Pasos prácticos para ganar dinero cambiando una casa

Invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de ganar dinero. Un tipo de inversión inmobiliaria a considerar es la inversión de una casa. Lograr el éxito utilizando este método suele ser una combinación de habilidad, análisis exhaustivo e investigación, aunque algunos logran el éxito por pura suerte.

Independientemente del tipo de propiedad que elija, hay varios aspectos positivos y negativos que debe considerar al prepararse para su primera reforma exitosa.

¿Qué significa voltear una casa?

Voltear una casa significa que estás comprando una casa con la intención de venderla, generalmente rápidamente, para obtener ganancias. No es una estrategia de compra y retención a largo plazo. Vender la propiedad por más de lo que la compró no significa necesariamente que obtendrá ganancias.

Por ejemplo, compras una casa por $200,000 y realizas renovaciones por valor de $50,000. Si vende la casa por $240,000, que es más de lo que la compró, en realidad perderá dinero. cuando se tienen en cuenta los costos de renovación, así como los costos adicionales para mantener la propiedad y venderla. propiedad.

¿Qué tipo de propiedad se puede invertir?

El tipo de propiedad más común que se invierte es una vivienda unifamiliar. Sin embargo, casi cualquier tipo de propiedad inmobiliaria se puede vender con fines de lucro. Esto incluye:

• Viviendas multifamiliares: las oportunidades de inversión incluyen renovar las unidades existentes o agregar unidades adicionales para hacer que la propiedad sea más valiosa para los posibles compradores.
• Propiedad de uso mixto: Esto podría implicar renovaciones o adiciones al espacio comercial, al espacio residencial o ambos.
• Propiedad comercial: Renovar el espacio para adaptarlo a una necesidad específica, como restaurante, salón o tienda general.
• Terreno: pasar por el proceso de zonificación para que se apruebe para un uso específico, como residencial o comercial. Obtener aprobaciones de zonificación puede ser un proceso largo dependiendo de qué tan rápido y fácil sea trabajar con el departamento de construcción de la ciudad.

Clave 1: compre al precio correcto

Usted gana su dinero con la compra. No importa qué tan bien renueves la casa al final, si inviertes demasiado dinero desde el principio, será mucho más difícil obtener ganancias.

Determine el valor después de la reparación (ARV)

Está tratando de determinar cuánto puede permitirse comprar la propiedad para obtener ganancias. Por lo tanto, es necesario trabajar hacia atrás.

Lo primero que debe hacer es determinar el valor de la propiedad después de la reparación. Esto es lo que usted cree que valdrá la casa después de haber completado todas las renovaciones en la propiedad.

Deberá consultar los precios vendidos recientemente de propiedades comparables en el área. Si bien mirar comparables no es una ciencia exacta, le ayudará a tener una idea aproximada del valor de la vivienda. Si su casa es colonial de cuatro dormitorios y dos baños, querrá mirar las casas coloniales de tamaño similar que se hayan vendido en el último año. Deberá realizar ajustes para ciertos factores como:

• Pies cuadrados: Dos casas pueden tener la misma cantidad de camas y baños, pero una podría tener 1,000 pies cuadrados más.
• Calidad de las renovaciones:Fíjate en los materiales utilizados en la reforma. ¿Es esto lo que busca el comprador actual?
• Ubicación: Algunas áreas de la ciudad serán mejores que otras: mejor distrito escolar, calles más tranquilas.
• Tamaño del lote: Los lotes más grandes serán más valiosos.
• Comodidades: ¿La casa tiene aire acondicionado central, piscina enterrada, sótano terminado o suite principal?

Una vez que haya examinado las propiedades comparables, debería poder calcular el valor de la casa una vez que haya completado las renovaciones. Este es el valor después de la reparación.

Resta tus costos

Para comprar la propiedad al precio correcto, debe determinar cuánto dinero cree que gastará en la casa.

