Esminis nekilnojamojo turto faktas yra informacija, kuri, jei ji žinoma, gali paskatinti pirkėją priimti kitokį sprendimą dėl pirkimo-pardavimo sutarties išlikimo arba dėl sumokėtos ar gautos už turtą kainos. Tiek gyvenamajai, tiek komercinei nuosavybei gali turėti įtakos esminių faktų atskleidimo reikalavimai.
Daugumoje valstijų įstatymų reikalaujama, kad nekilnojamojo turto agentas atskleistų visus žinomus esminius faktus.
Kas yra materialus faktas?
Materialus faktas turi būti kaip tik toks – patvirtinamas faktas. Tai turi sumažinti turto vertę arba kelti pavojų gyventojams. Bet tai taip pat gali būti tiesiog informacija, kuri paveiktų teisėtumą ir sutarties įvykdymo.
- Alternatyvus pavadinimas: Neigiamas materialus faktas
Tiksli informacija apie tai, kas yra ar nėra esminis faktas, gali šiek tiek skirtis priklausomai nuo valstybės.
Kaip veikia materialūs faktai
Agentai, brokeriai ir pardavėjai visose valstybėse privalo atskleisti arba atskleisti informaciją, kuri gali turėti įtakos nekilnojamojo turto pardavimui. Pavyzdžiui, agentas, kuris anksčiau parodė turtą, kuriame tuo metu buvo padaryta žala vandeniui, turėtų atskleisti šią informaciją potencialiems pirkėjams, net jei žala po metų nematoma.
Pirkėjai gali persvarstyti, kiek pasiūlys arba net ar nori likti sandoryje, jei žino apie didelę vandens žalą.
Esminių faktų rūšys
Esminiai faktai gali svyruoti nuo fizinių trūkumų iki mažiau apčiuopiamų dalykų, pavyzdžiui, gandų apie vaiduoklį, kuris palėpėje nuolat barškina grandines.
Namų būklės ir remonto problemos
Žinomi konstrukcijos defektai turi būti atskleisti kaip esminiai faktai beveik kiekvienoje būsenoje. Sužinojęs apie stogo ar pamato problemą, potencialus pirkėjas pakeistų savo nuomonę arba pakeistų savo kainos pasiūlymą.
Dauguma skolintojų reikalauja namų patikrinimų ir įvertinimų, kurie greičiausiai atskleis rimtų defektų, net jei agentas ar pardavėjas jų neatskleidžia. Paprastai šių dalykų nėra paslėpta.
Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto agentas, kuris daugiausia dirbo pirkėjų agentu, potencialiam pirkėjui parodė namus. Pirkėjas priėmė kitą sprendimą pirkti po to, kai paėmė kilimėlio kampą ir aptiko didelį pamato įtrūkimą didžiojoje pagrindinės kambario grindų dalyje. Pardavėjas ir (arba) įtraukimo į sąrašą agentas turėjo pareigą atskleisti šią informaciją.
Žmogžudystė arba mirtis namuose
Ši kategorija kai kuriose valstijose yra įtraukta į „emocinį defektą“. Tai apima žmogžudystes, mirtis ar kitus smurtinius nusikaltimus, kurie galėjo įvykti nuosavybėje.
Pasitarkite su savo būsena, kad sužinotumėte, apie ką reikia pranešti emocinių defektų atveju. Gali būti apriboti terminai ir mirtys dėl natūralių priežasčių arba savižudybės.
Pensilvanijos teismas priėmė precedentinį sprendimą, kad ankstesnė žmogžudystė namuose nėra esminis faktas ir jos nereikia atskleisti, tačiau tai tik viena valstija. Jūs tikrai norėsite pažvelgti į savo valstybės taisykles, jei žinote, kad namuose buvo įvykdyta žmogžudystė. Kalifornijos teismas pasielgė priešingai ir priėmė sprendimą dėl pirkėjo, kuriam nebuvo pranešta apie žmogžudystes nusipirktame name.
Kartais net smurtinės mirtys turi būti atskleistos, net jei jos techniškai ar teisiškai nebuvo laikomos žmogžudyste. Pavyzdys būtų savigynos šaudymas į įsibrovėlį namuose.
