Perumahan berinvestasi bisa untuk keuntungan jangka pendek atau arus kas sewa jangka panjang. Banyak orang ingin menjadi investor real estate, namun mereka kekurangan uang untuk membayar uang muka. Mereka mengira itu membeli dan menahan, atau membeli dan membalik, adalah satu-satunya cara untuk menghasilkan uang.
Tidak begitu. Anda bisa memulainya hanya dengan biaya beberapa ratus kartu nama. Keinginan dan kerja keras Anda dapat berubah menjadi uang tunai di saku Anda dalam waktu singkat.
Strategi Berinvestasi Tanpa Uang Tunai
Banyak metode investasi yang diberitakan dan diajarkan oleh para guru di televisi, media cetak, dan internet. Anda bisa belajar banyak darinya situs web investasi real estat, tapi hati-hati dalam membayar kursus atau mentoring yang mahal.
Terserah pada Anda untuk menggunakan pengetahuan itu, untuk menerapkan dan menerapkan apa yang telah Anda pelajari, tidak peduli seberapa banyak instruktur mengetahui dan mengajari Anda.
Beberapa teknik dapat membantu Anda menghasilkan uang dari real estat tanpa memulai dengan banyak uang—atau bahkan uang tunai sama sekali.
Mengancam Burung vs. Sewa Jangka Panjang
Anda harus memahami siapa investor ini sebelum Anda benar-benar menghargai nilainya. Kebanyakan orang menganggap anjing burung sebagai "sirip", seseorang yang membeli rumah, memperbaikinya, lalu menjualnya dengan cepat untuk mendapatkan keuntungan, dan itu sebagian besar akurat.
Menggembala burung mirip seperti menjadi a grosir, dan tidak memerlukan uang tunai untuk memulai, hanya beberapa kartu nama dan usaha. Hal ini dapat menjadikan investasi real estat sebagai bisnis bagi kebanyakan orang yang tidak memiliki banyak uang.
Lalu ada investor jangka panjang yang membeli rumah sebagai properti sewa, mewujudkan arus kas dan apresiasi dari waktu ke waktu. Salah satu dari strategi investasi real estat ini bisa sangat menguntungkan. Yang Anda pilih adalah tentang tujuan, temperamen, dan toleransi risiko Anda.
Seni Mengancam Burung
Banyak investor target Anda yang menginginkan bisnis sukses lainnya dan sejumlah uang tunai yang ingin mereka investasikan di real estat. Menjalankan bisnis memerlukan sebagian besar waktu, sehingga mereka mengandalkan sumber daya tradisional seperti agen real estate untuk membantu mereka menemukan kesepakatan investasi properti.
Mereka biasanya akan membayar lebih dari yang seharusnya untuk kesepakatan ini karena agen sedang bekerja di luar jangkauan Layanan Daftar Berganda (MLS) inventaris. Tidak banyak fleksibilitas dalam penetapan harga, terutama jika melibatkan komisi agen.
Banyak dari investor ini membeli banyak properti. Menurut Anda, bagaimana reaksi mereka jika Anda memberi tahu mereka bahwa Anda dapat memberikan mereka penawaran dengan harga 10% hingga 40% lebih murah dari harga yang mereka bayarkan saat ini?
Semakin sedikit investor yang membayar untuk membeli rumah, semakin baik laba atas investasi (ROI) dari arus kas mereka, dan semakin cepat mereka mengunci ekuitas. Mereka ingin seekor anjing burung untuk memberi mereka penawaran.
Anda dapat menemukan pemilik rumah yang perlu menjual dan belum mampu menjualnya, atau pemilik rumah yang mengalami kesulitan hipotek atau penyitaan, melalui pekerjaan, penelitian, dan investigasi.
