Når man arbejder med sælgere for at bestemme en noteringspris eller med købere for at kontrollere værdien før tilbud om køb, laver ejendomsmæglere det, der er kendt som sammenlignende markedsanalyse eller en CMA.
Ved at gå til optegnelser om solgte ejendomme udvælger ejendomsmægleren nyligt solgte ejendomme, der ligner den pågældende ejendom og i samme geografiske område. Ved at sammenligne disse egenskaber og justere for funktionsforskelle, laves et estimat af værdien for den pågældende ejendom. En grundig ejendomsmægler vil dog lave en anden anden CMA for en sælger eller en køber.
En anden grundig CMA vil omfatte sammenligninger med aktuelt opført lignende ejendomme i området. Den samme proces ville blive brugt, men med aktuelt opførte egenskaber. Dette vil muliggøre en vurdering af den aktuelle konkurrence og kan føre til en stigning eller et fald i estimatet baseret på de solgte ejendomme.
Kvaliteten af sammenlignelige udvalg
Afgørende for en CMA's nøjagtighed ved bestemmelse af markedsværdi er valget af de bedst sammenlignelige egenskaber. Tre agenter, der vælger selv en forskellig sammenlignelig ud af tre eller fire brugte, kan komme med nogle meget forskellige værdiansættelser. Dette sker meget, når en sælger handler efter en salgsagent. De får et værdiestimat fra flere agenter, og de er overraskede over forskellene. Desværre er den, der giver dem det højeste tal, ofte den, der får noteringen, og normalt er det ikke et godt tal.
Der er flere ting at overveje, når du vælger comps:
- Når ejendommen er solgt: Salg for mere end to eller tre måneder tidligere er ikke gode sammenligninger, især på markeder i hurtig bevægelse. Jo nyere salget er, jo mindre sandsynligt er det, at markedet har bevæget sig nok til at gøre ejendommenes solgte priser irrelevante på tidspunktet for CMA.
- Hvor ejendommen ligger: Den allerbedste situation er, at boligen ligger i samme opdeling. Det er ikke muligt i mange tilfælde, så den næste overvejelse er at placere firmaer i det samme kvarter eller generelt område. Når du ikke kan få egnede comps på den måde, kan meget lignende boliger i lignende underafdelinger i andre dele af byen være den eneste tilgængelige ressource.
- Husets egenskaber: Når det kommer til antallet af soveværelser, bade, kvadratmeter bolig, grundens størrelse og andre funktioner i boligen, skal de sammenlignelige boliger være lige så ens som muligt. Det er sjældent, undtagen i store cookie-cutter-underafdelinger, at du får alle disse ting til at sammenligne nøjagtigt.
Kvaliteten af justeringerne
Det sidste punkt ovenfor bringer os til en diskussion af, hvordan vi kompenserer vores beregning for forskelle i strukturerne. Vi foretager justeringer, ligesom taksatorer, for at justere de solgte priser på de sammenlignelige boliger, så de bedre matcher vores emneejendom.
Med andre ord, hvis vi har et hus med 3 soveværelser, 2 badeværelser med en tilknyttet garage til to biler og et boligareal på 2100 kvadratmeter, vil vi forsøge at finde tre eller fire anlæg med alle de samme funktioner. Det gør vi dog sjældent, så vi bliver nødt til at justere deres solgte priser.
- Lad os sige, at en komp kun har to soveværelser. Vi må antage, at den ville have solgt for flere penge med tre, så vi tilføjer nogle penge tilbage til dens faktiske salgspris for at tilpasse den til at have haft tre soveværelser. Det samme gælder for bade og garagepladser.
- Hvis det er omvendt, f.eks. tre badeværelser, når vores emnehjem kun havde to, så ville vi trække værdien af et badeværelse fra salgsprisen i vores justering.
- Vi behøver ikke at gøre noget med kvadratmeterne, før vi er færdige med vores beregning.
Når vi har justeret vores sammenlignelige solgte boligpriser, dividerer vi hver solgt pris med deres kvadratmeter for at få den solgte pris pr. kvadratmeter. Vi gennemsnit dem for vores tre eller flere comps for at få en gennemsnitlig værdi pr. kvadratfod. Så gange vi simpelthen det med vores emnehuss kvadratmeter for at få vores estimerede aktuelle markedsværdi.
Der har du det store billede af at lave en CMA, men du vil gerne grave i og lære mere og øve dig, før du laver dem for kunder.