Vaiduoklių namai
Istorijos apie vaiduoklius, persekiojimus ir paranormalią veiklą daugelyje valstybių nėra laikomos materialiu faktu. Gali būti gandai, kad turtas yra netoli senovinės laidojimo vietos, o galbūt ankstesnis savininkas dalį užpakalinio kiemo skyrė savo mylimiems augintiniams.
Kartais geriausia tiesiog atskleisti informaciją, jei negalite būti tikri, kas turėtų būti atskleista neatlikus tyrimo.
Gyvūnai kaip materialūs faktai
Pardavėjai turi atskleisti, ar namas turi problemų dėl gyvūnų ar kenkėjų kai kuriose valstijose. Teksase reikalaujama atskleisti bičių spiečius, skorpionus ir pasiutusius gyvūnus, tačiau parduodant savo namus turite atsižvelgti ne tik į tokias gyvūnų problemas. Gyvūnų problemos gali apimti kaimyno nepaliaujamai lojantį šunį arba kaimyną, kuris augina vištas.
Tarpininkavimo įmonė Ajovos byloje turėjo atlyginti žalą, nes tinkamai neatskleidė pirkėjams fakto, kad HOA riboja vieną šunį vienoje gyvenamojoje vietoje. Pirkėjai tai sužinojo ir sandorį nužudė. Dėl sezoninių problemų namas kurį laiką išliko rinkoje ir buvo parduodamas pigiau, nei siūlė pradiniai pirkėjai.
Reikalavimai atskleisti esminius faktus
Nekilnojamojo turto agentai ir jų brokeriai patenka į pavojingą teritoriją, jei neatskleidžia kažko, ką žino, net jei mano, kad to daryti nereikia. Gera taisyklė, kurios reikia laikytis, yra tai, kad turėtumėte tiesiog eiti į priekį ir atskleisti informaciją, kad išvengtumėte ieškinių, jei galvojate, ar pirmiausia turėtumėte tai padaryti.
Žala, priteista ieškinyje dėl neatskleistų esminių faktų, gali svyruoti nuo baudžiamosios itin sunkiais atvejais (piniginė premija turi būti nuobauda pardavėjui ir (arba) agentui) iki kompensacinės (pardavėjas ir (arba) atstovas privalo atlyginti pirkėjui išlaidas sutrikimas). Vėlgi, tai gali priklausyti nuo valstybės.
Didelė tikimybė, kad pirkėją trikdytų, jei informacija priverstų jus du kartus pagalvoti, ar ją atskleisti.
Kai kurios valstijos, pavyzdžiui, Merilendas, žengia dar vieną žingsnį ir reikalauja, kad pardavėjai ir nekilnojamojo turto licencijos turėtojai atskleistų, ar jie net „turėjo“ žinoti apie esminį faktą.Oregonas įpareigoja pardavėjus ir licencijų turėtojus kreiptis į ekspertus, jei jie mano, kad gali kilti problemų, tačiau ši problema nepriklauso jų kompetencijos sričiai.
Tačiau praktikuojantiems agentams ir brokeriams klausimas yra lengvesnis išskirtinė pirkėjų agentūra. Jie atstovauja tik pirkėjams, o ne pardavėjams, todėl lengva išlaikyti savo interesus sąrašo viršuje.
Key Takeaways
- Reikšmingas faktas yra informacija, kuri turėtų įtakos pirkėjo apsisprendimui įsigyti turtą arba tai, kiek jis būtų pasirengęs už jį mokėti, jei apie tai sužinotų.
- Reikšmingi faktai gali apimti struktūrinę žalą arba „emocinę“ informaciją apie turtą, pavyzdžiui, kad kažkas ten buvo nužudytas.
- Pardavėjai ir nekilnojamojo turto licencijos turėtojai visose valstybėse teisiškai privalo atskleisti esminius faktus, tačiau tikslios taisyklės, kaip tai daryti ir kas tiksliai turi būti atskleista, gali skirtis.
- Darbas su apmokytu ir licencijuotu maklerio ar brokeriu jūsų vietovėje padės išvengti brangiausių klaidų, susijusių su esminių faktų neatskleidimu.
