Una buena combinación entre propietario e inquilino en bienes raíces comerciales requiere un contrato de arrendamiento que beneficie a ambas partes. Los propietarios necesitan ingresos del alquiler y tienen que controlar los costos para asegurar una ganancia. Inquilinos quieren fijar sus costos de alquiler lo más cerca posible para administrar sus propias ganancias y pérdidas.
Un negocio minorista puede tener factores estacionales u otros que influyan bastante en las ventas en el transcurso de un año, y estos negocios requieren contratos de arrendamiento que se adapten a eso. Las empresas manufactureras, industriales o de uso intensivo de maquinaria son grandes usuarios de servicios públicos y también tienden a ser más duras con la estructura y las instalaciones. Las oficinas con un flujo comercial constante prefieren pagar de la misma manera que los arrendamientos residenciales.
Los arrendamientos residenciales son mucho más simples: el inquilino generalmente paga su alquiler y sus propios servicios públicos, con la excepción del alcantarillado y tal vez el agua o la basura. Pero hay muchas más consideraciones en los arrendamientos comerciales. Una variedad de arrendamientos pueden adaptarse a una o más situaciones para adaptarse a la naturaleza del negocio.
El arrendamiento bruto es similar en muchos aspectos a un arrendamiento de servicio completo, que generalmente involucra al arrendador recogiendo el costo de casi todos los gastos operativos, con la posible excepción de teléfono y datos transmisión.
Un contrato de arrendamiento bruto puede ajustarse a un abogado, consultor o contador porque es una cantidad mensual fija y posiblemente el pago de servicios públicos, pero no otros gastos como el mantenimiento o la operación del edificio.
Esto no quiere decir que los costos no se transfieran a estos inquilinos, sin embargo. Los costos adicionales a menudo se denominan "factor de carga". El alquiler sería sustancialmente menor si no se incluyera este factor de carga.
El factor de carga suele ser un porcentaje de los costos asociados con el mantenimiento de áreas comunes, como un vestíbulo, y el porcentaje es proporcional al porcentaje del edificio total que el inquilino ocupa como propio instalaciones.
El arrendamiento neto triple
Un arrendamiento triple neto (NNN) requiere que el arrendatario pague una parte significativa de los gastos de la operación. Este tipo de arrendamiento ayuda al arrendador a fijar los costos, pero a los inquilinos no les gusta, especialmente con propiedades más antiguas.
Un contrato de arrendamiento neto triple es diferente y está separado de un contrato de arrendamiento neto doble, que generalmente solo requiere que el inquilino pague el alquiler base más impuestos y seguro. El arrendamiento neto triple agrega un tercer costo: el mantenimiento. Un "arrendamiento absoluto" es el extremo más lejano, y generalmente pasa la responsabilidad financiera de todo el edificio al inquilino.
Algunas empresas, como los talleres de reparación de automóviles y las principales plantas de fabricación, utilizan mucho los servicios públicos y pueden ser inquilinos costosos para el propietario. La mayoría de los propietarios prefieren un arrendamiento neto triple en este caso. Las partes podrían llegar a un acuerdo sobre un contrato de arrendamiento neto modificado si el inquilino se resiste.
También conocido como arrendamiento bruto modificado, el arrendamiento neto modificado es un compromiso entre un arrendamiento bruto y un arrendamiento neto triple. Puede ser muy útil para ayudar a los propietarios e inquilinos a términos de arrendamiento de estructura que funcione para los dos.
Los inquilinos suelen pagar solo el alquiler base el primer año y luego un porcentaje de los costos operativos en los años siguientes. Esto puede ser especialmente beneficioso para las empresas nuevas que necesitan un año o más para lograr la rentabilidad.
El arrendamiento porcentual
Por lo general, un arrendamiento porcentual requiere que el arrendatario pague el alquiler base más un porcentaje adicional de los volúmenes de ventas mensuales. Los arrendamientos porcentuales se ejecutan comúnmente en los puntos de venta de los centros comerciales.
La ubicación y la naturaleza del negocio pueden tener un impacto dramático en el porcentaje de alquiler. Por ejemplo, el dueño de una tienda de Navidad no ganará tanto dinero en el verano como en noviembre y diciembre. Este inquilino preferiría pagos de arrendamiento bajos en meses lentos y estaría dispuesto a pagar más cuando fluya el dinero.
Nada dice que no puede tratar de negociar una variación de uno de estos contratos de arrendamiento con su arrendador o arrendatario potencial. Su contrato de arrendamiento puede ser cualquier cosa que desee que sea, y los términos satisfactorios a menudo se pueden negociar con una o más variaciones.
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