Agencia Express
La agencia expresa se crea mediante un acuerdo oral o escrito entre el principal y el agente. Indica su intención expresa de obtener este estatus de representación.
En el sector inmobiliario, la agencia normalmente se crea mediante un acuerdo de cotización escrito con un vendedor o un acuerdo de agencia del comprador con un comprador. Algunos estados permiten acuerdos verbales, pero la mayoría no.
Agencia implícita
También es posible crear una relación de agencia con las acciones de las partes. A esto se le llama agencia implícita. Si un agente de bienes raíces asume responsabilidades que normalmente son las de un agente pero no ha firmado un contrato de agencia, aún puede ser considerado un agente a través de agencia implícita. Del mismo modo, si el cliente le pide al agente consejos o acciones que normalmente son las de la agencia, entonces se podría crear una agencia implícita.
Algunos estados han creado legislación específica que establece que ninguna agencia puede existir sin un acuerdo de agencia escrito. Esto ayuda a evitar una agencia implícita accidental.
No se convierta en un agente dual no revelado
En los estados que no han descartado la agencia implícita, si tiene un estado de representación de agencia con su cliente de listado, tenga cuidado con lo que hace si está trabajando con un comprador interesado en ese listado. En primer lugar, deberá revelar el estado de agencia al comprador y luego no asumir tareas que impliquen que usted también es su agente.
La forma en que se hace principalmente hoy
Mi licencia está vigente en Nuevo México, pero también he tenido licencias de corredor en Texas y Colorado en el pasado. Muchos estados ahora tienen documentos y divulgaciones que respaldan el "corretaje de transacciones", o llamado con otros nombres, el Representación de un comprador o vendedor sin "agencia". El término agente inmobiliario rara vez significa que estos días.
Entonces puedo aceptar un anuncio y no ser un agente del vendedor, y eso es exactamente lo que siempre hice. La única vez que se le ocurrió a un comprador o vendedor la cuestión de la agencia fue si estaba trabajando con un abogado o un juez. Por alguna razón, los atraí con mi sitio web. No querían que yo fuera su agente debido a responsabilidad indirecta.
La responsabilidad indirecta pone al cliente del agente en riesgo por las actividades de su agente. Entonces, si yo hiciera algo mal o cometiera un error, mi cliente también sería considerado responsable. Estas personas jurídicas sabían que no querían correr ese riesgo, aunque sabían que yo seguía las reglas cuidadosamente.
Cuando trabajaba con compradores, siempre trabajaba como intermediario de transacciones, nunca como agente. Casi nunca preguntaron, y nuestro formulario de divulgación estatal establece claramente mis deberes para con mi cliente. Aquí están directamente de la ley:
A. Honestidad y cuidado razonable según lo establecido en las disposiciones de esta sección;
B. Cumplimiento de las leyes locales, estatales y federales de vivienda justa y antidiscriminación, el sector inmobiliario de Nuevo México ley de licencias y las reglas de la comisión de bienes raíces, y otras leyes y leyes locales, estatales y federales aplicables. regulaciones;
C. Cumplimiento de todos y cada uno de los acuerdos escritos celebrados con el cliente o el cliente;
D. Asistencia al cliente o cliente del corredor para completar la transacción, a menos que el cliente o cliente acuerde lo contrario por escrito, incluyendo:
- Presentación de todas las ofertas o contraofertas en tiempo y forma; y
- Asistencia en el cumplimiento de los términos y condiciones del contrato y en el cierre de la transacción; si el corredor en la transacción no proporciona el servicio, asesoramiento o asistencia descritos en los párrafos (1) y (2) de la subsección D de 16.61.19.8 NMAC, el cliente debe aceptar por escrito que no se espera que el corredor brinde dicho servicio, asesoramiento o asistencia, y el corredor deberá revelar la existencia de dicho acuerdo por escrito a los demás corredores involucrados en la transacción;
MI. Reconocimiento por parte del corredor de que puede haber asuntos relacionados con la transacción que están fuera de la competencia del corredor asociado o del corredor calificado conocimiento o experiencia y que el corredor asociado o el corredor calificado sugerirá que el cliente busque asesoramiento experto sobre estos asuntos;
F. Inmediato contabilidad de todo el dinero o bienes recibidos por el corredor;
GRAMO. Divulgación por escrito a su cliente o cliente y a otros corredores involucrados en la transacción de cualquier posible conflicto de intereses que el corredor tenga en la transacción, incluidos, entre otros, a:
- Cualquier relación de corretaje escrita que el corredor tenga con cualquier otra parte de la transacción o;
- Cualquier interés material o relación de carácter empresarial, personal o familiar que el corredor tenga en la transacción;
- Otras opciones de relaciones de corretaje disponibles en Nuevo México;
h. Divulgación por escrito de cualquier hecho material adverso realmente conocido por el corredor asociado o el corredor calificado sobre el propiedad o la transacción, o sobre la capacidad financiera de las partes de la transacción para completar la transacción; los hechos materiales adversos que requieren divulgación no incluyen ninguna información cubierta por las leyes federales de vivienda justa o la Ley de Derechos Humanos de Nuevo México;
I. Mantenimiento de cualquier información confidencial obtenida en el curso de cualquier relación de agencia anterior a menos que la divulgación sea con el consentimiento del cliente anterior o sea requerida por la ley;
J. A menos que se autorice lo contrario por escrito, un corredor asociado o un corredor calificado no divulgará a su cliente o cliente durante el transacción en la que su cliente vendedor o cliente ha indicado previamente que aceptará un precio de venta inferior al precio solicitado o cotizado de un propiedad; que su cliente comprador o cliente haya indicado previamente que pagará un precio mayor que el precio presentado en una oferta escrita; la motivación de su cliente o cliente para vender o comprar una propiedad; que su cliente o cliente vendedor o su cliente o cliente comprador aceptarán condiciones de financiación distintas a las ofrecidas; o cualquier otra información solicitada por escrito por el cliente del corredor asociado o del corredor calificado para permanecer confidencial, a menos que la ley exija su divulgación.
Eso soluciona cualquier inquietud que puedan haber tenido mis clientes.
