De nombreux investisseurs immobiliers sont impliqués dans plusieurs propriétés et utilisent l’effet de levier dans leurs achats. Pour décider de la viabilité d’un investissement, l’une des mesures utilisées est le retour sur capitaux propres attendu au cours de la première année.
Si deux propriétés sont similaires, celle qui produira le meilleur rendement la première année pourrait être le meilleur investissement à court terme. Pour le savoir, vous devez déterminer le Cash Flow Après Impôts (CFAT). Pour cet exemple, nous supposerons un CFAT de 11 000 $. L’argent investi dans l’acquisition de la propriété, par exemple comme mise de fonds, représente la prochaine pièce de l’équation. Disons que l'acheteur a mis 170 000 $. Il faut ensuite diviser le CFAT par le cash investi pour calculer le rendement des capitaux propres:
11 000 $ / 170 000 $ = 0,065 ou 6,5 %
Vous pouvez utiliser une calculatrice financière immobilière pour vérifier les calculs de ce calcul et d’autres lors de l’achat d’une propriété.
L’investissement immobilier locatif est un excellent outil pour créer de la richesse. L’investisseur en immobilier locatif souhaite principalement deux choses: 1) un flux de trésorerie mensuel positif et 2) une appréciation de la valeur et des capitaux propres.
Tendances des propriétés locatives
La demande de logements locatifs a augmenté, tout comme les loyers, et en 2018, aux États-Unis, plus de personnes étaient locataires que propriétaires. Cette tendance devrait se poursuivre. Les milléniaux, les plus susceptibles d'acheter une première maison, retardent le début de la fondation d'une famille et de l'accession à la propriété parce qu'ils continuent de rembourser des niveaux records de dettes étudiantes après avoir été plongés dans une récession qui a bloqué leurs études. gains.
Le plus grand défi est désormais de trouver de bonnes affaires, surtout si l’on recherche des propriétés prêtes à louer. À mesure que la demande de logements locatifs augmente, il est possible d’augmenter les loyers, ce qui entraîne une meilleure trésorerie.
Flux de trésorerie et avantages
L’investissement immobilier présente certains avantages qui ne sont pas offerts aux investisseurs boursiers ou obligataires. Les intérêts hypothécaires, les taxes et les assurances sont déductibles des revenus locatifs. Sont également déductibles les dépenses d'exploitation telles que les réparations, l'entretien, la collecte des déchets, l'eau et les égouts, les frais de gestion, les taxes, les assurances et plus encore.
La loi sur les réductions d'impôts et l'emploi (TCJA), entrée en vigueur pour l'année fiscale 2018, impose des restrictions sur les intérêts déductibles pour les propriétaires. Ces changements n’affectent toutefois pas les biens immobiliers locatifs, sauf s’ils sont occupés par leur propriétaire. Il existe toujours une déduction annuelle pour amortissement calculée sur 27,5 ans. De plus, la TCJA autorise jusqu'à deux fois la déduction prévue à l'article 179 la première année, si ces déductions ne créent pas de perte nette sur l'investissement. L'échange à impôt différé 1031 peut être utilisé pour avancer l'impôt sur les plus-values si les règles sont respectées pour vendre une propriété avec profit et transférer l'argent dans une autre propriété.
Remboursement des capitaux propres et de la dette
L’histoire a prouvé qu’à long terme, il y a de fortes chances que la valeur d’une propriété augmente. En remboursant votre prêt hypothécaire, vous construisez également des capitaux propres. Cela signifie que lorsque vous décidez qu'il est temps de vendre, il devrait également y avoir une récompense à cette fin.
