Jei nuomojamas turtas netinkamai valdomas, jis sugrius. Laimei, yra keletas skirtingų būdų valdyti turtą, kad jis atitiktų kiekvieno savininko poreikius. Galite būti visiškai paklusnūs arba nuspręsti viską perduoti iš išorės. Čia pateikiamos trys valdymo strategijos, kurias turėtų apsvarstyti kiekvienas potencialus nuomotojas, kurios padės išlaikyti jūsų nuosavybę, veikti ir generuoti pajamas.
3 Nuomojamo turto valdymo strategijos
Prieš pasirinkdami sau tinkamą strategiją, turite suprasti visas skirtingas nuomojamo turto sritis, kurias reikia valdyti. Nuomotojo valdymo pareigas galima suskirstyti į tris dalis:
- Nuomininkų valdymas
- Nekilnojamojo turto priežiūros ir apžiūrų valdymas
- Finansų valdymas
1. Nuomininkų valdymas
Tai yra pati betarpiškiausia ir akivaizdžiausia nuomojamo turto valdymo dalis. Tačiau būti sėkmingu nuomotoju apima daug daugiau nei tik nuomos mokesčio rinkimą. Turite valdyti:
- Nuomos kolekcija: Terminų nustatymas. Nuomos mokėjimas kiekvieną savaitę ar mėnesį. Vėluojančių mokesčių ir lengvatinių laikotarpių nustatymas. Susidoroti su neapmokėta nuoma.
- Nuomos sutartys: Patikrinkite, ar nuomos sutartyje yra visos teisinės sąlygos, kurių reikalaujama pagal jūsų valstijos nuomotojo nuomininko įstatymą. Įsitikinkite, kad nuomos sutartis atitinka naujausią įstatymo versiją. Visų nuomininkų nuomos pradžios ir pabaigos datų tvarkymas.
- Nuomininko patikrinimas: Laisva darbo vieta reklamos srityje. Susitikimų nustatymas. Paraiškų informacijos tikrinimas. Taip pat galite nustatyti, ar tam tikri nuomininkai yra tinkami.
- Įsikėlimas: Nuomos sutarčių pasirašymas. Peržvelkite taisykles, reikalavimus ir reglamentus. Imamas užstatas ir pirmo mėnesio nuomos mokestis. Apeiname ir stebime esamą nuomojamo vieneto būklę.
- Išsikraustyti: Patikrinkite, ar nuomos terminas iš tikrųjų baigėsi. Nuomojamo įrenginio būklės patikrinimas, ar nėra pažeidimų. Pradedamas naujo buto nuomininko paieškos procesas.
- Nuomininko skundai: Skundų pateikimas. Žaidimo plano nustatymas problemai išspręsti.
- Remonto užklausos: Greitai reaguoja į užklausas. Pirmenybė teikiama remonto svarbai. Patiems atlikti remontą arba samdyti ką nors tai padaryti.
- Nuomininko iškeldinimas: Teisiškai reikalaujamų pranešimų nuomininkui siuntimas prieš iškeldinimą. Pareiškimas dėl iškeldinimo teismui. Jūsų įrodymų, patvirtinančių iškeldinimo priežastį, paruošimas.
2. Nekilnojamojo turto priežiūros ir apžiūrų valdymas
Antroji pagrindinė nuomojamo turto valdymo dalis yra pats turtas. Fizinė struktūra turi būti palaikoma nuomininkų sveikatai ir saugumui. Jūsų draudimo bendrovė taip pat gali reikalauti, kad tam tikros konstrukcijos dalys, pavyzdžiui, stogas, atitiktų tam tikrus standartus arba atsisakys apdrausti turtą.
- Priežiūra: Pjauna žolę. Rinkti lapus. Kasti sniegą. Šiukšlių išnešimas. Visų bendrų patalpų švara. Užtikrinti, kad nuomininkai visada turėtų prieigą prie tekančio vandens ir šilumos žiemą. Stogo nesandarumo, vandentiekio, įtrūkusių čerpių, atsilaisvinusių turėklų, sugedusių durų ar langų spynų taisymas.
