Mnoho investorů do nemovitostí si najme správce nemovitostí, aby se postarali o pravidelnou údržbu a pronájem nemovitostí, které vlastní. Nalezení skvělého správce nemovitostí zahrnuje kladení správných otázek při pohovoru na pozici. Chcete správce nemovitostí, který má zkušenosti a vzdělání nezbytné k ochraně vaší investice.
Správci nemovitostí také musí rozumět zákonům pronajímatele a nájemce pro stát, kde se nemovitost nachází. Majiteli nemovitosti to může pomoci vyhnout se nákladným právním chybám.
Majitelé nemovitostí mohou být investoři nebo mohou být nepřítomnými vlastníky. Mezi takové nepřítomné vlastníky patří členové armády, kteří jsou dočasně umístěni na zámořských služebních základnách.
Zkušenosti správce nemovitostí
Správa pronajímaných nemovitostí zahrnuje více než jen přijímání plateb nájemného a hledání nájemníků. Musí porozumět místnímu trhu s nájemním bydlením a zákonům pronajímatele a nájemníků pro stát. Správci nemovitostí mohou dohlížet na rezidenční i komerční nemovitosti a někteří se mohou specializovat na jednu přes druhou. Pokud vlastníte komerční nemovitost, potřebujete manažera, který má zkušenosti s těmito specializovanými pronájmy.
První věc, kterou budete chtít zjistit, je, zda potenciální manažer již někdy skutečně spravoval pronájem nemovitosti. Tato oblast dotazování by vám měla poskytnout pochopení pozadí správce nemovitosti. Z jejich odpovědí se rozhodnete, zda mají zkušenosti, které jsou vhodné pro vaše potřeby jako investora nebo vlastníka nemovitosti.
Zjistěte, jak dlouho uchazeč pracuje ve správě nemovitostí. Zeptejte se na počet klientských vlastností, které aktuálně zpracovávají, a na typy vlastností dohlížejí. Někteří manažeři budou spravovat desítky účtů a vy nechcete, aby se vaše investice ztratila při míchání. Můžete se také vyhýbat někomu, kdo nikdy předtím majetek nespravoval.
Někteří manažeři pracují jako součást větší skupiny nebo společnosti. V tomto případě se podíváte na historii společnosti i jednotlivého manažera. Diskutujte o tom, jak budou k dispozici, když budete potřebovat diskutovat o nemovitosti. Pravděpodobně budete chtít manažera, který pracuje na plný úvazek jako správce nemovitosti.
Vyžádejte si reference od ostatních klientů, současných i minulých.
Pokud vlastníte budovu s 10 jednotkami a správce má zkušenosti pouze s rodinnými domy, může být pro vaše specifické potřeby příliš nezkušený. Také, pokud máte komerční nemovitost a manažer řešil pouze obytné potřeby, nemusí být nejvhodnější.
Vzdělávací otázky
Tato další oblast dotazování zahrnuje vzdělání budoucího manažera. Otázky týkající se vysokoškolských titulů a vysokoškolského vzdělání jsou důležité, ale vaším cílem je dozvědět se o jejich vzdělání konkrétně jako správce nemovitostí. Chcete vědět, zda získali znalosti a školení potřebné k získání řádné certifikace.
Zeptejte se, zda má manažer ve státě licenci realitního makléře nebo na správu majetku. Většina států vyžaduje správci nemovitostí získat licenci, než budou moci ukázat byty.
Správci nemovitostí mohou mít také různé certifikace. Mohou zahrnovat:
- Institut správy nemovitostí (IREM)
- Národní asociace bytů (NAA)
- Národní asociace správců rezidenčních nemovitostí (NARPM)
- Community Associations Institute (CAI)
Tyto organizace nabízejí vzdělávací a školicí kurzy a poskytují certifikaci.
Znalost práva státních pronajímatelů a nájemníků
Správci nemovitostí potřebují rozsáhlé znalosti o zákonech státních pronajímatelů a nájemníků – zejména pokud jde o pronájem rezidenčních nemovitostí. Tato položka je nesmlouvavá. Tato osoba vás zastupuje a jakékoli chybné kroky z její strany mohou vést k soudním sporům proti vám a vašemu majetku.
Ujistěte se, že manažer rozumí městským, státním a federálním zákonům správa majetku a jednání s nájemníky. Zeptejte se na jejich zkušenosti s federálními zákony o bydlení. Možná se budete chtít zeptat, zda k tomu někdy měli příležitost vystěhovat nájemníka a uvidíte, jak se s touto situací vypořádali. Podívejte se, zda se někdy účastnili nějakých soudních sporů proti vlastníkům nemovitostí.
Správci nemovitostí musí také vědět o bezpečnostních kódech. Musí znát typ a počet východů a detektorů kouře nebo požáru požadovaných pro nemovitost. V některých částech země mohou také potřebovat porozumění radonovým detektorům a požadavkům na bezpečnostní okenní mříže.
Požadavky na pojištění
Správci nemovitostí také potřebují pojištění k pokrytí odpovědnosti. Požádejte svého kandidáta o kopii krytí odpovědnosti s uvedením dat účinnosti a krytí.
Mějte na paměti, že na otázky ano a ne je snadné odpovědět nepoctivě. Můžete začít s nimi, ale nezapomeňte pokračovat a požádat o konkrétnější a podrobnější informace. A ujistěte se, že znáte také odpovědi, abyste věděli, zda je žadatel správný.
Obsazování volných míst a udržení nájemníků
Váš manažer bude dělat pohovory s možnými nájemníky nebo pracovat na udržení stávajících nájemníků. Musí rozumět státním požadavkům na zajištění poplatků za kauci a jak tyto poplatky vrátit, když se nájemník odstěhuje.
Chcete manažera, který to umí najít nájemníky a získat prázdnou nemovitost co nejrychleji zaplnit jiným vhodným nájemcem a při dodržení všech zákonů. Pokud má správce nemovitosti vysokou fluktuaci nájemníků nebo má potíže s obsazováním volných míst, pravděpodobně není tou správnou osobou pro tuto pozici. Zeptejte se na jejich postup prověřování nájemníků.
Typ investiční nemovitosti, kterou vlastníte, určí typ nájemců, které budete hledat. Komerční nemovitosti se obvykle pronajímají na delší dobu než rezidenční nemovitosti. Můžete se zeptat manažera, jak dlouho obvykle trvá, než naplní prázdnou jednotku. Zjistěte, kde nemovitost inzerují nebo zda vedou aktualizovaný seznam možných nájemců.
Tyto otázky by vám měly poskytnout jasný a přesný obrázek o žadateli, i když se zeptáte jen na část z nich, a přizpůsobíte je vašim potřebám, vašemu majetku a vašim obavám.
