Zákony o stabilizaci nájemného existují od poloviny 20. století. Tato nařízení měla chránit nájemníky v budovách v soukromém vlastnictví před nespravedlivými cenami nájemného a zvyšováním nájemného a zároveň stále umožňovala pronajímatelům zvýšit nájem. Zde jsou uvedeny základy stabilizace nájemného a také klady a zápory.
Zákon o stabilizaci nájemného z roku 1969
Zákon o stabilizaci nájemného z roku 1969 byl zákonem přijatým za starosty New Yorku Johna Lindsaye. Vztahuje se na budovy v některých okresech New Yorku, včetně New York City, které byly postaveny mezi únorem 1947 a březnem 1969. Zahrnuje budovy v soukromém vlastnictví se šesti nebo více jednotkami.
Nouzový zákon o ochraně nájemníků z roku 1974
Zákon o nouzové ochraně nájemníků z roku 1974, známý také jako ETPA, rozšířil zákony o stabilizaci nájemného v New Yorku tak, aby zahrnovaly části okresů Nassau, Westchester County a Rockland County. Rozšířila také pokrytí na budovy postavené před rokem 1974.
Na koho se stabilizace obecně vztahuje
- Budovy v soukromém vlastnictví
- Postaveno mezi únorem 1947 a před 1. lednem 1974
- Budovy se 6 nebo více jednotkami
Základy stabilizace nájemného
- Stanovte limit na výši nájemného, kterou lze účtovat
- Limit procenta zvýšení nájemného
- Zvyšuje se limitní frekvence nájemného
- Jednotka musí splňovat určité standardy obyvatelnosti
- Nájemníci mají nárok Obnovení pronájmu
- Nájemník nemůže být Vystěhován Pokud nedojde k porušení smlouvy
- Nájemce může podávat stížnosti na pronajímatele
Zvýšení nájemného v polovině nájmu může být povoleno z následujících důvodů
- Pronajímatel zvýšil služby nájemci nebo provedl vylepšení bytu nájemce
- Pronajímatel provedl zásadní kapitálové zhodnocení nemovitosti
- Ekonomická nouze pronajímatele
Jednotka může být deregulována
Nájemné stabilizované byty lze deregulovat jedním ze dvou způsobů.
- Pokud je roční příjem nájemce vyšší než 200 000 $.
- Jakmile měsíční nájem dosáhne určité hranice. Pokud například měsíční nájem dosáhne 2700 USD, jednotka bude deregulována. Tato částka se liší podle obce a bude se každý rok měnit.
Argumenty pro stabilizaci nájemného
Existuje mnoho důvodů, proč jsou lidé pro zákony o stabilizaci nájemného. Tyto zahrnují:
- Spravedlivé ceny nájmů – Stabilizace nájmů je způsob, jak udržet soukromé pronajímatele pod kontrolou a zabránit jim účtovat za své nájmy nehorázné ceny.
- Dostupné ceny nájmů – Zastánci stabilizace nájmů věří, že dostupné bydlení by mělo být dostupné i v těch nejdražších městech. Domnívají se, že požadavek na regulaci nájemného v určitých jednotkách je jediným způsobem, jak zabránit tomu, aby lidé dostávali ceny z určitých oblastí.
- Zabezpečení bydlení- Vzhledem k tomu, že pronajímatelé mohou zvýšit nájemné v bytech se stabilizovaným nájemným pouze o určitou částku procento každý rok, dlouhodobým nájemníkům nebudou ceny jejich bytů vypláceny nadsazeným nájemným ceny.
Argumenty proti stabilizaci nájemného
Existuje také několik důvodů, proč jsou lidé proti jednotkám se stabilizovaným nájemným. Tyto zahrnují:
- Snížit novou výstavbu v oblasti – Oblasti s vysokým počtem jednotek se stabilizovaným nájemným mohou odradit stavebníky od výstavby nové výstavby v oblasti. Důvod je dvojí.
- Nemůžete konkurovat nízkým nájmům – Pokud stavíte novou stavbu, budete chtít získat co nejvyšší nájemné. Pokud je v okolí mnoho nemovitostí se stabilizovaným nájemným, můžete mít problém získat vysoké ceny za pronájem. Například, pokud existuje pět třípokojových bytů se stabilizovaným nájemným, které si všechny účtují 1 000 $ měsíčně každý a snažíte se vybrat 3 000 $ měsíčně za 3pokojový, možná budete mít potíže přilákat nájemce.
- Zhoršující se budovy zabrání vysokému nájmu – Kromě toho, že konkurují levnějším nájmům, mnoho budov se stabilizovaným nájmem není dobře udržovaných. To sráží nové stavitele, protože se obávají, že nebudou schopni nařídit vysoké ceny za své pronájmy v sousedství v takovém nepořádku.
- Zvýšená míra zhoršování nájmu stabilizovaných jednotek – Nájemné stabilizované jednotky mají často cenu nižší, než je reálná tržní hodnota, kterou by pronajímatel mohl získat za pronájem. Pronajímatelé proto mohou mít problém dosáhnout zisku nebo dokonce zaplatit své běžné účty, protože všechny výdaje za nemovitost jsou stále založeny na aktuálních cenách.
- Je běžné, že pronajímatelé udělají naprosté minimum pro to, aby tyto jednotky se stabilizovaným nájmem udržely v souladu se současnými zdravotními a bezpečnostními předpisy. Účelem stabilizace nájemného je sice ochrana nájemníků, ale často má opačný efekt, protože nájemníci v těchto bytech často žijí v podprůměrných podmínkách.
Bytová krize ve městech USA
Mnoho z největších měst v Americe, jako je New York a San Francisco, se stalo příběhem dvou měst. Je zde mix jednotek s nízkým nájmem, které jsou stabilizované na nájemném, a jednotek s vysokým nájmem, téměř nedostupných luxusních jednotek.
Teorie je taková, že proto, že jednotlivci v jednotkách s nižší cenou regulovaného nájemného žijí ve svém jednotek déle s velmi malým obratem, dochází k poklesu nabídky cenově dostupných jednotek v město. Proto, budoucí nájemníci kteří nemají to štěstí na jednotku s regulovaným nájemným, budou muset kvůli nedostatku cenově dostupných jednotek za svůj byt platit více. Zvýšená poptávka zvyšuje ceny.
Někteří tvrdí, že bez regulace nájemného by se trh sám napravil a tato města s vysokými cenami by se stala dostupnější. Tyto nájemně stabilizované jednotky by se vrátily na volný trh, zvýšila by se nabídka bytů a poptávka by přirozeně regulovala jejich ceny. Zatímco ti, kteří bydlí v současných jednotkách se stabilizovaným nájemným, by protestovali, miliony hledající dostupné byty by z toho měly prospěch.
