Nemovitost investování může jít o krátkodobé zisky nebo cash flow z dlouhodobého pronájmu. Mnoho lidí by se rádo stalo investory do nemovitostí, ale chybí jim hotovost na zálohy. Myslí si, že nákup a držení, nebo nákup a překlápění, jsou jediné způsoby, jak vydělat peníze.
Není tak. Můžete začít již s náklady na několik stovek vizitek. Vaše touha a práce na nohou se mohou během krátké doby proměnit v hotovost ve vaší kapse.
Strategie pro investování bez hotovosti
V televizi, v tisku a na internetu hlásají a vyučují četné investiční metody. Můžete se toho hodně naučit webové stránky pro investice do nemovitostí, ale pozor na placení drahých kurzů nebo mentoringu.
Je stále na vás, zda tyto znalosti využijete, půjdete ven a implementujete to, co jste se naučili, bez ohledu na to, jak moc vás instruktor ví a učí.
Několik technik vám může pomoci vydělat peníze z nemovitostí, aniž byste začínali s velkým množstvím hotovosti – nebo dokonce s nějakou.
Bird-Dogging vs. Dlouhodobé pronájmy
Než budete moci skutečně ocenit jejich hodnotu, musíte pochopit, kdo jsou tito investoři. Většina lidí si pod pojmem "ploutvec" představí ptačího psa, někoho, kdo kupuje domy, opravuje je a pak je rychle prodává za účelem zisku, a to je do značné míry přesné.
Ptactvo je trochu jako být a velkoobchodník, a to nevyžaduje žádné peníze, abyste mohli začít, jen nějaké vizitky a úsilí. Pro průměrného člověka to může udělat z investování do nemovitostí obchod s malou hotovostí.
Pak je tu dlouhodobý investor, který kupuje domy jako pronájem nemovitostí, realizace cash flow a zhodnocení v průběhu času. Každá z těchto strategií investice do nemovitostí může být velmi zisková. To, co si vyberete, je o vašich cílech, temperamentu a toleranci k riziku.
Umění ptactva
Mnoho z vašich cílových investorů bude další úspěšný obchod a nějaké peníze, které chtějí investovat do nemovitostí. Provozování jejich podnikání vyžaduje většinu jejich času, takže se spoléhají na tradiční zdroje, jako jsou realitní makléři, kteří jim pomohou najít nabídky investic do nemovitostí.
Za tyto obchody obvykle zaplatí více, než by měli, protože agenti pracují mimo Služba vícenásobného výpisu (MLS) inventář. Ceny nejsou příliš flexibilní, zejména pokud jde o provize agentů.
Mnoho z těchto investorů kupuje více nemovitostí. Jak si myslíte, že zareagují, kdybyste jim řekli, že jim můžete přinést nabídky o 10 až 40 % nižší, než kolik aktuálně platí?
Čím méně tito investoři zaplatí za dům, tím lepší bude jejich návratnost investic (ROI) z peněžního toku a tím dříve budou mít zajištěný kapitál. Ony chtít ptačího psa, aby jim přinesl nabídky.
Pomocí práce, výzkumu a vyšetřování můžete najít majitele domů, kteří potřebují prodat a zatím se jim to nepodařilo, nebo majitele domů s hypotečními potížemi nebo hrozícími exekucemi.
Hledejte ty domovy realitní makléři nejsou uvedeny. Ve skutečnosti někteří ptačí psi mají realitní makléře, kteří je krmí vodítky, když majitel domu v nouzi nebyl schopen prodat. Ptačí pes přináší investorovi ziskové investice a poplatky se mohou pohybovat mezi 2 000 a 10 000 USD za obchod, když se prodej uzavře.
Úkoly: Profesionálové...
Dalším způsobem, jak vydělat peníze investováním do nemovitostí bez použití vlastních peněz, jsou úkoly. Není to složitý proces, ale vyžaduje, abyste měli svého kupujícího seřazeného před uzamčíte se kupní smlouvou.
Ve skutečnosti uzavřete vlastní dohodu s prodejcem a napíšete a kupní smlouva. Ve smlouvě bude uvedeno, že kupující je „Vaše jméno a/nebo postoupení“. Toto znění umožňuje postoupit smlouvu někomu jinému, vašemu kupujícímu.
Nepotřebujete souhlas prodejce. Obvykle to musí být kupující v hotovosti, ale to je obvykle případ, kdy děláte tyto druhy obchodů. Prodejce bude o tom pouze informován vaše kupující je nyní jejich kupujícího a že transakce bude probíhat obvyklým způsobem podle podmínek kupní smlouvy.