Carilah rumah itu agen real estat tidak mendaftar. Faktanya, beberapa anjing burung memiliki agen real estate yang memberi mereka petunjuk ketika pemilik rumah yang kesusahan belum mampu menjualnya. Anjing burung memberikan investasi yang menguntungkan bagi investor, dan biayanya bisa berkisar antara $2.000 dan $10.000 per transaksi saat penjualan ditutup.
Tugas: Kelebihan...
Cara lain untuk menghasilkan uang dalam investasi real estat tanpa menggunakan uang Anda sendiri adalah melalui penugasan. Ini bukan proses yang rumit, tetapi Anda harus menyiapkan pembeli sebelum Anda mengunci diri Anda dalam kontrak pembelian.
Anda sebenarnya akan membuat kesepakatan sendiri dengan penjual dan menulis a kontrak pembelian. Kontrak akan menunjukkan bahwa pembeli adalah "Nama dan/atau Penugasan Anda". Kata-kata ini memungkinkan Anda untuk menyerahkan kontrak kepada orang lain, pembeli Anda.
Anda tidak memerlukan persetujuan penjual. Biasanya pembeli tersebut adalah pembeli tunai, namun hal ini biasanya terjadi saat Anda melakukan transaksi semacam ini. Penjual hanya akan diberitahu tentang hal itu milikmu pembeli sekarang milik mereka pembeli dan bahwa transaksi akan berjalan seperti biasa sesuai dengan ketentuan kontrak pembelian.
...Dan Kontra
Anda harus memberikan deposit uang yang sungguh-sungguh kepada penjual. Uang ini disimpan pada perusahaan induk yang menangani penutupan, dan Anda tidak akan mendapatkan pengembalian dana pada akhir hari atau jika kesepakatan harus mengarah ke selatan karena alasan tertentu. Uang akan ditransfer ke pembeli Anda pada saat penutupan.
Anda sebaiknya menjaga deposit Anda sekecil mungkin karena selalu ada risiko bahwa kesepakatan pada akhirnya tidak akan tercapai.
Dalam kebanyakan kasus, Anda tidak dibayar sampai kesepakatan selesai, meskipun Anda mungkin bisa mendapatkan biayanya waktu ketika Anda melakukan penugasan kontrak kepada investor Anda jika Anda sering bekerja dengannya mereka.
Tentu saja, Anda mungkin juga bisa mendapatkannya uang yang sungguh-sungguh di muka sebelum Anda mengunci rumah jika Anda memiliki hubungan baik dengan pembeli tertentu dan dapat menjelaskan kesepakatannya kepada mereka serta mendapatkan komitmen lisan.
Penutupan Berturut-turut
Kekacauan perumahan dan hipotek yang mulai terjadi pada tahun 2007 menciptakan banyak perubahan dalam bisnis transaksi peminjaman dan real estat. Perusahaan-perusahaan induk biasanya bersedia melakukan penutupan ganda dan mendanai satu kesepakatan dengan hasil kesepakatan lainnya, namun hal ini jarang terjadi pada tahun 2019.
Namun, ada cara untuk menjual secara grosir dan membalik properti dengan penutupan berturut-turut tanpa menggunakan uang Anda sendiri. Persyaratan pertama adalah Anda harus menyiapkan kesepakatan grosir yang menguntungkan. Anda harus membeli properti pertama dengan harga yang tepat, dan investor yang siap membelinya dari Anda dengan keuntungan yang bagus.
Keuntungannya harus cukup untuk menutupi biaya yang diperlukan agar Anda dapat menggunakan uang orang lain untuk menyelesaikan transaksi pertama sehingga Anda dapat menutup penjualan kedua kepada investor Anda. Biayanya biasanya minimal $2.500, dan dapat didasarkan pada persentase dari jumlah yang dipinjamkan.
Pendanaan transaksional adalah proses mendapatkan pinjaman jangka pendek untuk mendanai satu kesepakatan dengan penutupan tindak lanjut untuk menjual properti pada hari yang sama atau setidaknya dalam waktu 24 jam. Pemberi pinjaman transaksional akan menempatkan dana yang diperlukan untuk menutup kesepakatan pertama dengan perusahaan induk.
