Leasingový agent se na začátku své kariéry rozhodne, zda bude prodejním nebo komerčním leasingovým agentem. Zatímco oba typy specialistů usilovně pracují na zajištění výhodných transakčních podmínek pro své klienty, v tom je jasno rozdíly mezi prodejem kancelářské budovy o rozloze 150 000 čtverečních stop a zajištěním nájemce k pronájmu 10 000 čtverečních stop po deset let.
Obě specializace mohou být lukrativní v závislosti na vašich ambicích a stylu práce. Pamatujte také, že existují další příležitosti, které přesahují zastoupení vlastníka a pronajímatele. Mnoho agentů se specializují na kupující a nájemce. Někteří dokonce zastupují kupující a prodávající nebo nájemce a pronajímatele, ačkoli to může vytvářet zdroje konfliktů.
Co dělá zástupce prodejce
Dispoziční specialista zajistí klientovi nejvyšší kupní cenu. Dělá to tak, že těží ze silných stránek budovy, jako je vynikající umístění, špičkové vybavení a nedávné renovace a vyjednávání o případných slabinách, jako jsou problémy s vytápěním, větráním nebo instalatérstvím systémy.
Zástupce prodejce musí znát nejnižší přijatelnou nabídku svého klienta a vědět, jak vyjednávat, aby se diskuse nikdy nedostala k tomuto číslu. Proces vyjednávání si můžete usnadnit tím, že prodejci poskytnete co nejvíce informací o podobných nemovitostech na trhu, trendech v akvizicích a aktuálních novinkách v oblasti úvěrování trh.
Co dělá zástupce kupujícího
Specialista na akvizice pracuje se stejnými jednotlivci, společnostmi a institucionálními investory jako obchodní agent, ale pomáhá jim zajistit prostor na základě jejich potřeb, specifikací a rozpočtu. Je nezbytné porozumět prioritám klienta jako vlastníka budovy, pronajímatele a možného rezidenta. Naslouchání vašemu klientovi a přezkoumání jeho obchodních plánů, portfolia nemovitostí a jakýchkoli dokumentů souvisejících s minulými vztahy s menšími nájemci vám může pomoci najít tu správnou budovu pro jeho potřeby.
Někteří klienti budou mít také několik specifických stavebních nebo konstrukčních požadavků. Ty mohou zahrnovat cokoli od seismické modernizace až po flexibilní kancelářské prostory nebo dokonce prvky zelené budovy jako solární zastřešení nebo systémy HVAC (topení, ventilace a klimatizace), které snižují účty za energie a šetří energie. Když budete vědět, co je na trhu a kolik tyto funkce a vybavení stojí, může váš klient realisticky porozumět tomu, co může za své peníze získat.
Jak jsou obchodní zástupci placeni
Když jeden agent spolupracuje s jiným agentem, aby přivedl prodejce a kupujícího ke stolu, dva agenti si obvykle rozdělí provizi ve výši 4 % až 6 %, protože oba měli podíl na uzavření obchodu. Oba agenti jsou vypláceni po uzavření úschovy a většina z nich se musí rozdělit o svůj podíl na provizi s jakýmkoli makléřem, pod kterým visí svou licenci.
Co dělá leasingový (nebo vlastníkův) agent
Agenti, kteří zastupují pronajímatele, stále zastupují vlastníky budov, kromě toho, že tito vlastníci nemají v úmyslu prodat svůj prostor; chtějí ho pronajmout. Většina leasingových agentů je v záloze s pronajímatelem buď jedné nemovitosti, nebo celého portfolia a jsou povoláni k akci, když se objeví volná místa.
V mnoha ohledech práce leasingového agenta vyžaduje podstatně více terénní práce než obchodního agenta, protože leasingy se často porušují, vyprší a podepisují. Úspěšný leasingový agent vždy ví, které společnosti jsou na trhu s novými prostory, které nájemní smlouvy brzy končí a které budovy nabízejí srovnatelné prostory za více či méně peněz.
Leasingový trh může být extrémně konkurenční a nájemce lze rychle zlákat k dlouhodobému pronájmu se snadno vydobytými koncesemi. Agenti by měli vědět, jaké ústupky je jeho klient ochoten udělat, aby podepsal nájemní smlouvu. Mezi běžné úlevy patří bezplatné nájemné, další parkovací stání, nejmodernější bezpečnostní systém nebo vestavba, ve které je prostor nájemce přizpůsoben jeho potřebám. Rozsáhlá znalost aktuálních trendů obsazenosti a agresivních marketingových taktik vám v této oblasti pomůže, zejména na trhu nájemníků, kde je vysoká míra neobsazenosti.
Co dělá agent nájemce
Zástupci nájemců zajišťují dlouhodobý prostor pro podnikatele a firmy velké i malé. Stejně jako agent kupujícího musí zástupce nájemce ocenit, kolik prostoru nájemce potřebuje. Musíte také prozkoumat, jak důležité jsou pro klienta umístění, parkování, chod chodců a potenciál pro expanzi nebo zmenšení.
Leasingové podmínky, jako je sazba pronájmu, doba leasingu a sankce za předčasné ukončení leasingu, musí být také projednány, což může zahrnovat právníky a účetní. Úkolem agenta je také bojovat za potřeby nájemce – aktuální potřeby i vnímané potřeby, když je nájem stále v platnosti. Měli byste také zůstat v kontaktu se svým klientem v době mezi podpisem nájemní smlouvy a obsazením prostoru. Děje se tak, aby se klient mohl nastěhovat do přislíbených nájemních prostor ve slíbeném stavu v den, kdy bylo přislíbeno, dle nájemní smlouvy.
Jak dostávají leasingoví agenti výplatu
Zástupce pronajímatele obvykle dostává polovinu své provize při podpisu nájemní smlouvy a druhou polovinu při nastěhování nájemce. Provize jsou obvykle 4 % až 6 % z celkové hodnoty pronájmu, která je založena na ploše pronajatého prostoru a době trvání pronájmu.
Větší prostory pronajaté na delší dobu přirozeně vydělávají vyšší provize, ale mohou vyžadovat rozsáhlou práci agenta. Pokud se zástupce kupujícího účastní jednání o leasingu, obvykle obdrží polovinu provize, i když může získat vyšší podíl na trhu nájemce.
