Pro účely tohoto článku se „investičními nemovitostmi“ rozumí nemovitosti produkující příjem nebo nemovitosti, které lze snadno proměnit za účelem zisku. Primární rezidence, která vykazují výnosy ve formě kapitálového zhodnocení, zde nejsou zahrnuta.
Investice do nemovitosti pro jednu rodinu
Investice do nemovitosti pro jednu rodinu je dům nebo kondominium koupené za účelem pronájmu nebo prodeje jedinému nájemci nebo kupujícímu. Mezi běžné způsoby, jak investovat do rodinných nemovitostí, patří nákup zabavených nemovitostí, svršků s fixačními prostředky nebo jiných nemovitostí, o kterých se předpokládá, že jsou pro danou oblast podhodnocené. Hlavním cílem je koupit něco, co máte pocit, že je podhodnocené, opravit to a prodat s rychlým ziskem nebo pronajmout jedinému nájemníkovi nebo rodině. Měli byste věřit, že ARV je mnohem vyšší než pořizovací cena.
Klady:
- Jsou to menší nemovitosti, takže vyžadují menší investici.
Nevýhody:
- Když je ekonomika špatná, bude těžší nemovitost převrátit, protože méně lidí je schopno koupit.
- Volné místo v rodinném domě nebo bytě znamená, že budete mít nulovou návratnost, dokud nebudete schopni najít nájemníka.
Investice do druhého domova / rekreačního domu
Druhý dům nebo rekreační dům se stane pronajímanou nemovitostí, když se majitel rozhodne pronajmout ji, když tam není.
Příkladem může být rodina, která vlastní plážový byt v Miami, který využívá pouze od prosince do února. Ostatních devět měsíců v roce hledají nájemníky, kteří by si od nich byt pronajali. Nezáleží na tom, zda jej pronajmou jedné osobě na celých devět měsíců nebo 25 různým lidem během devítiměsíčního období. Dokud pobírají příjem z pronájmu, považuje se to za investici do nemovitosti.
Klady:- Možná jste neuvažovali o pronájmu vašeho rekreačního domu, takže jakýkoli příjem z pronájmu je pouze pasivní příjem ve vaší kapse.
- Volné místo v rodinném domě nebo bytě znamená, že budete mít nulovou návratnost, dokud nebudete schopni najít nájemníka.
- Bude těžší pronajmout si dům u pláže na severovýchodě v největší zimě nebo lyžařskou chatu v srdci léta.
Malá investiční nemovitost pro více rodin
Jedná se o dům nebo budovu se dvěma až čtyřmi jednotkami. Malá multirodina je nejběžnějším typem investiční nemovitosti pro začátečníky. Může to být vlastník obsazen nemovitost nebo všechny jednotky mohou být obsazeny nájemci.
Klady:
- Nabízí stabilní výnosy. Poptávka po bytech je vždy bez ohledu na ekonomiku.
Nevýhody:
- Jste odpovědní za údržba majetku a provozní náklady budovy.
- Nájemní smlouvy jsou krátké, obvykle jeden rok, takže může docházet k velkému obratu.
- S tak malým počtem jednotek budou mít volná místa, zejména dlouhodobá volná místa, velký dopad na vaši návratnost.
Velká vícerodinná investiční nemovitost
Tato investiční nemovitost se skládá z pěti a více bytových jednotek. Do této kategorie spadají bytové komplexy. Tento typ nemovitosti může být také obsazen vlastníkem (i když ne tak obvyklým) nebo mohou být všechny jednotky obsazeny nájemníky.
Klady:
- Nabízí stabilní výnosy. Poptávka po bytech je vždy bez ohledu na ekonomiku.
- Mít volné místo v tomto typu nemovitosti neovlivní váš zisk tolik jako ztráta nájemníka v rodinném domě nebo například v maloobchodní nemovitosti.
Nevýhody:
- Jste odpovědní za náklady na údržbu a provoz budovy.
- Pronájmy nájemníků jsou často krátké, zhruba rok, takže může docházet k velkému obratu.
Investice do smíšeného využití
Nemovitost se smíšeným využitím je nemovitost, která se používá pro kombinaci bydlení a komerční účely. Tento typ nemovitosti je často k vidění v městských oblastech.
