Køb af lejeboliger, der er i en nødlidende tilstand er en strategi for at tjene penge som ejendomsinvestor. Udlejningsejendomme, der er gamle eller er på tvangsauktion, kan ofte købes med voldsomme rabatter. Lær, hvad du skal kigge efter, når du køber en ejendom, samt de bedste strategier til at tilføje værdi.
Ting at se efter, der kan øge lejeværdien
Når man overvejer en potentiel lejebolig, er der flere faktorer, der kan pege på en lovende investering.
- Kvarter- Se på lejepriserne i området. Har de været stigende, faldende eller forblevet stagnerende i løbet af de sidste ti år? Hvis du køber ind i et område, der er fornyet, kan du se lejepriserne stige betydeligt inden for 10 år.
- Efterspørgsel efter leje- Er der mange etageejendomme el flerfamiliehuse i området? Hvis det er tilfældet, har området et stort antal lejere, og hvis du er i stand til at gøre din ejendom eftertragtet, bør du have en jævn strøm af interesserede lejere.
-
Adgang til offentlig transport- Udlejning, der er i gåafstand til offentlig transport, er meget efterspurgt. Dette omfatter en buslinje eller et jernbanesystem.
- Mulighed for at tilføje et soveværelse- Hvis du er i stand til at omdanne en 2 værelses lejlighed til en 3 værelses lejlighed, kan du opkræve mere husleje. Der kan være en spisestue eller et bonus-alrum, der nemt kunne blive et soveværelse ved at lukke den ene væg af og tilføje et skab.
- Skoledistrikt- Folk vil gerne bo i et område med et godt skolesystem. Folk, der ikke har råd til at købe ind i det skoledistrikt, vil leje sig ind.
- Arbejdsmarked- Tiltrækker arbejdspladser folk til området? Har en stor virksomhed lige åbnet et hovedkvarter i nærheden? Er arbejdsgivere let tilgængelige fra området, enten med bil eller offentlig transport?
- ledig parkering- Tilbyder ejendommen parkering uden for gaden, enten i form af en indkørsel eller en lille grund? Du kan opkræve lejere et månedligt parkeringsgebyr eller blot indregne det i den månedlige husleje.
- Udendørs rum- Udeareal er ønskeligt for potentielle lejere, selvom det er en fælles baghave.
- Vaskeri på stedet- At have vaskefaciliteter på ejendommen er ønskeligt for lejere, selvom det er møntbetjent.
- Se efter renoveringer, du kan klare- Hvis du ikke selv er handy, eller har du ikke en entreprenør, du stoler på, kan du overveje ejendomme, der trænger til kosmetiske reparationer, som f.eks. udskiftning af en bordplade eller VVS-armaturer, snarere end dem, der har brug for store renoveringer, såsom alt nyt elektrisk. Renoveringsomkostninger kan hurtigt svække og påvirke din evne til at tjene penge.
- Køb ejendommen ubeboet- Det kan være et mareridt at få eksisterende lejere til at flytte ud. Det bliver nemmere at renovere en bolig, der står ledig. Du vil sandsynligvis være i stand til at opkræve højere husleje til de nye lejere, efter at renoveringen er afsluttet, end du ville modtage ved at hæve en nuværende lejers husleje pr. fornyelse af lejemålet.
Renoveringer, der hjælper med at øge lejeværdien
Der er mange renoveringer, der kan hjælpe øge værdien af dit lejemål. Omkostningerne ved disse renoveringer vil variere meget afhængigt af faktorer som landets område, kvaliteten af det valgte produkt og arbejdsomkostningerne. Renoveringsomkostninger blev indhentet fra Home Advisor's True Cost Guide,
Tilføj et soveværelse
I enheder, der i øjeblikket er et eller to soveværelser, kan konvertering af et eksisterende værelse til et ekstra soveværelse øge den månedlige husleje betydeligt. Spørg din lokale byggeafdeling for at sikre, at pladsen er op til koden, såsom korrekt lofthøjde, udgangsvindue, og skab.
- Gennemsnitlige omkostninger- $100, hvis du kun skal tilføje et skab. Mellem $1.500 og $5.000, hvis du har brug for at gå gennem bygningsafdelingen og tilføje et ordentligt udgangspunkt.
Opdatering af badeværelse og køkken
Badeværelser og køkkener sælger ejendomme, og de udlejer lejligheder hurtigt. I visse situationer kan det være nødvendigt at tømme et helt køkken eller bad, men det er ikke nødvendigt mange gange. Mindre opgraderinger går langt for at øge værdien, såsom:
- Nybelægning af køkkenskabe - Gennemsnitlig pris- $2600
- Udskiftning af daterede bordplader med kvarts eller granit- Gennemsnitlig pris - $3000
- Genbelægning af et Backsplash- Gennemsnitlig pris - $1500
- Omfliser et badeværelsesgulv - Gennemsnitlig pris - 100 kvadratfod - $ 1500 - $ 2000
- Genbelægning af en brusevæg- Gennemsnitlig pris - $15-$20 pr. kvadratfod
- Udskiftning af dateret badeskab - Gennemsnitlige omkostninger varierer - $85- $2000
- Udskiftning af toilet- Gennemsnitlig pris - $100
- Udskiftning af apparater- Gennemsnitlig pris- Køleskab- $500-$3000; Komfur-$650-$2000, Opvaskemaskine-$400-$700; Emhætte - $200-$3000.
