La compra de una propiedad de inversión implica una investigación y evaluación exhaustivas. Quiere tener la mejor oportunidad de realizar una buena inversión. Aquí hay cuatro criterios que debe considerar antes de comprar su próxima propiedad de alquiler.
La ubicación de la propiedad es clave
No se puede cambiar la ubicación de una propiedad, por lo que es una de las cosas más importantes a considerar al evaluar una posible inversión. Por ejemplo, hay varios beneficios de comprar una propiedad rentable cerca de una colega. La teoría es que siempre habrá nuevos estudiantes buscando alojamiento, los padres de los estudiantes a menudo pagan el alquiler y a menudo se puede cobrar un alquiler más alto debido a la conveniencia de la zona y al aumento de la demanda de apartamentos.
Características de la ubicación a considerar:
- ¿Es urbano, suburbano o rural?
- ¿A qué distancia están necesidades como supermercados, tiendas, transporte, escuelas y hospitales?
- Visualice el tipo de inquilino que querría vivir allí: familias, personas mayores, personas solteras, clase media, etc.
- ¿Existe una gran demanda de alquileres en la zona?
- ¿Qué tan justo es desde su residencia principal? - Si está lejos, tendrá que tener en cuenta los costos de viaje y los costos de oportunidad por la pérdida de productividad.
- ¿El vecindario es estable, está en expansión o está en declive? - ¿Hay muchas propiedades desocupadas o hay muchas construcciones nuevas?
- ¿Ve una oportunidad de crecimiento en el futuro? - Por ejemplo, se está construyendo una nueva línea de ferrocarril que conecta con una ciudad importante, o una nueva empresa se está trasladando a la zona y creando nuevos puestos de trabajo. Estos pueden aumentar drásticamente el atractivo de la ubicación.
Ejecute los números
Conozca su presupuesto:
- ¿Cuánto dinero puedes poner en esta inversión?
- ¿Cuánto estás dispuesto a perder?
- Si necesita fondos adicionales, ¿de dónde los obtendrá?
- ¿Cuánto necesitará pedir prestado? - ¿Cuál será el pago mensual de su hipoteca y la tasa de interés?
Determinar el valor de la propiedad:
- Solicite las hojas reales de ingresos y gastos de la propiedad. Si no hay ninguno disponible, asegúrese de poder predecir razonablemente los costos operativos.
- Calcule el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad.
- ¿Cuál es la tasa de desocupación estándar para su área?
- ¿Cuál es el alquiler proyectado para la propiedad?
- ¿Cuánto costaría el seguro?
- ¿A cuánto ascienden los impuestos?
- ¿Qué será anualmente? Mantenimiento de la propiedad ¿costo?
- ¿Ha determinado la tasa de capitalización de su mercado (Cap Rate)? Si no conoce la tasa máxima de su mercado, un corredor de bienes raíces local generalmente puede proporcionarle esta información.
- Una vez que haya determinado la tasa máxima, ahora puede dividir el NOI por la tasa máxima y obtener el valor actual de la propiedad.
- ¿Has realizado un Análisis Comparativo de Mercado (CMA)?
- ¿A qué precio se venden casas comparables en el área? Ya sea que esté comprando una propiedad de alquiler o buscando remodelar una casa, querrá asegurarse de no pagar de más por la propiedad.
Haga una lista de reparaciones necesarias
¿Con qué reparaciones se siente cómodo?
- ¿Quiere una propiedad que sólo necesita reparaciones cosméticas, como una capa de pintura y una alfombra nueva? ¿Está de acuerdo con una cantidad moderada de trabajo o se siente cómodo con una rehabilitación intestinal que incluya plomería, electricidad, pisos, paredes, etc.)
¿Puede permitirse las reparaciones necesarias?
- El costo de las reparaciones variará mucho dependiendo de si puede hacerlo usted mismo o si necesita contratar a otra persona para que lo haga.
- La mano de obra cuesta más en ciertas partes del país que en otras.
- El costo de los materiales depende del valor de la propiedad. Necesitará materiales de mayor calidad para una propiedad de un millón de dólares que para una de cincuenta mil dólares.
- Las reparaciones siempre costarán más de lo previsto. El presupuesto y el tiempo estimado de finalización a menudo se duplican. No sólo pagará más por la reparación real, sino que también pagará costos de financiamiento adicionales, llamados "pagos blandos". "costos", para pagar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro de la propiedad desocupada mientras se realizan estas reparaciones adicionales. terminado.
Comprender el mercado inmobiliario actual
Intentar remodelar una McMansion durante una recesión no será la tarea más fácil. En una recesión, comprar una propiedad embargada para alquilarla a inquilinos podría ser una mejor apuesta para el éxito. Si compras esa McMansion y tienes el dinero para conservarla durante siete años hasta que puedas venderla para obtener ganancias, entonces sí, potencialmente puede ser una buena inversión. ¿Está buscando comprar y vender rápidamente o está planeando una estrategia de tenencia a largo plazo?
Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad es su valor de reventa. Los activos altamente deseables son aquellos que pueden comprarse y venderse fácilmente independientemente del mercado. Siempre están en demanda. Piense en ellos como necesidades, como el pan y el agua.
La gente no necesita una casa con piscina enterrada y sala de proyección de televisión. La gente necesita una casa con un baño limpio y un techo resistente. Quiere que su propiedad atraiga a la mayor cantidad de personas para tener la mayor cantidad de posibles inquilinos y compradores.