Anda dapat melanjutkan ke kesepakatan kedua ketika kesepakatan pertama ditutup, biasanya dijadwalkan tepat setelahnya. Pernyataan penutup untuk kesepakatan tersebut akan mencerminkan pembayaran kepada pemberi pinjaman transaksional sebesar jumlah yang mereka pinjamkan pada kesepakatan pertama, ditambah biaya mereka. Anda mendapatkan saldo dan keuntungan Anda.
Opsi Sewa
Komponen dasar dari strategi opsi sewa adalah sewa dengan pembayaran bulanan dan opsi untuk membeli properti pada akhir masa sewa.
Misalnya, Anda ingin memiliki rumah sebagai properti sewaan, tetapi Anda tidak memiliki cukup uang untuk membayar uang muka. Anda bahkan mungkin memiliki masalah kredit yang membuat pinjaman menjadi terlalu mahal. Jadi, Anda menemukan pemilik rumah yang bermotivasi tinggi yang belum mampu menjual melalui pemasaran dengan tanda bandit, iklan surat kabar dan Craigslist, atau hanya rujukan dari mulut ke mulut.
Contoh Opsi Sewa
Rumah itu mungkin bernilai $200.000 di pasar saat ini. Saldo hipotek adalah $150.000, dan pembayaran pemilik rumah adalah $1.100 per bulan termasuk pajak dan asuransi. Salah satu pasangan telah diberhentikan dari pekerjaannya, dan pasangan lainnya telah mendapatkan pekerjaan yang lebih baik, sehingga mereka harus segera pindah.
Tawarkan untuk menyewa rumah mereka selama tiga tahun dengan pembayaran sewa yang sama dengan pembayaran rumah mereka—$1.100 per bulan. Bayar mereka $1.500 sebagai pembayaran opsi sewa yang tidak dapat dikembalikan sebagai imbalan atas hak—tetapi bukan kewajiban—untuk membeli rumah di akhir masa sewa seharga $160.000.
Gunakan pemasaran atau metode lain untuk menemukan penyewa rumah yang bersedia membayar Anda $1.200 per bulan untuk menyewakannya. Penyewa akan menandatangani minimal a sewa satu tahun. Pajak dan asuransi akan tetap apa adanya selama masa sewa tiga tahun, dengan escrow dalam pembayaran hipotek pemilik yang mengurus barang-barang tersebut.
Begini cara kerjanya:
- Uang tunai Anda: $1.100 x 3 untuk pembayaran sewa bulan pertama dan terakhir dan uang jaminan sama dengan $3.300, ditambah $1.500 untuk pembayaran opsi sewa. Total uang tunai Anda adalah $4.800.
- Uang masuk: $1,200 x 3 untuk uang jaminan pertama, terakhir & jaminan = $3,600.
Ini adalah skenario terburuk untuk tujuan ilustrasi. Anda kehabisan uang $1.200. Tetapi jika Anda sebaiknya bernegosiasi dengan penjual dan menunda uang jaminan atau menghapusnya sama sekali, ini akan menghasilkan keuntungan $300. Demikian pula, Anda akan mencapai titik impas jika Anda dapat menemukan penyewa yang bersedia mengeluarkan $1.600 per bulan.
Itu semua tergantung pada keterampilan negosiasi Anda.
Dan idenya adalah untuk mengontrol rumah ini dan mengunci pembelian yang menguntungkan pada akhirnya dengan harga yang di bawah nilai tersebut tanpa mengeluarkan terlalu banyak uang untuk sementara waktu. Properti tersebut sudah bernilai lebih dari harga yang harus dibayar, dan kemungkinan besar akan terapresiasi selama masa sewa tiga tahun. Itu bisa menjadi laba atas investasi Anda yang signifikan.
Sewa Sandwich
Sewa sandwich sesuai dengan namanya: dua opsi sewa dengan Anda, investor, di tengahnya.
