Mens restriktioner og lejebetingelser er vigtige overvejelser, når man leder efter erhvervs- eller industrilokaler, for de fleste nye virksomheder er den månedlige huslejepris ofte den afgørende faktor. Erhvervslejekontrakter kan have ekstra gebyrer ud over huslejen, så vær sikker på, at du forstår, hvad ekstra omkostninger er ved at kende følgende:
- Hvad din grundleje er på de brugbare kvadratmeter: Mange erhvervslejemål har en grundleje, hvilket er hvad du betaler for den faktiske kvadratmeter af rummet. Dog kan "belastninger" og "CAM" gebyrer tilføjes til denne sats, hvilket øger din månedlige husleje.
- Hvis vilkårene i din lejekontrakt er til forhandling: Forhandlingsvilkår omfatter basislejen, gratis leje, sikkerhedsdepositum, lejekontraktens længde, hvor meget din husleje og gebyrer kan forhøjes hvert år og muligheder for lejefornyelse.
-
Hvis der er omkostninger ud over huslejen: Spørg, om der er særlige skatter, ejendomsgebyrer, belastningsgebyrer, CAM eller andre gebyrer. Hvis ja, få dem skriftligt, og sørg for, at hvert gebyr er identificeret individuelt; du skal vide, hvor meget hvert gebyr vil koste dig, og hvor ofte du skal betale gebyret(erne).
- Fremtidens omkostninger: Ved, hvor meget din husleje (og eventuelle andre gebyrer) kan hæves hvert år. Hvis der er et loft på 1 % hvert år på belastningsgebyrer, kan det lyde rimeligt, men det betyder ikke, at din basisleje vil være begrænset til 1 %. For at kompensere for lave lofter for andre gebyrer, kan din udlejer forsøge at holde dig med en huslejestigning på 15 %.
- Hvad er inkluderet i lejen: Forstå, hvilke skatter, forsyningsselskaber og tjenester – såsom landskabspleje, sikkerhed og forsendelser – der er dækket af din lejekontrakt.
Beslutning om udlejning af industrilokaler giver mening for din virksomhed
Kommercielle og industrielle rum kan tilbyde mange muligheder, som traditionelle kontorlokaler ikke kan, men de kan også have visse begrænsninger, som traditionelle erhvervs- og detailparker ikke har. Sørg for at stille spørgsmål om eventuelle restriktioner, der kan stilles på din virksomhed i en industripark, før du underskriver en lejekontrakt. Spørgsmål, du bør stille om ejendommen, som du måske ønsker at få behandlet i din lejekontrakt, omfatter:
- Entreprenør- og servicebegrænsninger: Tjek, om industriparken kræver, at du bruger specifikke leverandører eller entreprenører til skilte, belysning, renoveringer, udbygninger eller andre tjenester såsom alarm, telefon, kabel osv.
- Reklame- og udseendebegrænsninger: Der kan være begrænsninger, der kan påvirke din virksomhed, som f.eks. alle skilte skal være i sort og hvid, ikke større end 2 fod eller nøjagtigt 5 fod fra jorden. Alle disse ting ville gøre det svært at skelne din virksomhed fra andre eller at blive set på afstand.
- Klar til kabel og telefon: Hvis din plads ikke er klar til kabel eller telefon, skal du tjekke, hvor du kan få disse tjenester, og hvem de lokale udbydere er.
- Hjælpeprogrammer: Du bør vide, hvilke offentlige og private forsyningsselskaber du kan bruge eller få adgang til fra din enhed, og om du vil oprette dine egne forsyningskonti; nogle udlejere kan betale dine forsyningsselskaber og derefter fakturere dig for dem. Lav et notat, hvis udlejer ikke er forpligtet til at bevise, hvad du skylder, hvis du ikke får faktureret direkte fra forsyningsselskaber.
- Parkering og trafikbegrænsninger: Der kan være begrænsninger på antallet af parkeringspladser, du og dine kunder kan bruge. Hvis ikke, så er der sandsynligvis heller ingen begrænsninger for andre lejere.
- Arbejdstimer: Nogle industrilokaler har restriktioner på åbningstider eller ugedage, hvor du kan drive din virksomhed eller modtage kunder og kunder.
- Arten af erhvervsbeskyttelse og begrænsninger: Vil der være nogen begrænsninger for arten af den virksomhed, du driver? For eksempel, hvis du planlægger at åbne en antikvitetsbutik, er der nogen begrænsninger for, hvad du kan sælge, eller Hvis du sælger en vare, vil udlejer så tillade andre lignende, konkurrerende virksomheder at åbne, mens du er lejer? Et eksempel på, hvorfor det er så vigtigt at spørge og få skriftligt, er, hvis en eksisterende lejer har en dukkebutik med beskyttelse af detailrettigheder i lejekontrakten kan en antikvariat have forbud mod at sælge antikke dukker, fordi salg af dukker ville konkurrere med en eksisterende lejers forretning. Du vil sikre dig, at din virksomhed har lignende beskyttelse inden for det industrielle kompleks.
Håndtering af udbygninger og renoveringer
Lejekontrakter kan være komplicerede, og hvis du planlægger at tage en plads "som den er" og lave ændringer i den, skal du sørge for at tage fat på dine planlagte ændringer i lejekontrakten. Spørgsmål at stille om renoveringer og udbygning af rum omfatter:
- Kan du udbygge eller renovere det eksisterende rum? Hvis ikke, så find en anden plads; du behøver måske ikke at bygge plads ud nu, men begræns aldrig din virksomheds fremtidige vækstpotentiale og uforudsete behov.
- Zonebekendtgørelser: Er der nogen zonebestemmelser, der vil påvirke, hvordan du kan udbygge plads?
- Interessekonflikter: Skal du bruge udlejers entreprenører? Hvis ja, så betragte dette som et stærkt negativt.
- Nødvendige godkendelser: Hvilke særlige tilladelser eller godkendelse har du brug for at få på forhånd fra byen, amtet eller udlejer?
- Incitamenter til forbedring: Vil udlejer tilbyde nogen lejereduktion, lejekreditter eller andre økonomiske incitamenter for at bidrage til omkostningerne ved renoveringer og udbygninger?
- Undgå "værdistigninger" i husleje: Hvis du øger pladsens værdi ved at bygge ud eller renovere, vil det så give udlejeren mulighed for at øge din husleje forholdsmæssigt?
- Tidsbegrænsninger: Vil der være nogen tidsrammer, der kræves af din udlejer, by eller amt for at fuldføre lagerrenoveringer og -udbygninger?
- Nødvendige tilladelser: Hvilke særlige tilladelser skal du bruge for at renovere eller udbygge dit rum, og vil din udlejer hjælpe dig med at få disse tilladelser?