• Costos de cierre de compra: Esto incluye seguro de título, inspecciones de viviendas, honorarios de abogados, peritajes, honorarios bancarios, honorarios de registro: escritura e hipoteca.
• Costos de construcción: Permisos del municipio, costos de materiales, costo de mano de obra.
• Costos de mantenimiento: Pagos de seguros, impuestos, pago de préstamos, posibles costos de servicios públicos.
• Costos de cierre en venta: Honorarios de abogados, posiblemente impuesto de transferencia de bienes inmuebles, comisión de agente inmobiliario, honorarios de registro: escritura e hipoteca, honorarios de inspección de la ciudad: posible certificado de ocupación (CO), si el la ciudad lo requiere, créditos para el comprador: el inspector de viviendas del comprador encontrará problemas en la propiedad, por lo que el comprador probablemente le solicitará un crédito para arreglarlos. cosas.

¿Cuál es su motivo de lucro?

Probablemente no esté pasando por todo el trabajo y el riesgo de cambiar una casa para ganar $5,000. Por lo tanto, debes determinar tu objetivo de ganancias ideal desde el principio. Cuando todo esté dicho y hecho, ¿te gustaría ganar $20,000? $50,000? $100,000? Saber cuánto quiere ganar le ayudará a determinar el precio al que puede permitirse comprar la casa.

También debe tener en cuenta que es posible que deba pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier beneficio que obtenga. Dependiendo de su nivel de ingresos, es posible que no tenga que pagar nada o que tenga que pagar hasta el 20 por ciento de sus ganancias al Tío Sam. Es posible que pueda diferir este costo realizando un intercambio 1031.

Determinar el precio de compra ideal

Ahora que ha determinado el valor posterior a la reparación de la propiedad, los costos aproximados asociados con la renovación de la propiedad propiedad y cuánto dinero desea ganar, puede determinar la cantidad máxima que está dispuesto a pagar por la propiedad.

Valor después de la reparación

- Menos Costos.

- Menos motivación de ganancias.

= Precio de compra ideal.

Este es el punto donde usted hace su oferta y espera que sea aceptada. Ha trabajado mucho para llegar a esta cifra, así que no se deje llevar por los agentes inmobiliarios que le dicen que si aumenta el precio de su oferta, la propiedad es suya. Cada dólar extra que paga por la propiedad es un dólar de ganancia potencial que está perdiendo. Recuerda, eres tu dinero en la compra.

Clave 2: Salir rápidamente

El objetivo de vender bienes raíces es obtener ganancias y obtenerlas lo más rápido posible. Cualquier buen inversor sabe que el mercado inmobiliario puede cambiar en un abrir y cerrar de ojos. Cualquier número de factores pueden disminuir drásticamente el valor de su propiedad. Esto incluye:

• Aumento de las tasas de interés: Cuando las tasas de interés son altas, la gente no puede permitirse gastar tanto en una vivienda. Disminuye su poder adquisitivo porque el pago mensual de su hipoteca será mayor. A medida que aumentan las tasas de interés, los precios de las viviendas bajarán para ajustarse a esta disminución del poder adquisitivo.
• Cambio de temporada: La temporada de compra de viviendas alcanza su punto máximo en los meses de verano, cuando los niños no van a la escuela. Las familias quieren mudarse antes de que comience el nuevo año escolar. Si no puede tener su oportunidad en el mercado durante la temporada alta de primavera/verano, puede terminar costándole mucho dinero.
• Aumentos de inventario: Otro factor que puede afectar el valor de su vivienda es el exceso de inventario en el área. Una de las razones por las que esto podría suceder sería si una gran empresa de la ciudad cerrara y la gente comenzara a poner sus casas en el mercado para poder reubicarse. Hay un número limitado de compradores para una casa tipo rancho de $ 250,000 de 3 dormitorios y 2 baños. Si hay cinco en el mercado, es posible que tengas que reducir el precio para venderlos rápidamente.
• Ejecuciones Hipotecarias o Ventas Cortas en el Área: Desafortunadamente, no puedes controlar a tus vecinos. Las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias en el área reducirán el valor de su casa.
• Desastre natural: Tampoco se puede controlar la Madre Naturaleza. Los huracanes, tornados e incendios forestales pueden devastar áreas y dejar los precios de las viviendas igualmente en ruinas.
• Calificaciones de escuelas inferiores: Si la calificación del sistema escolar baja, el vecindario será menos deseable para los compradores potenciales.
• Economía lenta: Cuando la economía colapsa, también lo hacen los precios de las viviendas. Menos personas pueden comprar casas y quienes lo hacen buscan gastar menos.
• Cuestiones ambientales/líneas eléctricas: Los niveles elevados de radón u otras sustancias químicas en el suelo, las líneas eléctricas que se están construyendo en el patio trasero o una tubería que atraviesa la ciudad harán que sea más difícil vender su casa por el mejor precio.