Anda pasti menginginkan opsi untuk membeli properti dengan harga diskon di akhir masa sewa, dan Anda harus melakukannya temukan penyewa yang ingin membeli rumah tetapi tidak bisa karena masalah kredit atau kekurangan uang tunai untuk uang muka pembayaran. Kebanyakan orang dalam situasi ini senang membeli dengan opsi sewa sehingga mereka punya waktu untuk meningkatkan kredit dan mendapatkan uang muka bersama.
Cara kerjanya mirip dengan opsi sewa, tetapi Anda menemukan seseorang yang ingin menyewa-beli atau menyewa-untuk-memiliki, bukan penyewa biasa. Semua nomornya akan sama, tetapi penyewa/pembeli akan memiliki rumah tersebut pada akhir masa sewa tiga tahun.
Penyewa/pembeli sekarang tidak hanya membayar uang muka pertama, terakhir, dan jaminan, tetapi juga melakukan pembayaran opsi sewa yang tidak dapat dikembalikan untuk hak membeli rumah di akhir masa sewa. Penyewa/pembeli juga setuju untuk membayar $175.000 untuk rumah tersebut.
Sekarang arus kas Anda terlihat seperti ini:
- $4.800 yang sama juga akan dikeluarkan.
- $1.200 x 3 sama dengan $3.600, ditambah pembayaran opsi sewa $1.500 dari penyewa/pembeli menghasilkan $5.100.
Anda akan menghasilkan $300 dimuka, $100 sebulan untuk 34 bulan tersisa atau $3,400, dan keuntungan $15,000 dengan menjual rumah dengan harga lebih dari perjanjian awal Anda untuk membeli properti. Laba kotor Anda adalah $18.700 dengan nol dolar yang sebenarnya diinvestasikan.
Keuntungan lain dari strategi ini adalah penyewa/pembeli berharap memiliki rumah tersebut dan secara logis mungkin akan merawatnya dengan lebih baik. Faktanya, beberapa investor menegosiasikan sewa yang mengharuskan penyewa membayar $100 atau lebih pertama untuk perbaikan apa pun.
Biaya menjadi minimal bila asuransi dan pajak dibayar melalui pembayaran hipotek awal.
Opsi sewa dan sewa sandwich adalah strategi yang sering digunakan oleh investor real estat untuk menambahkan properti ke portofolionya dan membangun arus kas bulanan.
Opsi Sewa Lainnya
Anda harus memiliki tempat berlindung saat melakukan semua investasi ini, jadi Anda mungkin mempertimbangkan untuk menggabungkan kebutuhan Anda sendiri dengan peluang untuk menghasilkan uang dan menjadi yang terdepan. Hal ini juga memerlukan setidaknya a kecil uang keluar dari kantong, tetapi Anda bisa mendapatkan hasil yang baik dalam jangka panjang.
Anda dapat membeli dupleks dengan harga kurang dari 5% jika Anda memiliki kredit bagus dan Anda secara pribadi menempati salah satu unit. Sewakan yang lain dan gunakan pendapatannya untuk membayar sebagian atau seluruh pembayaran hipotek Anda sampai Anda akhirnya menjualnya, idealnya untuk mendapatkan keuntungan setelah properti tersebut dihargai.
Pilihan lainnya adalah membeli rumah untuk satu keluarga, lalu tinggal di sana selama satu tahun. VA dan USDA menawarkan pinjaman tanpa uang muka, dan pinjaman FHA dapat diperoleh hanya dengan 3,5% pada tahun 2018—asalkan itu adalah tempat tinggal Anda, tetapi Anda tidak harus tinggal di sana selamanya.
Tinggallah sebentar, lalu sewakan secukupnya untuk menutupi pembayaran hipotek Anda. Biarkan properti menghargai, bayar hipotek Anda seiring waktu, dan bangun ekuitas dan kekayaan bersih.