...A nevýhody
Budete muset prodávajícímu složit seriózní peněžní zálohu. Tyto peníze jsou uloženy u titulní společnosti, která vyřizuje uzavření, a peníze vám nebudou vráceny na konci dne nebo pokud by dohoda z nějakého důvodu měla směřovat na jih. Peníze budou převedeny na vašeho kupujícího při uzavření.
Budete chtít, aby byl váš vklad co nejmenší, protože vždy existuje určité riziko, že se obchod nakonec neuzavře.
Ve většině případů nedostanete zaplaceno, dokud se obchod neuzavře, i když možná budete moci získat své poplatky čas, kdy převádíte smlouvu na své investory, pokud s nimi pravidelně spolupracujete jim.
Samozřejmě, že to můžete také získat seriózní peníze předem, než se zamknete v domě, pokud jste v dobrém kontaktu s určitými kupujícími a dokážete jim popsat dohodu a získat ústní závazek.
Zpětné uzávěrky
Nepořádek s bydlením a hypotékami, který se začal odvíjet v roce 2007, způsobil mnoho změn v oblasti půjček a transakcí s nemovitostmi. Titulní společnosti bývaly ochotny provádět dvojité uzávěrky a financovat jednu dohodu z výnosů druhé, ale to je v roce 2019 vzácné.
Existuje však způsob, jak velkoobchodně a převracet nemovitosti s uzavíráním back-to-back bez použití vlastních peněz. Prvním požadavkem je, že musíte mít nastaven ziskový velkoobchodní flip obchod. Musíte mít první nemovitost zakoupenou za správnou cenu a připraveného investora, který ji od vás koupí s pěkným ziskem.
Zisk musí být dostatečný k pokrytí poplatku, který bude vyžadován, abyste mohli použít peníze jiných lidí k uzavření prvního obchodu, abyste mohli uzavřít druhý prodej svému investorovi. Poplatek je obvykle nejméně 2 500 USD a může být založen na procentech z půjčené částky.
Transakční financování je proces získání velmi krátkodobého úvěru na financování jedné transakce s následným uzavřením za účelem prodeje nemovitosti ve stejný den nebo alespoň do 24 hodin. Transakční věřitel umístí finanční prostředky, které jsou nezbytné k uzavření prvního obchodu s titulní společností.
Můžete přejít k druhému obchodu, když se uzavře první obchod, který je obvykle naplánován hned za ním. Závěrečné prohlášení pro tento obchod bude odrážet platbu transakčnímu věřiteli za částku, kterou půjčil při prvním obchodu, plus jeho poplatek. Získáte zůstatek a své zisky.
Možnosti pronájmu
Základními součástmi leasingové opční strategie jsou leasing s měsíčními splátkami a opce na odkoupení nemovitosti na konci doby leasingu.
Chcete například vlastnit dům jako nemovitost k pronájmu, ale nemáte dost peněz na zálohu. Můžete mít dokonce úvěrové problémy, které by půjčování příliš prodražily. Takže najdete vysoce motivovaného majitele domu, který nebyl schopen prodávat prostřednictvím marketingu pomocí nápisů banditů, novin a reklam Craigslist nebo jen ústních doporučení.
Příklad opce pronájmu
Na současném trhu může mít dům hodnotu 200 000 $. Hypoteční zůstatek je 150 000 USD a platby majitelů domů jsou 1 100 USD měsíčně s daněmi a pojištěním. Jeden z manželů byl propuštěn z práce a druhý si našel lepší práci, takže se musí brzy přestěhovat.
Nabídněte jim pronájem jejich domu na tři roky s leasingovými splátkami rovnými jejich platbám za dům – 1 100 $ měsíčně. Zaplaťte jim 1 500 $ jako nevratnou splátku leasingu výměnou za právo – nikoli však povinnost – koupit dům na konci leasingu za 160 000 $.
Použijte marketing nebo jiné metody k nalezení nájemce domu, který je ochoten platit vám 1 200 $ měsíčně za jeho pronájem. Nájemce podepíše minimálně a roční pronájem. Daně a pojištění zůstanou během tříletého nájmu tak, jak jsou, s tím, že se o tyto položky postará úschova ve splátkách hypotéky vlastníků.
Zde je návod, jak to celé funguje:
- Vaše hotovost: 1 100 $ x 3 za první a poslední leasingové splátky a kauce se rovná 3 300 $ plus 1 500 $ za splátku opčního leasingu. Vaše celková hotovost je 4 800 $.
