Pokud není pronajímaná nemovitost spravována správně, upadne do trosek. Naštěstí existuje několik různých způsobů, jak spravovat majetek tak, aby vyhovoval potřebám každého pronajímatele. Můžete být zcela v rukou, nebo se můžete rozhodnout vše outsourcovat. Zde jsou tři strategie správy, které by měl každý potenciální pronajímatel zvážit a které udrží vaši nemovitost v provozu a budou generovat příjmy.
3 Strategie pro správu pronajímaných nemovitostí
Než budete moci vybrat správnou strategii pro vás, musíte porozumět všem různým oblastem pronájmu nemovitosti, které je třeba spravovat. Odpovědnosti pronajímatele za správu lze rozdělit do tří částí:
- Správa nájemníků
- Vedení údržby a inspekcí nemovitostí
- Správa financí
1. Správa nájemníků
Toto je část správy nájemních nemovitostí, která je nejbezprostřednější a nejzřetelnější. Být úspěšným pronajímatelem však zahrnuje mnohem více než jen vybírání nájemného. Musíte spravovat:
-
Kolekce pronájmu: Nastavení termínů splatnosti. Vybírání nájemného každý týden nebo měsíc. Stanovení poplatků z prodlení a dodatečných lhůt. Řeší nezaplacené nájemné.
- Nájemní smlouvy: Ověření, že nájemní smlouva zahrnuje všechny právní podmínky požadované zákonem o nájemci vašeho pronajímatele. Ujistěte se, že pronájem je aktuální s nejnovější verzí zákona. Správa data zahájení a ukončení pronájmu všech nájemců.
- Prověřování nájemníků: Inzerce volné místo. Nastavování schůzek. Ověřování informací o aplikacích. Můžete také určit, zda se k tomu hodí určití nájemci.
- Nastěhování: Podepisování nájemních smluv. Procházení pravidel, požadavků a předpisů. Vybírání kauce a prvního měsíčního nájmu. Prohlídka a zjištění aktuálního stavu nájemní jednotky.
- Vystěhovat se: Ověření, že doba pronájmu skutečně skončila. Kontrola stavu půjčovny, zda není poškozená. Zahájení procesu hledání nového nájemníka bytu.
- Stížnosti nájemníků: Vyřizování stížností. Nastavení herního plánu k vyřešení problému.
- Požadavky na opravu: Rychlé reakce na požadavky. Upřednostnění důležitosti opravy. Proveďte opravu sami nebo si na to někoho najměte.
- Vystěhování nájemníků: Zasílání zákonem požadovaných oznámení nájemci před vystěhováním. Podání žádosti o vystěhování u soudu. Připravte si důkazy, které podporují důvod k vystěhování.
2. Vedení údržby a inspekcí nemovitostí
Druhou hlavní částí správy nájemních nemovitostí je samotná nemovitost. Fyzická struktura musí být zachována pro zdraví a bezpečnost nájemníků. Vaše pojišťovna může také požadovat, aby některé části konstrukce, jako je střecha, splňovaly určité normy, nebo odmítne nemovitost pojistit.
- Údržba: Sekání trávy. Sbírání listí. Odhrnování sněhu. Vynášení odpadků. Udržování všech společných prostor v čistotě. Zajistit, aby nájemníci měli neustále přístup k tekoucí vodě a v zimě k teplu. Oprava netěsností střechy, klempířských netěsností, prasklých tašek, uvolněných zábradlí, vadných dveřních nebo okenních zámků.
- Inspekce: Budete se muset vypořádat s inspekcemi z města a dokonce i od vašeho věřitele a pojišťovny. Městské kontroly mají zajistit, aby váš majetek dodržoval určité zdravotní a bezpečnostní předpisy. Věřitel a pojišťovna prověřují nemovitost, aby se ujistili, že nemovitost stojí za částku, na kterou půjčují, nebo na částku, na kterou ji pojišťují.
3. Správa financí
Třetí část správy, kterou budete muset řešit při vlastnictví nemovitosti k pronájmu, zahrnuje finance. Musíte pochopit, kolik peněz každý měsíc přichází a kolik peněz odchází.
- Platby nájemného: Kolik inkasujete na nájemném každý měsíc.
- Splátka hypotéky: Co platíte každý měsíc na hypotéku.
- Pojištění: Kolik zaplatíte za pojištění nemovitosti.
- Daně: Jaké jsou vaše roční daně z nemovitosti.
- Utility: Pokud nájemníci nejsou odpovědní za platby za energie, kolik stojí za nemovitost každý měsíc účty za vodu, plyn a elektřinu.
- Poplatky/pokuty: Poplatky, které budete možná muset zaplatit za prohlídky nemovitosti nebo soudní výlohy. Neočekávané pokuty za problémy s údržbou nemovitosti.
3 Strategie řízení pronájmu
Nyní, když rozumíte různým oblastem pronájmu nemovitosti, které je třeba spravovat, můžete určit, jak chcete tyto oblasti spravovat. Existují tři hlavní přístupy:
- Správa udělej si sám
- Napůl si to udělej sám/napůl outsourcing
- Kompletní správa outsourcingu
1. Správa udělej si sám
V tomto manažerském přístupu jste zodpovědní za všechno, proto DIY. Vy jste ten, kdo vybírá nájem, odhrnuje sníh a podává daně.
