Si una propiedad de alquiler no se gestiona correctamente, caerá en ruinas. Afortunadamente, hay varias formas diferentes de administrar la propiedad para satisfacer las necesidades de cada propietario. Puede ser completamente práctico o puede decidir subcontratar todo. Aquí hay tres estrategias de administración para que cada arrendador potencial considere que mantendrán su propiedad en funcionamiento y generando ingresos.
3 estrategias para administrar la propiedad de alquiler
Antes de que pueda seleccionar la estrategia adecuada para usted, debe comprender todas las diferentes áreas de una propiedad de alquiler que deben administrarse. Las responsabilidades de gestión de un arrendador se pueden dividir en tres secciones:
- Gestión de inquilinos
- Administrar el mantenimiento y las inspecciones de la propiedad
- Administrar las finanzas
1. Gestión de inquilinos
Esta es la parte de la gestión de propiedades de alquiler que es más inmediata y más obvia. Sin embargo, ser un arrendador exitoso implica mucho más que simplemente cobrar el alquiler. Tienes que gestionar:
- Cobro de Renta: Fijación de fechas de vencimiento. Cobrar el alquiler cada semana o mes. Establecimiento de cargos por mora y períodos de gracia. Tratar con el alquiler impago.
- Contratos de Arrendamiento: Verificar que el contrato de arrendamiento incluya todos los términos legales requeridos por la ley de propietarios e inquilinos de su estado. Asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté actualizado con la versión más reciente de la ley. Gestión de la fecha de inicio y finalización del contrato de arrendamiento de todos los inquilinos.
- Evaluación de inquilinos: Vacante de publicidad. Configuración de citas. Verificación de la información de las solicitudes. También puede determinar si ciertos inquilinos encajan bien.
- Mudarse: Firma de contratos de arrendamiento. Repasar las normas, requisitos y reglamentos. Cobro de fianza y primer mes de alquiler. Recorriendo y tomando nota del estado actual de la unidad de alquiler.
- Mudarse: Verificar que el plazo del arrendamiento haya terminado. Comprobación del estado de la unidad de alquiler en busca de daños. Comenzando el proceso para encontrar un nuevo inquilino para un apartamento.
- Quejas de inquilinos: Presentación de denuncias. Establecer un plan de juego para solucionar el problema.
- Solicitudes de reparación: Respondiendo a las solicitudes rápidamente. Priorizar la importancia de la reparación. Hacer la reparación usted mismo o contratar a alguien para que lo haga.
- Desalojos de inquilinos: Enviar al inquilino los avisos legalmente requeridos antes del desalojo. Presentar una demanda de desalojo ante el tribunal. Preparar su evidencia que respalde el motivo del desalojo.
2. Administrar el mantenimiento y las inspecciones de la propiedad
La segunda parte principal de la gestión de propiedades de alquiler es la propiedad en sí. La estructura física debe mantenerse para la salud y la seguridad de los inquilinos. Su compañía de seguros también puede exigir que ciertas partes de la estructura, como el techo, cumplan con ciertos estándares o se negarán a asegurar la propiedad.
- Mantenimiento: Cortando el cesped. Recogiendo hojas. Palear nieve. Sacando la basura. Mantener todas las áreas comunes limpias. Asegurarse de que los inquilinos tengan acceso a agua corriente en todo momento y calefacción en el invierno. Reparar goteras en el techo, goteras en la plomería, tejas rotas, pasamanos sueltos, cerraduras de puertas o ventanas defectuosas.
- Inspecciones: Tendrá que hacer frente a las inspecciones de la ciudad e incluso de su prestamista y compañía de seguros. Las inspecciones de la ciudad son para asegurarse de que su propiedad cumpla con ciertos códigos de salud y seguridad. El prestamista y la compañía de seguros inspeccionan la propiedad para asegurarse de que la propiedad vale la cantidad que están prestando o la cantidad por la que la están asegurando.
3. Administrar las finanzas
La tercera parte de la gestión con la que tendrá que lidiar cuando sea propietario de una propiedad de alquiler tiene que ver con las finanzas. Debe comprender cuánto dinero ingresa cada mes y cuánto dinero sale.
- Pago de renta: Cuánto cobras de alquiler cada mes.
- Pago hipotecario: Lo que paga cada mes en su hipoteca.
- Seguro: Cuánto paga para asegurar su propiedad.
- Impuestos: Cuáles son sus impuestos anuales sobre la propiedad.
- Utilidades: Si los inquilinos no son responsables de pagar los servicios públicos, cuánto cuestan las facturas de agua, gas y electricidad cada mes para la propiedad.
- Tarifas/Multas: Tarifas que quizás tenga que pagar por las inspecciones de la propiedad o los costos judiciales. Multas inesperadas por problemas de mantenimiento en la propiedad.
