Un service d'annonces multiples est une base de données marketing créée par un groupe de courtiers immobiliers coopérants. Il fournit des données précises et structurées sur les propriétés à vendre, et constitue également un mécanisme permettant aux courtiers inscripteurs d'offrir une compensation aux courtiers acheteurs qui amènent des acheteurs pour leur investissement. propriétés répertoriées.
Chaque service d'annonces multiples a ses propres règles et procédures, mais elles sont généralement calquées sur les réglementations publiées par la National Association of Realtors. Les services d'annonces multiples sont devenus le principal véhicule pour la grande majorité des biens immobiliers. transactions car elles utilisent des critères de données rigides et fournissent des règles pour l’offre de compensation aux d'autres courtiers.
Qu'est-ce qu'un service d'annonces multiples?
Les professionnels de l'immobilier se sont réunis avec leurs organisations locales dès les années 1800 pour échanger des informations et conclure des accords d'indemnisation si l'un d'entre eux trouvait un acheteur. Ces rassemblements furent les premières initiatives « MLS » connues. Ils ont évolué au fil des années vers des listes et des accords imprimés, puis l'électronique et Internet ont pris le relais et ont rendu l'ensemble du processus infiniment plus facile.
Les termes « MLS » ou « service de référencement multiple » ne désignent pas un réseau unique. De nombreux réseaux existent dans tout le pays. Il n'existe pas de décompte précis de toutes les organisations MLS aux États-Unis, car elles fusionnent et se séparent constamment.
- Acronyme: MLS
Comment fonctionne un service d'annonces multiples?
Les courtiers d'une zone de marché rejoignent un MLS pour partager des informations d'inscription avec d'autres courtiers sur les maisons mises en vente. Il s'agit d'un système très efficace dans la mesure où chaque courtier souhaite que le plus grand nombre possible de personnes soient informées de ses annonces afin de pouvoir attirer des acheteurs intéressés par les propriétés.
Les règles MLS précisent généralement que les courtiers doivent indiquer le pourcentage de la commission d'inscription qui sera payée par le vendeur pour chaque annonce. C'est le montant qu'ils partageront avec un autre courtier membre qui amènera un acheteur retenu.
Les membres de la MLS qui ne respectent pas les règles de structure et de contenu du service peuvent être condamnés à une amende.
Techniquement, ces informations ne sont disponibles qu'aux courtiers participants, mais ils sont généralement généreux en matière de partage. Ils le feront gratuitement au public car leurs revenus dépendent de la diffusion de leurs annonces. Certaines informations sont néanmoins conservées sous clé pour la sécurité des vendeurs, comme les informations personnelles et exclusives et si la maison est vacante.
Les propriétés à vendre par le propriétaire – les vendeurs « FSBO » – peuvent être laissées de côté sans accès automatique pour inscrire leurs maisons avec un MLS comme le font les courtiers. De nombreux courtiers et services en ligne les répertorient toutefois moyennant des frais.
Conditions requises pour les services d'annonces multiples
Les bases de données d'annonces MLS sont considérées comme les plus précises en ce qui concerne les détails des propriétés sur Internet ou ailleurs. Les nouvelles inscriptions doivent être saisies dans un délai spécifié. Des amendes peuvent être générées si un membre ne saisit pas les données complètes de la liste avant la date limite. Cela se produit généralement entre 24 et 48 heures après la signature du contrat de référencement.
Les associations MLS maintiennent un haut niveau de précision dans les informations saisies, de la superficie en pieds carrés aux directions et à l'emplacement. Le numéro et qualité des photos inclus sont souvent également obligatoires, bien que les critères exacts de cette exigence puissent varier.
Plaintes et litiges
Les organisations MLS mandatent normalement la médiation, l'arbitrage ou les deux pour les différends entre membres. Chaque MLS locale dispose d'un comité d'éthique pour entendre les plaintes des membres concernant les autres membres. Le comité entend les deux côtés des différends et statue sur la situation. Beaucoup de ces problèmes sont liés aux commissions.
L'utilisation d'Internet a aggravé la question de la « provocation d'une cause ». Les gens vont sur des sites Web et rechercher des annonces immobilières et ils peuvent appeler ou envoyer un e-mail à l'agent inscripteur pour lui poser une question sur le propriété. Plus tard, l'agent inscripteur pourrait dire que ce premier contact a fait de lui la cause du recrutement si un autre agent amène le même acheteur, tout cela parce qu'il a d'abord travaillé avec lui pour trouver une maison.
La « cause d'approvisionnement » est un concept qui détermine quel agent immobilier est la principale raison de l'implication d'un acheteur dans une transaction. Qui a poussé cet acheteur au point de conclure un contrat pour acheter cette maison ?
Le comité d'éthique examinera ce type de situation dans son ensemble et dans le contexte de qui a fait quoi et quand. Généralement, l'agent de l'acheteur aura droit à la commission si répondre à une question sur la propriété est tout ce qui s'est passé avec l'agent inscripteur.
Les services de référencement multiple tentent également d'être la première destination des plaintes des consommateurs contre leurs membres, car le niveau suivant est le conseil des licences de l'État.
Points clés à retenir
- Les services d'annonces multiples sont des bases de données marketing créées et entretenues par un groupe de courtiers immobiliers coopérants.
- Il existe de nombreux services d'annonces multiples à travers le pays, chacun desservant sa propre zone particulière.
- Chaque service a ses propres règles concernant la qualité et le contenu des nouvelles inscriptions ajoutées à la base de données.
- Les organisations MLS servent souvent de médiateur ou arbitrent les différends entre leurs propres membres, comme les commissions à payer à un agent acheteur.