Může například zahrnovat kombinaci bytů a prodejen, jako je třírodina s prádelnou v prvním patře a dvěma byty nad ní. Může se také jednat o kombinaci kanceláří a bytů, například budova o 25 jednotkách s realitní kanceláří v přízemí a byty nad ní.
Klady:
- Komerční nemovitost má zásobu zákazníků od nájemců výše a nájemci mají pohodlný přístup do maloobchodu níže, jako je například lahůdka.
- Získáte dva toky příjmů, jeden z rezidenční části a jeden z komerční části.
Nevýhody:
- Je těžší získat financování pro nemovitosti se smíšeným využitím, protože jsou považovány za rizikovější investice, protože jde v podstatě o dva samostatné podniky, které se snaží uspět.
- Náklady na výstavbu jsou vyšší než u jednorázových nemovitostí.
Úřad pro investice do nemovitostí
To může zahrnovat jednoho nájemce (společnost) nebo více jednotek (kanceláře) pro více nájemců (společností).
Klady:
- Od nájemníků kanceláří můžete získat značné nájemné.
Nevýhody:
- Často vyžadují velké investice, protože kanceláře se často nacházejí v centru města.
- Pokud máte volné místo, bude to s peněženkou mnohem těžší.
- Kancelářské budovy nabízejí variabilní výnosy, protože zaměstnanost je přímo vázána na sílu ekonomiky.
Retailové investice do nemovitostí
Opět by to mohl být jeden nájemce, jako je malá zmrzlinárna nebo velký obchod, jako je Wal-Mart, nebo může zahrnovat více jednotek pro více nájemníků, jako je strip Mall s nehtovým salonem, pizzerie a drogerie nebo energetické centrum s více než 250 000 čtverečními stopami prostor.
Klady:
- Maloobchodníci mají tendenci podepisovat dlouhodobé nájemní smlouvy, které vám mohou poskytnout stabilitu.
Nevýhody:
- Jejich úspěch je obecně vázán na to, jak zdravá je ekonomika.
Průmyslový investiční majetek
Tento typ nemovitosti je častěji omezen na jednoho nájemce. Může to být například sklad pro výrobu, skladová garáž nebo distribuční centrum.
Klady:
- Průmyslové budovy obvykle vyžadují menší investice než kancelářské nebo maloobchodní budovy.
Nevýhody:
- Budovy jsou velmi specifické pro dané odvětví, takže budete mít menší okruh potenciálních nájemců. Budova určená k tisku papíru nebude schopna uspokojit potřeby společnosti, která chce skladovat velké nákladní vozy.
Pozemek jako investiční nemovitost
Čtyři přístupy k investování do půdy jsou:
- Koupit a držet
Držíte ho v naději, že pozemek zhodnotí a můžete ho prodat developerovi. - Koupit a otočit
Koupíte si pozemek, sami projdete procesem nároku a poté jej předáte developerovi. Proces získání nároku bude zahrnovat právní změnu územního plánu pro pozemek. Například: pozemek se nachází v komerční zóně, ale je určen pro bydlení. Pokud můžete legálně změnit zónování nemovitosti tak, aby bylo možné postavit komerční nemovitost, bude mít pro developera větší hodnotu, než když byla zónována pro rezidenční použití. - Koupit a pronajmout
Koupíte volný pozemek a pronajmete jej sousedním podnikům nebo domácnostem. Například: pozemek se nachází v hustě obydlené oblasti, kde chybí parkování. Můžete si koupit volný pozemek a přeměnit ho na parkoviště, abyste získali měsíční příjem. Poznámka: V závislosti na velikosti parkoviště, které vytvoříte, budete možná muset nemovitost přezonovat. - Postavte si to sami
Kupujete s úmyslem, že si to sami vyvinete.
Klady:
- Pozemky mohou být pasivní investicí ve srovnání s jinými typy investic do nemovitostí.
- Existují čtyři různé způsoby, jak investovat do půdy.
Nevýhody:
- Budete se muset ujistit, že pozemek je správně zónován pro to, co na něm plánujete stavět. Nedostanete například povolení ke stavbě sedmipatrové tělocvičny uprostřed klidného obytného bloku.
- Může to být riskantní investice, protože téměř vždy zahrnuje spekulace, že hodnota pozemku časem vzroste.
- Budete muset platit daně z nemovitosti a případně údržbu (péče o trávník), dokud je nemovitost prázdná, takže budete muset i nadále každoročně investovat do nemovitosti.