Clave 3: El equipo con el que trabaja puede hacerle o deshacerle

Las inversiones de propiedad exitosas se realizan rápidamente y por el precio correcto. Contratar al contratista, diseñador o agente inmobiliario equivocado puede convertir rápidamente un fracaso en un fracaso. Lo ideal es contar con un equipo de personas de confianza antes de cerrar la propiedad para no perder tiempo.

Diseñadores

Si va a contratar a un diseñador para su renovación, debe asegurarse de que esté familiarizado con el área. Lo último que quieres hacer es mejorar demasiado. No todos los hogares necesitan pisos de mármol de Calcuta y madera brasileña. Puede ganar mucho dinero con un excelente plano de planta y un diseño limpio. Las cocinas y los baños se venden en casas, pero la mayoría de los compradores no sabrán la diferencia entre un grifo de $400 y uno de $40.

Conocer el mercado también ayudará a determinar qué tipo de comprador busca en esta zona. ¿Atrae la zona a muchos solteros, recién casados, familias jóvenes con niños pequeños, familias establecidas o personas con el nido vacío? Esto ayudará a determinar el mejor enfoque para la renovación. ¿Deberías añadir otro dormitorio? ¿Centrarse en una sala familiar para los niños? ¿Será una suite principal el atractivo principal?

Contratistas

Esto incluye electricistas, plomeros, siderúrgicos, techadores, contratistas de HVAC, pintores, adoquines y cualquier otra persona que pueda necesitar. Desea obtener varias ofertas para obtener el mejor precio, pero también desea verificar las credenciales porque el mejor precio no siempre es el trabajo de mejor calidad. Puede pensar que obtuvo un buen precio al principio, pero terminará gastando más tiempo y dinero tratando de arreglar el trabajo deficiente de un contratista.

Asegúrese de que el contratista comprenda los permisos necesarios que se deben obtener con la ciudad para las renovaciones que se realizarán. ¿Cuánto tiempo tarda el municipio en tramitar los permisos? ¿Hay algún problema de zonificación que deba aprobarse? Los problemas de permisos con la ciudad pueden retrasar los empleos durante meses y disminuir rápidamente cualquier ganancia potencial.

Los contratistas también son conocidos por “subestimar” cuánto tiempo llevará un trabajo. Asegúrese de tener una fecha límite establecida con el contratista para completar el trabajo. También debes incluir un fondo de contingencia en tu presupuesto para estos trabajos que no se completen a tiempo.

Agentes inmobiliarios

¿Venderá con un agente inmobiliario o intentará vender la propiedad usted mismo? Si vende con un agente inmobiliario, recuerde tener en cuenta su comisión en la venta.

Al elegir un agente inmobiliario, debe asegurarse de que conozca el mercado en el que intenta vender la casa. Incluso si ha trabajado con el agente inmobiliario en el pasado, es posible que no sea la mejor opción para ese mercado en particular.

Además, muchos agentes inmobiliarios simplemente están interesados ​​en realizar una venta rápida y no necesariamente vender la casa por el mejor precio. Asegúrese de haber hecho su propia investigación y de sentirse cómodo con el número que el agente inmobiliario cree que puede obtener para la casa. Quiere una venta rápida, pero tampoco quiere dejar demasiado dinero sobre la mesa.