Contrairement à la vente en gros de produits alimentaires, l’immobilier génère de faibles frais généraux et des bénéfices élevés.
La vente en gros de biens immobiliers dans des articles et des livres bénéficie d'une bonne et d'une mauvaise couverture. Voyons d'abord une définition générale: Vente en gros de biens immobiliers c'est prendre position entre un vendeur et un acheteur et bénéficier d'une revente immédiate d'un bien sans réhabilitation significative ni durée de possession.
C'est ma définition, mais elle correspond à mon point de vue compte tenu de mon vaste travail d'écriture indépendant en tant qu'écrivain fantôme pour les « gourous » de l’investissement immobilier. On pourrait appeler cela du « flipping », mais la vente en gros semble ajouter un peu de professionnalisme. Contrairement à d'autres grossistes de divers secteurs, il s'agit d'une activité très peu coûteuse et avec une marge bénéficiaire élevée. Vous n'avez pas:
- location et entretien d'espaces d'entrepôt.
- espace de bureau à gérer et à vendre.
- employés pour gérer les stocks.
- camions pour transporter les stocks.
- une assurance pour couvrir tout ce qui précède.
- nécessité d'acheter auprès des fabricants en gros avant la vente.
Ces frais généraux sont importants et la plupart des grossistes réalisent des bénéfices très faibles à un chiffre. Le grossiste immobilier quant à lui:
- peuvent travailler depuis leur table de cuisine.
- n'a pas besoin de stocker quoi que ce soit.
- n'a pas besoin d'employés ni d'assurance pour eux ou pour leurs installations.
- peut contrôler un actif de grande valeur avec relativement peu d’argent de sa poche.
Qui est votre client dans le commerce de gros immobilier?
Avant d’enquêter sur un bien immobilier en vue d’un achat ou d’un contrôle, vous avez besoin d’acheteurs en attente. C'est ce qu'on appelle établir une liste d'acheteurs, et c'est crucial pour votre réussite. Vos principaux clients sont d’autres investisseurs, qu’il s’agisse d’acheteurs de biens locatifs ou d’investisseurs fix & flip. Vous pouvez vendre au détail aux consommateurs, mais cela est plus risqué et plus coûteux en raison des coûts de marketing et de commission.
Vous devez constituer une liste d'acheteurs en établissant des relations avec d’autres investisseurs. Vous pouvez rejoindre des clubs d’investissement immobilier pour les rencontrer. Vous pouvez leur faire de la publicité en diffusant des annonces de propriété à vendre dans les journaux et Craigslist. En gros, vous devez rencontrer le plus grand nombre d’investisseurs immobiliers possible, et vous devez conserver une base de données ou un fichier avec un minimum de ces informations sur chacun:
- leurs quartiers d’intérêt.
- leur intérêt premier; Vont-ils réparer et retourner ou achètent-ils des propriétés locatives ?
- leur fourchette de prix et leurs objectifs de profit; en d’autres termes, combien paieront-ils pour une maison ?
Ne partez pas à la recherche de propriétés ou ne faites pas de marketing tant que vous n'avez pas au moins quelques investisseurs actifs sur votre liste d'acheteurs. Vous ne voudrez pas vous engager dans une propriété sans une perspective raisonnable de la vendre rapidement.
Quelles sont vos sources de propriétés pour la vente en gros de biens immobiliers?
Une fois que vous avez des acheteurs sur votre liste, il est temps de sortir et de trouver des propriétés qui vous rapporteront des bénéfices en tant que grossiste. Ils pourraient être:
- saisies.
- propriétaire occupé avant les saisies.
- propriétaire occupé par des vendeurs en difficulté.
- pré-saisies abandonnées.
- le gouvernement a mis aux enchères des saisies.
Les saisies sont faciles à trouver sur les sites Web de saisies et d’autres sources qui publient des listes de propriétés saisies. Les propriétés occupées par leur propriétaire nécessitent normalement une commercialisation. Les méthodes de marketing de gros immobilier comprennent:
- signes de bandits.
- petites annonces dans les journaux.
- Annonces Craigslist.
- site Web de grossiste.
- blogs pour investisseurs grossistes.
- marketing des sites sociaux.
- relations avec les agents immobiliers et les courtiers hypothécaires.
Lorsque vous trouvez une propriété qui pourrait convenir à l’un de vos acheteurs, la prochaine étape consiste à analyser les chiffres et à faire preuve de diligence raisonnable. Vous devrez être très prudent pour couvrir tous vos coûts, ainsi qu'avoir une idée assez précise de ce que votre acheteur aura comme coûts, en particulier dans le cadre de l'accord fix & flip. En d’autres termes, vous devez déterminer la valeur de la propriété sur le marché actuel, puis soustraire ces éléments pour voir ce que vous pouvez payer pour l’acquérir:
- la remise par rapport à la valeur souhaitée par l’acheteur.
- le loyer qui peut être facturé si votre acheteur est un investisseur en immobilier locatif.
- les coûts de réadaptation si votre acheteur est un investisseur fix & flip.
- vos frais pour arriver à la table de clôture.
- votre profit souhaité.
Si vous analysez tous les chiffres et constatez que cette propriété peut être rapidement revendue à l'un des acheteurs de votre liste, il est temps de conclure un contrat pour l'acheter ou d'en verrouiller le contrôle via l'une des deux méthodes suivantes:
- Contrat de cession - Vous signez un accord avec le vendeur qui vous permet de « céder » vos droits et responsabilités d'achat à un autre (votre acheteur en fin de compte). Vous aurez besoin d’arrhes, mais vous n’aurez besoin d’aucun financement supplémentaire avec cette méthode. Vous vous adressez à votre acheteur et effectuez une cession de vos droits pour un prix qui inclut votre bénéfice. Votre acheteur prend le relais et mène la transaction jusqu'à la clôture.
- Vous contractez pour acheter - En fait, vous signez un accord pour acheter la propriété. Cela nécessitera deux clôtures, une pour votre achat et une autre juste après pour que votre acheteur achète chez vous. Vous aurez besoin d'arrhes et d'un financement de transaction pour payer la maison et percevoir les frais et le remboursement à partir de la deuxième clôture.
Il s'agit certes d'un aperçu du processus, mais cela devrait aider ceux qui s'intéressent à la vente en gros de biens immobiliers à profiter des autres liens et à en savoir plus.