- Udskiftning af VVS-armaturer – Omkostningerne varierer meget - $20 til langt over $1000
- Udskiftning af belysningsarmaturer – Omkostningerne varierer meget - $20 til langt over $1000
- Et frisk lag maling - Gennemsnitlig pris gør det selv- $40 for en gallon maling, $15 for en pensel. Gennemsnitlig maler - $ 30 i timen plus malingsomkostninger og materialer.
Mere funktionelt layout
Fjernelse af en væg mellem køkken og stue kan gøre rummet mere funktionelt og mere attraktivt for kommende lejere. Du bliver nødt til at hyre en arkitekt for at se, om væggen er bærende. Hvis det er tilfældet, bliver du nødt til at indsende arkitektplaner til byen, tage tilladelser og installere ordentlig støtte til at tage muren ned.
- Gennemsnitlig pris - $300 til $1000 ikke-bærende. $1200 til $3000 bærende.
Udskiftning af slidt tæppe, daterede fliser eller montering af trægulve gør en enorm forskel i værdien af dit lejemål.
- Gennemsnitlige omkostninger hårdttræsgulve - $ 5 til $ 10 per kvadratfod, plus $ 3 til $ 10 per kvadratfod til installation.
Udskift armaturer
Udskiftning af VVS-armaturer og belysningsarmaturer i hele lejligheden hjælper med at transformere hele enhedens udseende.
- Omkostningerne varierer meget afhængigt af kvaliteten af det valgte armatur.
Udskift Windows
Udskiftning af ældre vinduer vil hjælpe med at forhindre træk og minimere støj udefra.
- Gennemsnitlig pris - $300 til $700 pr. vindue.
Maksimer opbevaring
Installation af skabssystemer vil appellere til lejere, fordi lejligheder typisk mangler opbevaring.
- Gennemsnitlig pris - $1000
Frisk maling
Et frisk lag maling kan hurtigt genoplive et rum.
- Gennemsnitlig pris- Interiør- $1750.
Installer en opvaskemaskine
Installation af en opvaskemaskine kan spare penge i det lange løb ved at skære ned på vandudgifterne.
- Gennemsnitlig pris - $ 300 til $ 700 for opvaskemaskine. $350 for installation. 150 $ for en blikkenslager til en vandledning. $50 til $100 i timen for en elektriker til stikkontakt og kredsløb.
Curb Appel
Ejendommens ydre vil være det første, som lejeren ser. Hegn eller gelænder skal være i god stand. Skodder skal males og fastgøres korrekt. Et frisk lag maling kan lysne det ydre op. Et par buske eller planter kan hjælpe ejendommen til at føle sig mere som hjemme.
- Gennemsnitlig pris for at male udvendigt - 2.500 USD.
Off-street parkering
At tilbyde lejere parkering uden for gaden er en stor fordel. Hvis du er i stand til at udvide en eksisterende indkørsel eller tilføje en carport, kan din enhed få en højere husleje.
- Gennemsnitlige omkostninger ved asfaltindkørsel - $3 til $4 pr. kvadratfod.
Renoveringer, der kan bryde banken
Tilføjelser
Tilføjelse til ejendommens kvadratmeter vil koste titusindvis af dollars i starten, men vil også øge din årlige ejendomsskatteregning. Du vil sandsynligvis være bedre stillet til at renovere en eksisterende struktur.
- Gennemsnitlige omkostninger ved tilføjelse - $80 til $200 pr. kvadratfod.
Renovering af tarm
Hvis du køber en ejendom, der trænger til at blive renset til studsene, kan du hurtigt være i overhovedet. Uforudsete strukturelle problemer, skimmelsvampproblemer, entreprenørproblemer og materialeomkostninger kan føre til, at indledende estimater fordobles eller tredobles. Hvis du er uerfaren med renoveringer i stor skala, er det bedst at købe en lejebolig, der kun har brug for kosmetiske forbedringer.
Luksus materialer
Mens avancerede materialer er smukke og vil hjælpe dig med hurtigt at tiltrække en lejer, er du i fare for at overforbedre. Hvis alle de andre lejemål i området koster 1.000 USD, er det ikke sandsynligt, at en lejer vil bruge 2.000 USD om måneden på at bo i dit lejemål på grund af et badeværelse i marmor.
Mindre holdbare materialer
Udlejning tager en masse misbrug. Materialer skal være æstetisk tiltalende, men også holdbare. Marmorbordplader ser smukke ud, men de bliver let skåret og plettet og skal udskiftes.
Udskiftning af genstande, der stadig har brugbart liv
En anden renoveringsfejl er at antage, at alt skal udskiftes. Mange ting kan repareres for en brøkdel af prisen. Ejendommen kan fx have et originalt gelænder rundt om verandaen med enkelte manglende balustre. I stedet for at udskifte hele rækværket, kan du få en møllearbejder til at specialfremstille de nødvendige balustre til en rimelig pris.