- Patikrinimai: Turėsite atlikti patikrinimus iš miesto ir net iš savo skolintojo bei draudimo bendrovės. Miesto patikrinimai turi užtikrinti, kad jūsų turtas atitinka tam tikrus sveikatos ir saugos kodeksus. Skolintojas ir draudimo bendrovė apžiūri turtą, kad įsitikintų, jog turtas yra vertas sumos, kurią jie skolina, arba sumos, kuria jie jį apdraudžia.
3. Finansų valdymas
Trečioji valdymo dalis, su kuria turėsite susidoroti turėdami nuomojamą turtą, yra susijusi su finansais. Turite suprasti, kiek pinigų ateina kiekvieną mėnesį ir kiek pinigų išeina.
- Nuomos mokėjimai: Kiek surenkate nuomos mokestį per mėnesį.
- Hipotekos mokėjimas: Ką mokate kiekvieną mėnesį už hipoteką.
- Draudimas: Kiek mokate apdrausti savo turtą.
- Mokesčiai: Kokie yra jūsų metiniai nekilnojamojo turto mokesčiai.
- Komunalinės paslaugos: Jei nuomininkai nėra atsakingi už komunalines paslaugas, kiek už turtą kiekvieną mėnesį reikia mokėti už vandenį, dujas ir elektrą.
- Mokesčiai / baudos: Mokesčiai, kuriuos gali tekti sumokėti už turto apžiūrą arba teismo išlaidas. Netikėtos baudos už turto priežiūros problemas.
3 Nuomos valdymo strategijos
Dabar, kai suprantate įvairias nuomojamo turto sritis, kurias reikia valdyti, galite nustatyti, kaip norite valdyti šias sritis. Yra trys pagrindiniai būdai:
- „Pasidaryk pats“ valdymas
- Pusė pasidaryk pats/Pusiau užsako
- Užsakomųjų paslaugų valdymas visiškai
1. „Pasidaryk pats“ valdymas
Taikydami šį valdymo metodą esate atsakingi už viską, taigi, „pasidaryk pats“. Jūs esate tas, kuris renka nuomą, kasate sniegą ir pateikiate mokesčius.
Argumentai "už"
- Visiška kontrolė: Kaip nuomojamo turto savininkas esate verslo savininkas. Kai viską darote patys, žinote, kas vyksta visose jūsų verslo srityse.
- Greitai suvokia problemas: Kadangi turite savo ranką visose valdymo srityse, galite iš karto suprasti, kada iškyla problema. Deja, kadangi esate atsakingas už visus savo nuosavybės reikalus, vis tiek gali nepavykti iš karto išspręsti šios problemos.
Minusai
- Žinių stoka: Neįmanoma būti visko žinovu. Jei būtumėte pasamdę buhalterį, kad jis pateiktų mokesčius, užuot tai daręs pats, buhalteris galėjo pastebėti kelis atskaitymus, apie kuriuos nežinojote. Jei būtumėte pasamdę teisininką, kad jis parengtų nuomos sutartį, užuot rengęs savo nuomos sutartį, advokatas galėjo įtraukti tam tikrus valstybės nuomotojo nuomininko įstatymus, į kuriuos nepastebėjote. Jei būtumėte pasamdę profesionalą, kad sumontuotų stogą savo sklype, užuot jį įrengę patys, jums nereikėjo susidurti su stogo nuotėkiu.
- Stulbinantis: Būti viskuo visiems žmonėms gali tapti per daug. Kadangi prisiimate atsakomybę už viską, galite būti labiau linkę klysti.
Geriausias skirtas
- Nuomotojai su nedideliu nuomojamų vienetų skaičiumi.
- Nuomotojai, kurie anksčiau turėjo verslą.
- Nuomotojai, turintys ankstesnę patirtį valdant nuomą.
- Nuomotojai, norintys kontroliuoti.
