Banyak investor real estat terlibat dalam banyak properti dan menggunakan leverage dalam pembelian mereka. Ketika memutuskan kelayakan suatu investasi, salah satu ukuran yang digunakan adalah ekspektasi Pengembalian Ekuitas pada tahun pertama.
Jika dua properti serupa, properti yang menghasilkan return terbaik pada tahun pertama mungkin merupakan investasi jangka pendek yang lebih baik. Untuk mengetahuinya, Anda harus menentukan Arus Kas Setelah Pajak (CFAT). Untuk contoh ini, kita asumsikan CFAT sebesar $11.000. Uang tunai yang diinvestasikan untuk memperoleh properti, misalnya sebagai uang muka, mewakili bagian selanjutnya dari persamaan. Katakanlah pembeli membayar $170.000. Kita kemudian harus membagi CFAT dengan uang tunai yang diinvestasikan untuk menghitung laba atas ekuitas:
$11.000 / $170.000 = 0,065 atau 6,5%
Anda dapat menggunakan kalkulator keuangan real estat untuk memeriksa perhitungan ini dan perhitungan lainnya saat membeli properti.
Investasi properti sewaan adalah alat yang hebat untuk membangun kekayaan. Investor properti sewaan menginginkan dua hal utama: 1) arus kas positif bulanan, dan 2) apresiasi nilai dan ekuitas.
Tren Properti Sewa
Permintaan akan perumahan sewa semakin meningkat seiring dengan meningkatnya harga sewa dan pada tahun 2018, lebih banyak orang di AS yang menjadi penyewa dibandingkan pemilik rumah. Tren tersebut diperkirakan akan terus berlanjut. Generasi milenial, yang paling mungkin membeli rumah untuk pertama kalinya, menunda pembentukan keluarga dan kepemilikan rumah karena mereka masih melunasi utang pinjaman mahasiswa dalam jumlah besar setelah mengalami resesi yang menghentikan mereka pendapatan.
Tantangan terbesar saat ini adalah mencari harga murah, terutama jika mencari properti siap sewa. Ketika permintaan sewa meningkat, harga sewa dapat dinaikkan, sehingga menghasilkan arus kas yang lebih baik.
Arus Kas & Manfaat
Investasi real estat memiliki beberapa keuntungan yang tidak diberikan kepada investor pasar saham atau pasar obligasi. Bunga hipotek, pajak, dan asuransi dapat dikurangkan dari pendapatan sewa. Yang juga dapat dikurangkan adalah biaya operasional seperti perbaikan, pemeliharaan, pengumpulan sampah, air dan saluran pembuangan, biaya pengelolaan, pajak, asuransi, dan lainnya.
Undang-undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan (TCJA), yang mulai berlaku pada tahun pajak 2018, membatasi bunga yang dapat dikurangkan bagi pemilik rumah. Namun perubahan ini tidak mempengaruhi real estat sewaan, kecuali jika ditempati oleh pemilik. Masih ada penghapusan tahunan untuk penyusutan yang dihitung selama 27,5 tahun. Terlebih lagi, TCJA mengizinkan pengurangan Pasal 179 hingga dua kali lipat pada tahun pertama, jika pengurangan ini tidak menimbulkan kerugian bersih atas investasi. Pertukaran Pajak Tangguhan 1031 dapat digunakan untuk mendorong pajak keuntungan modal jika aturan diikuti untuk menjual satu properti untuk mendapatkan keuntungan dan mengalirkan uang tersebut ke properti lain.
Pembayaran Ekuitas dan Hutang
Sejarah telah membuktikan bahwa dalam jangka panjang, kemungkinan besar nilai suatu properti akan meningkat. Saat Anda membayar hipotek, Anda juga membangun ekuitas. Itu berarti ketika Anda memutuskan sudah waktunya untuk menjual, harus ada imbalannya juga.
