Hvis du er ny i ejendomshandel eller ny i området, få hjælp. En CMA er ikke kun sammenlignende matematik. Grundig viden om dynamikken i ejendomssalg på det specifikke område er påkrævet for at kunne foretage vurderinger baseret på de fremlagte data. "Ejendom er lokalt" er et velkendt citat, fordi det er sandt, og du skal lære alt om dit lokale marked.
Du skal med andre ord vide noget om dit marked, og hvorfor boliger i et område sælger anderledes og til højere eller lavere priser end sammenlignelige boliger i et andet område. Bare det at sammenligne tal uden at kende til kvartererne og ejendommene kan være en katastrofe. Den vigtigste aktivitet i en CMA er valget af sammenlignelige egenskaber.
Omhyggeligt indsamlede sammenlignelige egenskaber
Når du vælger ejendomme, som du anser for at sammenligne med din emneejendom, er vigtige overvejelser:
- Statistisk set er salg langt over eller langt under hovedparten af gruppen mistænkt. Der er sandsynligvis gyldige grunde til divergensen. Hvis du har nok nyere comps, smide alt for høje og alt for lave priser ud.
- Sørg for, at du kan retfærdiggøre, at comps ikke bruges. Hvis du beslutter dig for, at en sammenlignelig ikke er passende, skal du have en god grund. Hvis du senere bliver spurgt af din klient, hvorfor du ikke brugte et bestemt hjem, vil du gerne være i stand til at svare sandfærdigt og retfærdiggøre dine handlinger.
- Træk sammenlignelige ejendomme fra den pågældende ejendoms område eller så tæt på som muligt. Hvis det er umuligt at finde nok comps i det samme kvarter, kan det være nødvendigt at bruge nogle fra et lignende kvarter i en anden del af byen.
- Brug solgte sammenlignelige produkter, der ikke er for gamle. Hold dig i en så aktuel tidsramme som muligt. På hurtige markeder er dette nemt, men ikke så meget, når salget er langsomt. Hvis du skal gå mere end to eller tre måneder tilbage, bliver du sandsynligvis nødt til at foretage nogle subjektive justeringer i den lange periode. Det er ikke nemt, da der virkelig ikke er nogen regel for, hvordan man gør det præcist.
- Brug kun lignende konstruktionstyper, når mængden tillader det. Et eksempel kunne være, at din emneejendom er et enkelt-etagers hjem, og mange af comps er to etager. Med vores aldrende befolkning vil mange ældre være på udkig efter et enkelt etagers hjem, så det kunne være mere efterspurgt.
Justering af værdi for ejendomsforskelle
Når man sammenligner lignende egenskaber, er der altid forskelle. Sørg for at justere dit motiv ejendommens værdi estimat for dets forskelle fra de sammenlignelige egenskaber:
- Tilføj eller fratræk værdi for forskellen i partiet eller arealets størrelse.
- Gør det samme for funktionsforskelle, såsom soveværelser, bade, garage osv.
- Se på finansieringsforskelle, der kunne have påvirket salgsprisen. Sælgerfinansiering kan til tider resultere i en højere pris betalt for en ejendom, der ikke er relateret til dens sande værdi. Husk, at disse skal være "armslængde" transaktioner. Der bør ikke være særlige situationer, familiesalg, nødudsalg mv.
En aktuel analyse af det konkurrenceprægede marked
En fuldstændig og detaljeret rapport til din kundeemne/kunde kan ikke være komplet uden en lignende markedsanalyse af de opførte ejendomme og konkurrerer med deres bolig på det tidspunkt. Din listeprisanbefaling kan ændres op eller ned afhængigt af, hvor mange boliger der er opført i området på det tidspunkt og deres listepriser.
At vide, at nogle af de højest solgte comps kom fra perioder med meget lav lagerbeholdning, kan få dig til det ændre dit listeprisestimat en smule ned, hvis det nuværende marked har et væsentligt højere lager. Går den anden vej, hvis der er færre boliger til rådighed, kan du muligvis justere din prisforlangende opad.
Resultater vist i et letforståeligt format
Dette er ikke en kampagne for "smuk". Der er softwareløsninger til næsten ethvert MLS-system, der producerer meget poleret udseende rapporter til sammenlignende markedsanalyse. Værdien ligger i dataene og din fortolkning af dem. Lad ikke "præsentationens" glimt få større betydning end udvælgelsen og fortolkningen af dataene.