2. Pusiau „pasidaryk pats“ / pusiau užsakomasis
Taikydami šį nuomojamo turto valdymo metodą, valdote sritis, kuriose, jūsų manymu, turite patirties tada perduokite sritis, kuriose nesijaučiate taip patogiai arba tiesiog neturite noro valdyti.
- Teisinių klausimų užsakymas
Pavyzdžiui, galite nuspręsti perduoti bet kokius nuomos valdymo klausimus, susijusius su teisiniais klausimais. Galite puikiai jaustis tvarkydami turto finansus, kasdienę priežiūrą ir nuomininkų skundus, bet labai nepatogiai, kai kalbama apie teisinius klausimus. Tokiu atveju galite pasisamdyti advokatą, kuris išspręstų visas iškilusias teisines problemas. Tai gali apimti jūsų nuomos sutarties parengimą, kad ji atitiktų visus jūsų valstijos nuomotojo nuomininkų įstatymus, ir visų nuomininkų iškeldinimo tvarkymą.
- Išorinės priežiūros klausimai
Pagal šį scenarijų jūs samdytumėte meistrą arba pastato prižiūrėtoją, kuris išspręstų visas priežiūros problemas, tačiau visus kitus valdymo įsipareigojimus atliktumėte patys.
Argumentai "už"
- Atlaisvina laiko: Jei visko nepadarysi, turėsi daugiau laiko, taškas. Kaip panaudoti šį laiką, priklauso nuo jūsų. Galite branginti daugiau laiko su šeima arba panaudoti šį laiką papildomų investicijų galimybių paieškai.
- Turi ekspertų: Jūs atiduodate kontrolę kitiems, kurie, tikiuosi, tam tikroje srityje žino daugiau nei jūs.
Minusai
- Pasikliauti kitais: Jūs pasitikite, kad šie žmonės žino, ką daro, ir kad jie turi omenyje jūsų interesus.
Geriausias skirtas
- Nuomotojai su didėjančiu nuomojamų vienetų skaičiumi.
- Vidutinis šeimininkas.
3. Užsakomųjų paslaugų valdymas visiškai
Pagal šią valdymo strategiją jums priklauso turtas, bet nenorite būti praktiniu valdytoju. Jaučiate, kad jūsų stiprybė yra nekilnojamojo turto parinkimas, o ne kasdienių operacijų valdymas. Pasamdysite nekilnojamojo turto valdytoją arba turto valdymo įmonę. Nekilnojamojo turto valdymo įmonės gali tvarkyti viską, įskaitant nuomininkų patikrinimą, nuomininko įsikėlimą, nuomos mokesčio surinkimą, priežiūrą ir remontą, nuomininko išsikraustymą ir nuomininko iškeldinimą.
Argumentai "už"
- Laisvė nuo kasdienių galvos skausmų: Jums nereikės skambinti antrą valandą nakties, kad gretimas kaimynas per garsiai leidžia muziką. Būsite atsakingas už minimumą, tačiau sprendimai, už kuriuos esate atsakingi, paprastai bus patys svarbiausi sprendimai, pavyzdžiui, duoti sutikimą pradėti nuomininko iškeldinimą.
Minusai
- Brangiai kainuoja: Turto valdytojai per metus kainuos dešimtis tūkstančių dolerių. Kuo daugiau nuomojamų vienetų turėsite, tuo daugiau tai kainuos.
- Netinkamas valdymas gali sužlugdyti jūsų verslą: Jūs atiduodate savo verslą, taigi ir pragyvenimo šaltinius, į kažkieno rankas. Bus labai sunku rasti žmogų, kuriam jūsų sėkmė ir nesėkmės rūpėtų tiek pat, kiek jūs. Turite įsitikinti, kad kruopščiai patikrinate visus būsimus vadovus ir turite aiškią pasitraukimo strategiją, jei viskas klostysis blogai.
Geriausias skirtas
- Nuomotojai, gyvenantys toli nuo nuomojamų patalpų.
- Nuomotojai, turintys daug nuomojamų objektų.
- Investuotojai į nekilnojamąjį turtą su įvairiomis investicijomis.