3 estrategias de gestión de alquileres
Ahora que comprende las diversas áreas de una propiedad de alquiler que deben administrarse, puede determinar cómo desea administrar estas áreas. Hay tres enfoques principales:
- Gestión de bricolaje
- La mitad lo hace usted mismo/la mitad subcontrata
- Externalizar completamente la gestión
1. Gestión de bricolaje
En este enfoque de gestión, usted es responsable de todo, de ahí el bricolaje. Usted es quien cobra el alquiler, palea la nieve y declara sus impuestos.
ventajas
- Control total: Como propietario de una propiedad de alquiler, usted es propietario de un negocio. Cuando lo hace todo usted mismo, sabe lo que está pasando en todas las partes de su negocio.
- Consciente de los problemas rápidamente: Dado que tiene su mano en todas las partes de la administración, puede ver de inmediato cuándo ocurre un problema. Desafortunadamente, debido a que usted está a cargo de todas las cosas en su propiedad, es posible que aún no pueda abordar este problema de inmediato.
Contras
- Falta de conocimiento: Es imposible ser un experto en todo. Si hubiera contratado a un contador para declarar sus impuestos, en lugar de hacerlo usted mismo, el contador podría haber detectado varias deducciones de las que usted no estaba al tanto. Si hubiera contratado a un abogado para preparar su contrato de arrendamiento, en lugar de preparar su propio contrato de arrendamiento, el abogado podría haber incluido ciertas leyes estatales de propietarios e inquilinos que usted pasó por alto. Si hubiera contratado a un profesional para instalar el techo en su propiedad, en lugar de hacerlo usted mismo, es posible que no haya tenido que lidiar con una gotera en el techo.
- Abrumador: Ser todo para todas las personas puede llegar a ser demasiado. Dado que asume la responsabilidad de todo, es posible que sea más propenso a cometer errores.
Mejor para
- Propietarios con un pequeño número de unidades de alquiler.
- Propietarios que anteriormente han sido dueños de negocios.
- Propietarios con experiencia previa en la gestión de alquileres.
- Los propietarios que quieren el control.
2. Mitad Hágalo usted mismo/Mitad subcontrate
En este enfoque para administrar propiedades de alquiler, usted administra las áreas en las que siente que tiene experiencia y luego subcontrate las áreas con las que no se siente tan cómodo o simplemente no tiene el deseo de administrar.
- Subcontratar Asuntos Legales
Por ejemplo, podría decidir subcontratar cualquier problema de gestión de alquileres que involucre asuntos legales. Puede que se sienta muy bien con la gestión de las finanzas de la propiedad, el mantenimiento diario y las quejas de los inquilinos, pero se siente muy incómodo cuando se trata de cuestiones legales. En este caso, podría contratar a un abogado para que se ocupe de cualquier problema legal que surja. Esto podría incluir la redacción de su contrato de arrendamiento para que cumpla con todas las leyes de propietarios e inquilinos de su estado y el manejo de todos los desalojos de inquilinos.
- Subcontratar problemas de mantenimiento
En este escenario, contrataría a un manitas o al superintendente del edificio para que se encargue de todos los problemas de mantenimiento, pero usted mismo se encargaría de todas las demás obligaciones de gestión.
ventajas
- Libera tiempo: Si no estás haciendo todo, tendrás más tiempo, punto. Cómo usas este tiempo depende de ti. Puede apreciar más tiempo con su familia o puede usar este tiempo para encontrar oportunidades de inversión adicionales.
- Tener expertos: Está cediendo el control a otros que, con suerte, saben más que usted en un área determinada.
Contras
- Confiar en los demás: Está poniendo su confianza en que estas personas saben lo que están haciendo y que tienen sus mejores intereses en mente.
Mejor para
- Propietarios con un número creciente de unidades de alquiler.
- El propietario medio.
3. Externalizar completamente la gestión
En esta estrategia de administración, usted es dueño de la propiedad, pero no desea ser un administrador práctico. Siente que su fortaleza está en la selección de propiedades, no en la gestión de las operaciones diarias. Contratarás a un administrador de propiedades o a una empresa de administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades pueden manejar todo, incluida la selección de inquilinos, la mudanza de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las reparaciones, la mudanza de inquilinos y el desalojo de inquilinos.
ventajas
- Libertad de los dolores de cabeza diarios: No tendrás que responder a las llamadas telefónicas a las dos de la mañana de que el vecino de al lado está poniendo su música demasiado alta. Usted será responsable del mínimo indispensable, pero las decisiones de las que es responsable generalmente serán las decisiones más importantes, como dar el visto bueno para comenzar el desalojo de un inquilino.
Contras
- Costoso: Los administradores de propiedades costarán decenas de miles de dólares al año. Cuantas más unidades de alquiler posea, más le costará.
- La mala gestión puede destruir su negocio: Está poniendo su negocio y, por lo tanto, su sustento, en manos de otra persona. Será muy difícil encontrar a alguien que se preocupe por tu éxito y tu fracaso tanto como tú. Debe asegurarse de evaluar minuciosamente a los posibles gerentes y tener una estrategia de salida clara si las cosas van mal.
Mejor para
- Propietarios que viven lejos de sus alquileres.
- Propietarios con un gran número de propiedades en alquiler.
- Inversores inmobiliarios con inversiones diversificadas.
