Kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris, gyvenamasis, komercinis ar kitoks reikalauja sutarties, net jei tai žodinis. Tačiau galiojančioje sutartyje visada turi būti tam tikrų elementų, nes kitaip ji gali būti pripažinta negaliojančia teismo. Pažvelkime į tuos būtinus elementus.
Teisinis tikslas
Šalys negali sudaryti sutarties dėl neteisėtų veiksmų. Sutarties tikslas turi atitikti įstatymus. Sutartis tarp šalių, susijusi su sukčiavimu prieš kitą, negalioja. Nesikreipkite į teisėją, kad atgautumėte pinigus, jei nebuvo laikomasi jūsų rašytinės sutarties su narkotikų tiekėju dėl 100 kilogramų kokaino. Tai neteisėtas veiksmas. Jūs ne tik negausite palengvėjimo, bet ir greičiausiai atsidursite kalėjime. Nekilnojamojo turto atveju, kad ir kokia būtų sutarties formuluotė, jei pardavėjas nėra teisėtas savininkas, jis neveiks.
Teisiškai kompetentingos šalys
Visos sutarties šalys turi būti teisiškai kompetentingos sudaryti susitarimą. Tai apima pilnametystę ir protiškai kompetentingą sutarties sudarymo metu. Sužinai, kad 15-metis paveldėjo puikų nekilnojamąjį turtą ir tu to tikrai nori. Neleiskite, kad jie pasirašytų pirkimo-pardavimo sutarties ir nesitikėkite, kad ji pasitvirtins teisme. Jie nėra pakankamai seni, kad tai padarytų. Jei kas nors yra įstaigoje arba sulaukia ypatingos priežiūros, kad galėtų tvarkyti savo reikalus, galioja tas pats. Jei turite kokių nors abejonių dėl pardavėjo pajėgumų, atlikite išsamesnį patikrinimą.
Sutartis pagal pasiūlymą ir priėmimą
Nekilnojamojo turto srityje tai iliustruoja pirkėjo pasiūlymas pirkti turtą ir savininko/pardavėjo sutikimas su šiuo pasiūlymu. Kai kuriose valstijose tai gali būti rankos paspaudimas su liudytoju, bet tikrai ne taip, kaip norėčiau pirkti ar parduoti turtą. Teisingas būdas yra rašytinė sutartis su dalyvaujančių šalių parašais. Pirkėjas siūlo kainą su neapibrėžtais atvejai, o pardavėjas priima su nenumatytomis atlaidomis.
Svarstymas
Atlygis yra bet kas, turintis teisinę vertę, pasiūlytas ir pakeistas sutartyje. Tai gali būti pinigai, paslaugos ar kitos vertingos prekės. Meilė ir meilė yra net atlygio pavyzdys kai kuriose sutartyse. Atlyginimas turi būti nurodytas sutartyje.
Daugumoje šių dienų nekilnojamojo turto sandorių pinigai yra atlygis. Tai nereiškia grynųjų pinigų, nes dažnai taip pat bus finansavimas. Uždirbti pinigai juda kartu su sutartimi, o pradinis įnašas ir finansavimas ateina pasibaigus.
Sutikimas
Šis elementas yra reikalavimas, kad sutarties šalys noriai ir sąmoningai sutiko su sutarties sąlygomis. Jokia sutarties šalis negali būti apgaulinga, klaidinga, suklydusi ar nepagrįstai verčiama.
Tikriausiai matėte kai kuriuos vakarietiškus filmus, kuriuose piktasis fermos baronas išvaro savo mažesnius kaimynus iš savo rančų ir verčia juos ginklu pasirašyti pardavimą. Tai tikrai ne-ne, ir aš esu tikras, kad taip buvo ir tada. Visi turi norėti, kad sandoris įvyktų arba jis negalioja.
Kai galioja sutartis
Sutartis galioja, jei ji atitinka visus reikalaujamus elementus. Tada jis tampa teisiškai vykdytinas, o tai reiškia, kad šalys gali būti teisiškai įpareigotos vykdyti sutarties sąlygas.
Jeigu sutarties šalis nevykdo sutartyje nustatytų sąlygų ar terminų, jie nevykdytų įsipareigojimų ir galėtų būti teisiškai įpareigoti atlikti arba atlyginti žalą kitam asmeniui vakarėliams.
Nekilnojamojo turto srityje tai vadinama padavimu į teismą dėl „konkretaus veikimo“. Tarkime, kad pardavėjas ir pirkėjas susitaria dėl sutarties ir ji tęsiasi iki uždarymo. Į pardavėją kreipiasi kitas pirkėjas, siūlantis daug daugiau pinigų už būstą, todėl jie pasitraukia iš sandorio. Jie nerado jokių nenumatytų atvejų ar sąlygos, leidžiančios tai padaryti be problemų, bet vis tiek atsitraukia ir atsisako uždaryti.
Pirkėjas gali kreiptis į teismą, kad priverstinai parduotų turtą pagal susitarimą, konkretų įvykdymą. Realybė tokia, kad nėra daug teisėjų, kurie tai privers. Vietoj to jie paprastai suteikia tam tikrą piniginę restituciją iš pardavėjo pirkėjui.