- Hotovost: 1 200 $ x 3 za první, poslední a bezpečnostní vklad = 3 600 $.
Toto je pro ilustraci nejhorší scénář. Jste bez kapsy 1 200 $. Ale pokud byste se lépe domluvili s prodejcem a odložili kauci nebo ji úplně zrušili, vydělalo by to 300 USD. Stejně tak byste se zlomili, i kdybyste našli nájemníka ochotného vykašlat se na 1600 dolarů měsíčně.
Vše může záviset na vašich vyjednávacích schopnostech.
A myšlenkou je ovládnout tento dům a zamknout na konci ziskový nákup za tuto podhodnocenou cenu, aniž byste mezitím vynaložili příliš mnoho peněz. Nemovitost má již hodnotu vyšší, než je cena k zaplacení, a pravděpodobně se zhodnotí během tříletého pronájmu. To se může ukázat jako významná návratnost vaší investice.
Pronájem sendvičů
Sendvičový pronájem je přesně to, co název napovídá: dvě možnosti pronájmu s vámi, investorem, uprostřed.
Budete chtít možnost koupě nemovitosti se slevou na konci doby pronájmu, a budete muset najít nájemníka, který chce koupit dům, ale nemůže kvůli problémům s úvěrem nebo nedostatku hotovosti Způsob platby. Většina lidí v této situaci je ráda, že nakoupí s opcí na leasing, aby měli čas vylepšit svůj kredit a získat společně zálohu.
Fungovalo by to podobně jako opce na pronájem, ale hledáte někoho, kdo chce pronajmout, koupit nebo pronajmout místo běžného nájemce. Všechna čísla by byla stejná, ale nájemce/kupující by vlastnil dům na konci tříleté doby pronájmu.
Nájemce/kupující nyní nejen zaplatí první, poslední a kauci předem, ale také uhradí nevratnou platbu leasingu za právo odkoupit dům na konci nájmu. Nájemce/kupující se také zavazuje zaplatit za dům 175 000 USD.
Nyní váš peněžní tok vypadá takto:
- Vyjde stejných 4800 dolarů.
- 1 200 $ x 3 se rovná 3 600 $, plus 1 500 $ leasingová platba od nájemce/kupujícího přináší 5 100 $.
Vyděláte 300 $ předem, 100 $ měsíčně za zbývajících 34 měsíců nebo 3 400 $ a zisk 15 000 $ prodejem domu za více, než byla vaše původní smlouva o koupi nemovitosti. Váš hrubý zisk je 18 700 USD s nulovými skutečně investovanými dolary.
Další výhodou této strategie je, že nájemník/kupující doufá, že bude vlastnit dům, a proto by se o něj logicky mohl lépe starat. Ve skutečnosti někteří investoři sjednávají nájemní smlouvy, které vyžadují, aby nájemníci zaplatili prvních 100 USD nebo více za případné opravy.
Náklady jsou minimální, když se pojištění a daně platí původní splátkou hypotéky.
Možnosti pronájmu a sendvičové pronájmy jsou strategie, které často používají investoři do nemovitostí k přidávání nemovitostí do svých portfolií a budování měsíčních peněžních toků.
Další možnosti pronájmu
Když děláte všechny tyto investice, musíte mít střechu nad hlavou, takže můžete zvážit spojení svých vlastních potřeb s příležitostí vydělat peníze a vyjít dopředu. To také bude vyžadovat alespoň a málo peníze z kapsy, ale z dlouhodobého hlediska můžete vyjít daleko dopředu.
Duplex si můžete pořídit za méně než 5 % dolů, pokud máte dobrý kredit a osobně obýváte jednu z jednotek. Pronajměte si druhou a použijte příjem na zaplacení části, ne-li celé splátky hypotéky, dokud ji nakonec neprodáte, v ideálním případě za účelem zisku po zhodnocení nemovitosti.
Další možností je pořídit si rodinný dům a poté v něm jeden rok bydlet. VA a USDA nabízejí půjčky bez peněz a půjčku FHA lze mít od roku 2018 již za 3,5 % – za předpokladu, že je to vaše bydliště, ale nemusíte tam žít věčně.
Chvíli zůstaňte a pak si jej pronajměte za tolik, abyste pokryli splátky hypotéky. Nechte nemovitost zhodnotit, v průběhu času splaťte hypotéku a vytvořte vlastní kapitál a čisté jmění.
