Pokud provádíte srovnávací analýzu trhu (CMA), je to s největší pravděpodobností z jednoho ze dvou běžných důvodů. Buď chcete určit katalogovou cenu, nebo si chcete ověřit tržní hodnotu nemovitosti, kterou vy nebo klient zvažujete koupit. Přesnost a přiměřená aktuální tržní hodnota by měla v obou případech vyplývat z vašich výpočtů.
CMA nejsou jen pro seznam agentů. Poskytují užitečný nástroj i agentům kupujících, kterým pomáhají navést jejich klienty k realistickým nabídkám na danou nemovitost.
Komponenty CMA
CMA je důležitou součástí každé nabídky nebo nabídky nemovitostí. Poskytuje nejpřesnější snímek hodnoty a potenciální prodejní ceny nemovitosti, kromě odhadu. Porovnáváte nemovitost s ostatními, které se skutečně prodaly – čím dříve, tím lépe.
Srovnání s jinými katalogovými cenami spíše než se skutečnou cenou může být jako měření jednoho snu potrubí proti druhému. Nemáte žádnou možnost zjistit, zda jsou tyto ceny reálné a na správném místě, nebo zda se nespokojený majitel prostě nespokojí s méně.
Proces vytvoření CMA je podobný jako u odhadu, ale ten může provádět pouze licencovaný odhadce nemovitostí. Majitelé domů mohou udělat své vlastní CMA, aby získali docela pevnou představu o tom, jakou hodnotu jejich domovy stojí.
Základní kroky
Nejprve máte předmětovou vlastnost s vlastnostmi a charakteristikami. Nyní vyhledejte tři nejlépe srovnatelné nemovitosti a zaznamenejte jejich podrobnosti a prodané ceny.
Proveďte úpravy prodávaných cen o rozdíly mezi nimi a předmětným majetkem.
Tržní hodnota předmětné nemovitosti je vypočtena z upravených prodaných srovnatelných cen.
Výběr srovnatelných vlastností
Důvěryhodný CMA není žádná velká věda, ale vyžaduje, abyste své srovnatelné vlastnosti pečlivě vybírali.
Měli by být co nejblíže k sobě, ideálně ve stejné čtvrti. Mělo by jít o aktuální prodeje, nejlépe za několik posledních týdnů. Měly by vykazovat vlastnosti a vlastnosti co nejblíže vlastnostem vašeho objektu.
Dosažení tohoto všeho obvykle vyústí v CMA, na které se můžete spolehnout.
Společné prvky pro všechny CMA
Uspořádejte tyto informace do tabulky:
- V prvním řádku se objeví adresy subjektu a srovnatelné vlastnosti.
- Do dalších čtyř řádků zadejte informace o nemovitostech a jejich charakteristikách včetně prodejních cen srovnatelných nemovitostí.
- Věnujte řádek čtvereční ploše každého domu.
- Zadejte hodnoty úprav pro roky výstavby, velikost pozemku, ložnice, koupelny, garážová stání, nedávné renovace a výjimečné venkovní prvky, jako je bazén. Ty jsou v posledním sloupci.
- Všechny řádky pod řádkem "Prodávaná cena" vypočítává list za vás.
- Upravené srovnatelné prodávané ceny jsou v dalším předposledním řádku, rozdělené na dolary za čtvereční stopu níže.
- "Věcná hodnota" je vypočítaná tržní hodnota předmětné nemovitosti, ke které se dospělo vynásobením průměr upravených prodaných čtverečních dolarů na čtvereční záběr předmětu vlastnictví.
Provádění úprav
Většina toho, co budete muset vyplnit, jsou tvrdá data o každé z vlastností. Jediné místo, kde budete pravděpodobně muset interpretovat a získat subjektivní názor, je poslední sloupec pro hodnoty úprav.
Zde přiřazujete hodnotu každé z položek pro úpravy srovnatelné prodané ceny. Jinými slovy, jakou cenu má ložnice, pokud má naše nemovitost více nebo méně ložnic než naše předmětná nemovitost?
Odečtěte některé dolary od jeho prodané ceny, abyste ji upravili směrem dolů, aby byla srovnatelnější s vaší předmětnou nemovitostí, pokud má více ložnice. Vany a garážová stání fungují stejně. Vany mohou označovat poloviční koupele, přičemž předmětná nemovitost má 2,5 koupele.
Přibližné hodnoty v dolarech pro každou z těchto položek najdete na internetových stránkách o přestavbě nebo se zeptáte místního odhadce, jaké hodnoty používají.
Pokuste se přijít s přibližnou tržní hodnotou celého akru půdy pro úpravu velikosti pozemku. List bude používat čtvereční plochu, protože většina pozemků je menší než akr. Ale použijte hodnotu celého akru v posledním sloupci.
Použijte velikost pozemku pro každou nemovitost. Převeďte výměru na čtvereční stopy pomocí 43 560 čtverečních stop na akr, pokud je jedna nebo více větších než akr.
Jiné možnosti
To má být rychlý a přiměřeně přesný výpočet CMA. Můžete také provést druhý s použitím aktuálně uvedených nemovitostí a jejich ceníkových cen. To vám může pomoci určit, zda se trh mění, pokud jsou ceny vyšší nebo nižší, takže se můžete rozhodnout, jak upravit tržní hodnotu vaší nemovitosti.
Pamatujte, že tato čísla jsou stejná jako ostatní chtít pro jejich vlastnosti. Nejsou nutně tím, co jsou kupující ochotni zaplatit.
Tento list pracuje se třemi vlastnostmi. Nemůžete použít jen jednu nebo dvě srovnatelné vlastnosti, protože výpočty budou bomba, ale můžete přidat jeden nebo více sloupců těsně před posledním, pokud umíte pracovat s tabulkami a chcete jich používat více komp. Ve skutečnosti můžete vytvořit několik listů s více či méně srovnatelnými vlastnostmi.
