En rigtig tvangsforhandling med banken

Denne trinvise forhandlingsproces i det virkelige liv beskriver oplevelsen af ​​en køber, der handler med en bank om køb af en ejendom med afskærmning. Banken købte lånet i en pakke adskilt fra den oprindelige långiver - eller i det mindste den, der havde haft det, da misligholdelsen opstod.

Forhandlingerne tog lidt over halvanden uge, og banken så ud til med vilje at se bort fra problemerne i det hjem, de forsøgte at losse. Men i sidste ende sejrede køberen, fordi de ikke sagde op og tog alle faktorer i betragtning.

Fakta om afskærmning

Boligens værdi var mellem $225.000 og $300.000 i bedre tider. Den oprindelige listepris af banken var $179.000. Det købers tilbud blev lavet seks måneder eller deromkring senere, da boligen blev noteret til $119.900.

Hjemmet havde brug for et nyt septiksystem på en grund, der var for lille til et udvaskningsfelt i et område med meget strenge miljølove. Processen med at modtage variansen for holdingtanke forventedes at tage fra 30 til 45 dage med et resultat, der ikke var garanteret.

Banken var meget klar på, at den ville gøre nej repræsentationer af tilstanden, og det ville ikke betale for nogen reparationer.

Købers tilbud

Køberen modtog nogle indledende skøn over det septiske arbejde, før de afgav det første tilbud. Der var ikke andre tilbud på bordet dengang, selvom boligen blev vist lidt frem. Det så ud til at være i overraskende god stand, der krævede tilføjelse af en varmelegeme til øjeblikkelig brug, hvis septiken var rigtig.

Køberen tilbød $108.000 med 20% ned, betinget af tildelingen af ​​den septiske afvigelse, og at sælgeren betalte $10.000 for septisk installation før lukning. Det krævede køberens långiver.

Boligen var en stjæle til den fulde udbudspris, selvom septiken skulle udskiftes efter lukning på købers regning. Men køberen havde ikke tilstrækkelige likvide midler til at gøre det, så det skulle gøres af sælgeren, ellers skulle det i det mindste finansieres i prisen.

Stridspunkter

Banken ville kun bruge modtilbudsformularer og gentage hvert forhandlingspunkt i hver. Formularerne så ud til at være computergenererede.

Banken ønskede en lukkedato for tidligt til at garantere, at afvigelsen kunne godkendes i tide og septik installeres inden lukning. Det ville have $100 om dagen fra køberen, hvis han gik forbi denne dato "uden sælgerens skyld."

Bankens første modtilbud anførte, at den ikke ville betale for en undersøgelse, men det ville kreditere køberen $1.500 til deres afsluttende omkostninger. Det tilbød ikke at betale noget for den septiske installation. Tælleren var til den fulde listepris på $119.900.

Forhandlingerne

Forhandlingerne var centreret omkring salgsprisen, septikomkostningerne, undersøgelses-/afslutningsomkostningerne og skadeklausulen på 100 USD om dagen med den korte periode indtil lukning. Hver tæller fra køberen bad om mere og fjerne enhver betaling af skadeserstatning, hvis køberen ikke kunne få disse varer færdiggjort i tide på grund af forsinkelser i amtet.

Resultatet

I sidste ende krævede det lidt kreativitet at få handlen gennemført, men det blev gjort. Køberen afgav et endeligt modtilbud, og banken kom tilbage med et OK på det.

Salgsprisen ville være $120.500, selvom køberen havde fået banken helt ned på $112.000 under processen. Sælgeren ville betale et forhåndsgebyr på $1.500 for at få den septiske variansproces udført, samt $10.000 for et nyt septisk system og $500 mod købers lukkeomkostninger. Og fristen blev forlænget.

Hvordan skete det?

Køberen fik banken til at tage handlen og betale $12.000 ved at sende den endelige tæller med salgsprisen forhøjet fra $112.000 med næsten ingen andre indrømmelser.

Det er en nettosalgspris på $108.500, men køberen har ikke brug for andre kontanter end de 20% til udbetalingen og andre lukkeomkostninger. Det var et godt tilbud for køberen, som ville lukke på et hjem, der var indflytningsklart $50.000 plus i øjeblikkelig egenkapital.