Engrossalg af fast ejendom, noget af det i "hus-flipping"-tilstand, har været en rentabel kortsigtet ejendomsinvesteringsstrategi for mange og med god grund. Det har dog også taget nogle, som regel en nybegynder, investorer ned i afløbet økonomisk. Engrossalg af fast ejendom har ikke plads på vejen til bundlinjen til disse fem fejl:
Fejl #1: Forstår ikke dit marked
Hvis du køber det forkerte hus eller endda det rigtige hus, men i det forkerte kvarter, kan du få en bolig, du ikke kan sælge til en investorkøber, og det vil suge din fortjeneste op ved at sælge i detailhandlen marked. Vid, at din mest pålidelige køber ofte vil være en investor i lejebolig. Kend de kvarterer, der arbejder for dem, og som understøtter et stærkt lejemarked.
Fejl #2: Forstår ikke dine købere.
En del af dette er at kende de kvarterer, de foretrækker, samt stilen og typen af boliger, hver investor køber ønsker. Du kan ikke få disse oplysninger, medmindre du dyrker relationer med købere og beder om dem. Ved, hvilke kvarterer dine lejeboligkøbere foretrækker og størrelsen og karakteristika for lejeboliger, de kan lide. Byg en database og hold dig opdateret med disse oplysninger, så du ved, hvilken type boliger du skal kigge efter, som de vil købe.
Fejl #3: Dårlig ende-til-ende due diligence
Dette dækker over meget, men det er det samme; ikke køre tallene sådan, at du ender med en tabende aftale. Her er komponenterne i en grundig engros- eller fix & flip-aftale due diligence-proces:
- Ved, hvilken type køber du søger at levere, og hvad de vil betale for det, de ønsker.
- Ved, hvad din målkøber ønsker for en rabat i forhold til markedsværdi.
- Hvis en leje køber, kender lejemarkedet, hvad de ønsker for cash flow og hvordan man beregner leje ejendom investeringspotentiale.
- Hvis en fix & flip aftale, et MEGET grundigt skøn over omkostningerne ved genoptræningsarbejde.
- For fix & flip-tilbud, en realistisk tidsplan og tidslinje til afslutning.
- Sådan markedsføres og lokaliseres nødlidende ejendomme, som du kan købe til en pris, der vil generere en fortjeneste for dig, mens du opfylder din købers behov.
Short-changing på nogen af disse due diligence-punkter kan og vil ofte føre til katastrofe.
Fejl 4: Selvtilfredshed, når det kommer til din køber(e)
Du kommer godt fra start, arbejder hårdt på at opbygge en stærk køberdatabase, og du stiller dem alle de rigtige spørgsmål for at være sikker på, at du er derude og leder efter de boliger, som dine købere vil have. Når alt kommer til alt, vil dette hjælpe dig med at være sikker på et salg, selvom en køber beslutter sig for at give en handel videre. At møde fleres behov løser det problem, og det kan endda skabe konkurrence.
Dine første halve dusin tilbud går godt, og du er ved at komme ind i en groove. Du øger endda din aktivitet og laver flere aftaler på samme tid. Du har måske tre eller fire, der arbejder på én gang, og drager fordel af smarte købsmuligheder. Problemet kan komme måneder hen ad vejen, når du ringer op til en hyppig lejebudskøber med den aftale, du lige har tegnet, og finder ud af, at hun ikke vil have boliger i det nabolag længere. De har flyttet deres fokus til et andet område og prisklasse. Du kan ikke bare bygge en køberliste og derefter ignorere dem, indtil du har en potentiel aftale. Hold kontakten og opdater dine oplysninger.
Fejl #5: At blive for afhængig af én entreprenør i Fix & Flip
Medmindre du har oprettet en LLC eller partnerskab med en entreprenør, bør du søge muligheder og opdyrke relationer til at bakke op om dine foretrukne rehab-entreprenører. Selvfølgelig, hvis du laver din egen generelle entreprise og ansætter subs, så vil du gøre det samme ved at have mere end én elektriker, blikkenslager osv. på tryk.
Uanset hvor god du er til at køre tallene og have præcise jobvurderinger, kan et skifte i entreprenører kaste en skruenøgle ind i dine planer. Der er også en kvalitetskomponent. Nogle gange er de underleverandører, en entreprenør bruger, eller deres medarbejdere ændrer sig. Der kan være et fald i arbejdskvaliteten, som vil skade dine køberforhold. Hav altid sikkerhedskopier og muligheder.
Undgå disse fem fejl, og du vil gøre mere glade ture til banken med din ejendomshandel engros fortjeneste.
