Muchos inversores inmobiliarios participan en múltiples propiedades y utilizan el apalancamiento en sus compras. A la hora de decidir sobre la viabilidad de una inversión, una de las medidas utilizadas es el Retorno sobre el Patrimonio esperado en el primer año.
Si dos propiedades son similares, la que producirá el mejor rendimiento durante el primer año puede ser la mejor inversión a corto plazo. Para saberlo, debes determinar el flujo de caja después de impuestos (CFAT). Para este ejemplo, asumiremos un CFAT de $11,000. El dinero invertido en la adquisición de la propiedad, por ejemplo como pago inicial, representa la siguiente parte de la ecuación. Digamos que el comprador depositó 170.000 dólares. Luego debemos dividir el CFAT por el efectivo invertido para calcular el rendimiento del capital:
$11.000 / $170.000 = 0,065 o 6,5%
Puede utilizar una calculadora financiera de bienes raíces para verificar los cálculos de este y otros cálculos al comprar una propiedad.
La inversión en propiedades de alquiler es una gran herramienta para generar riqueza. El inversor en propiedades de alquiler quiere principalmente dos cosas: 1) flujo de caja positivo mensual y 2) valorización y apreciación del capital.
Tendencias de propiedades de alquiler
La demanda de viviendas de alquiler ha ido creciendo al igual que los alquileres y, en 2018, en EE. UU. había más personas alquiladas que propietarias de viviendas. Se espera que esa tendencia continúe. Los millennials, los compradores de vivienda por primera vez más probables, están retrasando el inicio de una familia y la propiedad de una vivienda porque todavía están pagando niveles récord de deuda de préstamos estudiantiles después de caer en una recesión que estancó sus ganancias.
El mayor desafío ahora es encontrar gangas, especialmente si se buscan propiedades listas para alquilar. A medida que aumenta la demanda de alquiler, es posible aumentar los alquileres, lo que se traduce en un mejor flujo de caja.
Flujo de caja y beneficios
La inversión inmobiliaria tiene algunas ventajas que no tienen los inversores del mercado de valores o del mercado de bonos. Los intereses hipotecarios, los impuestos y los seguros son deducibles de los ingresos por alquiler. También son deducibles los gastos operativos como reparaciones, mantenimiento, recolección de basura, agua y alcantarillado, honorarios de administración, impuestos, seguros y más.
La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA), que entró en vigor para el año fiscal 2018, impone restricciones a los intereses deducibles para los propietarios de viviendas. Estos cambios, sin embargo, no afectan a los bienes inmuebles en alquiler, a menos que estén ocupados por sus propietarios. Todavía hay una amortización anual por depreciación calculada durante 27,5 años. Es más, la TCJA permite hasta el doble de la deducción de la Sección 179 en el primer año, si estas deducciones no crean una pérdida neta en la inversión. El Intercambio de Impuestos Diferidos 1031 se puede utilizar para impulsar los impuestos sobre las ganancias de capital si se siguen las reglas para vender una propiedad con ganancias y transferir el dinero a otra propiedad.
Amortización de capital y deuda
La historia ha demostrado que, a largo plazo, lo más probable es que el valor de una propiedad aumente. A medida que paga su hipoteca, también está generando capital. Eso significa que cuando decide que es hora de vender, también debería haber una recompensa por ese lado.
