Mange ejendomsinvestorer er involveret i flere ejendomme og bruger gearing i deres køb. Når man beslutter sig for en investerings levedygtighed, er et af de anvendte mål det forventede egenkapitalafkast i det første år.
Hvis to ejendomme ligner hinanden, kan den, der giver det bedste første års afkast, være den bedre kortsigtede investering. For at finde ud af det, skal du bestemme pengestrømmen efter skat (CFAT). I dette eksempel antager vi en CFAT på $11.000. De penge, der investeres i at erhverve ejendommen, for eksempel som en udbetaling, repræsenterer den næste del af ligningen. Lad os sige, at køberen satte $170.000 ned. Vi skal derefter dividere CFAT med de investerede kontanter for at beregne afkastet af egenkapitalen:
11.000 USD / 170.000 USD = 0,065 eller 6,5 %
Du kan bruge en finansiel fast ejendom lommeregner til at tjekke matematikken for denne og andre beregninger, når du køber en ejendom.
Investering i lejeejendomme er et fantastisk værktøj til at opbygge rigdom. Ejendomsinvestoren ønsker primært to ting: 1) månedligt positivt cashflow og 2) værdi- og egenkapitalstigning.
Udlejningsejendomme Trends
Efterspørgslen efter lejeboliger er vokset ligesom huslejen, og i 2018 var flere mennesker i USA lejere end husejere. Den tendens forventes at fortsætte. Millennials, de mest sandsynlige førstegangshuskøbere, forsinker starten af familier og boligejerskab, fordi de afbetaler stadig rekordhøje studielånsgæld efter eksamen i en recession, der stoppede deres indtjening.
Den største udfordring nu er at finde gode tilbud, især hvis man leder efter udlejningsklare ejendomme. Efterhånden som lejeefterspørgslen stiger, er det muligt at hæve huslejen, hvilket resulterer i et bedre cash flow.
Pengestrøm og fordele
Ejendomsinvesteringer har nogle fordele, som investorer på aktiemarkedet eller obligationsmarkedet ikke har råd til. Renter, skatter og forsikringer på realkreditlån er fradragsberettigede i lejeindtægter. Også fradragsberettigede er driftsudgifter såsom reparationer, vedligeholdelse, affaldsindsamling, vand og kloak, administrationsgebyrer, skatter, forsikringer og mere,
Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), som trådte i kraft for skatteåret 2018, sætter begrænsninger for fradragsberettigede renter for boligejere. Disse ændringer påvirker dog ikke udlejningsejendomme, medmindre den er ejerbolig. Der er stadig en årlig afskrivning for afskrivninger beregnet over 27,5 år. Hvad mere er, tillader TCJA op til det dobbelte af § 179-fradraget i det første år, hvis disse fradrag ikke skaber et nettotab på investeringen. 1031 Tax Deferred Exchange kan bruges til at skubbe kapitalgevinstskatter frem, hvis reglerne følges for at sælge en ejendom med fortjeneste og rulle pengene ind i en anden ejendom.
Nedbetaling af egenkapital og gæld
Historien har bevist, at på længere sigt er oddsene, at en ejendoms værdi vil stige. Når du betaler dit realkreditlån ned, opbygger du også egenkapital. Det betyder, at når du beslutter dig for, at det er tid til at sælge, bør der også være en belønning i den ende.