Klady
- Celková kontrola: Jako majitel nemovitosti k pronájmu jste majitelem firmy. Když to všechno děláte sami, víte, co se děje ve všech částech vašeho podnikání.
- Rychle vědět o problémech: Vzhledem k tomu, že máte ruku ve všech částech řízení, jste schopni okamžitě vidět, kdy se vyskytne problém. Bohužel, protože máte na starosti všechny věci ve svém majetku, stále se vám nemusí podařit tento problém vyřešit hned.
Nevýhody
- Nedostatek znalostí: Není možné být odborníkem na všechno. Pokud jste si najali účetního, aby podal vaše daně, místo abyste to dělali sami, účetní by mohl zachytit několik srážek, o kterých jste nevěděli. Pokud jste si najali právníka, aby připravil vaši nájemní smlouvu, namísto přípravy vlastní nájemní smlouvy, právník by mohl zahrnout určité zákony o nájemcích státních pronajímatelů, které jste přehlédli. Pokud jste si na instalaci střechy na svůj pozemek najali profesionála, místo toho, abyste si ji instalovali sami, možná jste nemuseli řešit netěsnost střechy.
- Ohromující: Být vším pro všechny lidi se může stát příliš mnoho. Vzhledem k tomu, že za všechno přebíráte odpovědnost, můžete být náchylnější k chybám.
Nejlepší pro
- Pronajímatelé s malým počtem nájemních jednotek.
- Majitelé, kteří dříve vlastnili podniky.
- Majitelé s předchozími zkušenostmi s řízením pronájmů.
- Majitelé, kteří chtějí kontrolu.
2. Napůl Udělej si sám/Napůl Outsourcing
V tomto přístupu ke správě pronajímaných nemovitostí spravujete oblasti, v nichž si myslíte, že máte odborné znalosti a zkušenosti pak outsourcujte oblasti, ve kterých se necítíte tak dobře nebo na to prostě nemáte chuť spravovat.
- Zadat právní záležitosti
Jako příklad se můžete rozhodnout outsourcovat jakékoli záležitosti týkající se správy pronájmu, které zahrnují právní záležitosti. Můžete se cítit skvěle při správě financí nemovitosti, každodenní údržbě a stížnostech nájemníků, ale pokud jde o právní záležitosti, je to velmi nepříjemné. V takovém případě si můžete najmout právníka, který vyřeší jakékoli právní problémy, které nastanou. To by mohlo zahrnovat sepsání vaší nájemní smlouvy tak, aby byla v souladu se všemi zákony vašeho státu o pronajímateli, a řešení všech vystěhování nájemců.
- Outsourcing problémů údržby
V tomto scénáři byste si najali kutila nebo stavebního dozorce, aby se vypořádal se všemi problémy údržby, ale všechny ostatní povinnosti týkající se správy byste řešili sami.
Klady
- Uvolňuje čas: Pokud neděláte všechno, budete mít více času, tečka. Jak tento čas využijete, je jen na vás. Můžete si vážit více času se svou rodinou nebo jej můžete využít k hledání dalších investičních příležitostí.
- Mít odborníky: Vzdáváte se kontroly ve prospěch ostatních, kteří, doufejme, vědí v určité oblasti více než vy.
Nevýhody
- Spoléhat se na ostatní: Důvěřujete tomu, že tito lidé vědí, co dělají, a že myslí na vaše nejlepší zájmy.
Nejlepší pro
- Majitelé s rostoucím počtem nájemních jednotek.
- Průměrný pronajímatel.
3. Kompletní správa outsourcingu
V této strategii správy vlastníte nemovitost, ale netoužíte být praktickým manažerem. Cítíte, že vaše síla je ve výběru nemovitosti, ne ve správě každodenního provozu. Najmete správce nemovitostí nebo společnost pro správu nemovitostí. Společnosti spravující nemovitosti zvládnou vše včetně prověření nájemců, nastěhování nájemců, inkasa nájemného, údržby a oprav, stěhování nájemců a vystěhování nájemců.
Klady
- Osvobození od každodenních bolestí hlavy: Nebudete muset telefonovat ve dvě ráno, že soused od vedle hraje hudbu příliš nahlas. Budete zodpovědní za naprosté minimum, ale rozhodnutí, za která zodpovídáte, budou obvykle ta nejdůležitější rozhodnutí, jako například udělení souhlasu k zahájení vystěhování nájemníka.
Nevýhody
- Nákladné: Správci nemovitostí budou stát desítky tisíc dolarů ročně. Čím více nájemních jednotek vlastníte, tím více to bude stát.
- Špatné řízení může zničit vaše podnikání: Vkládáte své podnikání a tím i své živobytí do rukou někoho jiného. Bude velmi těžké najít někoho, komu na vašem úspěchu a neúspěchu záleží stejně jako vám. Musíte se ujistit, že důkladně prověříte všechny potenciální manažery a budete mít jasnou strategii odchodu, pokud se situace zhorší.
Nejlepší pro
- Majitelé, kteří bydlí daleko od svých pronájmů.
- Pronajímatelé s velkým množstvím nemovitostí k pronájmu.
- Investoři do nemovitostí s diverzifikovanými investicemi.
