Si eres nuevo en el negocio inmobiliario o nuevo en el área, busque ayuda. Una CMA no es sólo matemática comparativa. Se requiere un conocimiento profundo de la dinámica de las ventas de propiedades en el área específica para emitir juicios basados en los datos presentados. "Los bienes raíces son locales" es una frase muy conocida porque es cierta y usted debe aprender todo sobre su mercado local.
En otras palabras, necesita saber algo sobre su mercado y por qué las casas en un área se venden de manera diferente y a precios más altos o más bajos que casas comparables en otra área. Simplemente comparar números sin conocer los vecindarios y las propiedades puede ser un desastre. La actividad más importante en una CMA es la elección de propiedades comparables.
Propiedades comparables cuidadosamente recopiladas
Al seleccionar propiedades que considere comparables a la propiedad en cuestión, las consideraciones importantes incluyen:
- Estadísticamente, las ventas muy por encima o por debajo del grueso del grupo son sospechosas. Probablemente existan razones válidas para la divergencia. Si tiene suficientes comparaciones recientes, deseche las ventas con precios demasiado altos y demasiado bajos.
- Asegúrese de poder justificar las composiciones no utilizadas. Si decide que un comparable no es apropiado, tenga una buena razón. Si más tarde su cliente le pregunta por qué no utilizó una determinada casa, querrá poder responder con sinceridad y justificar sus acciones.
- Saque propiedades comparables del área de la propiedad en cuestión o lo más cerca posible. Si es imposible encontrar suficientes composiciones en el mismo vecindario, puede ser necesario usar algunas de un vecindario similar en otra parte de la ciudad.
- Utilice comparables vendidos que no sean demasiado antiguos. Manténgase en el período de tiempo más actualizado posible. En los mercados rápidos, esto es fácil, pero no tanto cuando las ventas son lentas. Si tiene que retroceder más de dos o tres meses, probablemente necesitará hacer algunos ajustes subjetivos para el largo período. No es fácil, ya que realmente no existe una regla sobre cómo hacerlo con precisión.
- Cuando la cantidad lo permita, utilice únicamente tipos de construcción similares. Un ejemplo podría ser que la propiedad en cuestión sea una casa de un solo piso y muchas de las composiciones sean de dos pisos. Con el envejecimiento de nuestra población, muchas personas mayores buscarán una casa de un solo piso, por lo que podría tener más demanda.
Ajuste del valor por diferencias de propiedad
Al comparar propiedades similares, siempre hay diferencias. Asegúrate de ajustar tu tema valor de la propiedad Estime sus diferencias con respecto a las propiedades comparables:
- Sume o reste el valor de la diferencia en el tamaño del lote o superficie.
- Haga lo mismo con las diferencias de características, como dormitorios, baños, garaje, etc.
- Mire las diferencias de financiamiento que podrían haber influido en el precio de venta. En ocasiones, la financiación del vendedor puede resultar en un precio más alto pagado por una propiedad que no está relacionado con su valor real. Recuerde que estas deben ser transacciones "en condiciones de plena competencia". No deben existir situaciones especiales, ventas familiares, ventas urgentes, etc.
Un análisis actual del mercado competitivo
Un informe completo y detallado para su prospecto/cliente no puede estar completo sin un análisis de mercado similar de las propiedades listadas y que compiten con su casa en ese momento. Su recomendación de precio de lista se puede modificar hacia arriba o hacia abajo dependiendo de cuántas casas estén listadas en el área en ese momento y sus precios de lista.
Saber que algunas de las composiciones más vendidas provienen de períodos con un inventario muy bajo podría hacer que usted Modifique un poco la estimación de su precio de lista a la baja si el mercado actual tiene un inventario significativamente mayor. En la otra dirección, si hay menos viviendas disponibles, es posible que pueda ajustar al alza el precio de venta.
Resultados mostrados en un formato fácil de entender
Esta no es una promoción para "bonitas". Existen soluciones de software para casi cualquier sistema MLS que producen informes de aspecto muy pulido para análisis comparativos de mercado. El valor está en los datos y su interpretación de los mismos. No permita que la ostentación de la "presentación" adquiera mayor importancia que la selección e interpretación de los datos.
