Express agentūra
Greitoji agentūra sukuriama žodiniu arba rašytiniu atstovaujamojo ir agento susitarimu. Tai rodo jų aiškų ketinimą pasiekti šį reprezentacinį statusą.
Nekilnojamojo turto srityje agentūra paprastai sukuriama pagal rašytinę įtraukimo į sąrašą sutartį su pardavėju arba pirkėjo atstovavimo sutartį su pirkėju. Kai kurios valstybės leidžia žodinius susitarimus, tačiau dauguma to nedaro.
Numanoma agentūra
Taip pat šalių veiksmais galima sukurti agentūrinį ryšį. Tai vadinama numanoma agentūra. Jei nekilnojamojo turto agentas prisiima įprastas agento pareigas, bet nėra pasirašęs atstovavimo sutarties, ji vis tiek gali būti laikoma agente per numanomą agentūrą. Taip pat, jei klientas klausia agento patarimo ar veiksmų, kurie paprastai atliekami agentūroje, gali būti sukurta numanoma agentūra.
Kai kurios valstybės sukūrė specialius teisės aktus, kuriuose teigiama, kad jokia agentūra negali egzistuoti be rašytinės atstovavimo sutarties. Tai padeda išvengti atsitiktinio numanomo agentavimo.
Netapkite neatskleidžiamu dvigubu agentu
Valstijose, kurios neatmetė numanomos agentūros galimybės, jei turite atstovavimo agentūrai statusą savo klientą, būkite atsargūs, ką darote, jei dirbate su pirkėju, kuris tuo domisi sąrašą. Pirmiausia turėtumėte atskleisti pirkėjui agentūros statusą, o tada nesiimti pareigų, kurios reikštų, kad esate ir jo agentas.
Taip, kaip dažniausiai daroma šiandien
Mano licencija galioja Naujojoje Meksikoje, bet praeityje taip pat turėjau brokerio licencijas Teksase ir Kolorado valstijoje. Daugelis valstybių dabar turi dokumentus ir informaciją, kuri palaiko „sandorių tarpininkavimą“ arba vadinama kitais pavadinimais. pirkėjo ar pardavėjo atstovavimas be "agentūros". Terminas nekilnojamojo turto agentas retai tai reiškia dienų.
Taigi, aš galiu įtraukti į sąrašą ir nebūti pardavėjo agentu, ir kaip tik tai visada dariau. Vienintelis kartas, kai pirkėjui ar pardavėjui iškilo agentūros klausimas, buvo tai, ar aš dirbu su advokatu ar teisėju. Kažkodėl pritraukiau juos savo svetaine. Jie nenorėjo, kad būčiau jų agentas dėl pakaitinės atsakomybės.
Pakaitinė atsakomybė kelia pavojų agento klientui dėl savo agento veiklos. Taigi, jei aš padaryčiau ką nors ne taip ar suklysčiau, mano klientas taip pat būtų patrauktas atsakomybėn. Šie teisininkai žinojo, kad nenori tokios rizikos, nors žinojo, kad aš atidžiai laikausi taisyklių.
Kai dirbau su pirkėjais, visada dirbau sandorių brokeriu, o ne agentu. Jie beveik niekada neklausė, o mūsų valstybės atskleidimo formoje aiškiai išdėstytos mano pareigos mano klientui. Čia jie yra tiesiai iš įstatymo:
A. Sąžiningumas ir protingas rūpestingumas, kaip nustatyta šio skyriaus nuostatose;
B. Vietos, valstijos ir federalinių sąžiningo būsto ir antidiskriminacinių įstatymų laikymasis, Naujosios Meksikos nekilnojamasis turtas licencijos įstatymas ir nekilnojamojo turto komisijos taisyklės bei kiti taikomi vietiniai, valstijos ir federaliniai įstatymai ir reglamentas;
C. Bet kokių ir visų rašytinių susitarimų, sudarytų su klientu ar klientu, vykdymas;
D. Pagalba brokerio klientui ar klientui užbaigiant sandorį, nebent klientas ar klientas raštu susitarė kitaip, įskaitant:
- Visų pasiūlymų ar priešpriešinių pasiūlymų pateikimas laiku; ir
- Pagalba laikantis sutarties sąlygų ir sandorio užbaigimo; jeigu tarpininkas sandoryje neteikia paslaugos, patarimo ar pagalbos, nurodytos 1 ir 2 dalyse. D 16.61.19.8 NMAC, klientas ar klientas turi raštu sutikti, kad brokeris neturėtų teikti tokios paslaugos, patarimo ar pagalba, o apie tokio susitarimo buvimą brokeris turi raštu atskleisti kitiems sandoryje dalyvaujantiems brokeriams;
E. Brokerio pripažinimas, kad gali būti su sandoriu susijusių dalykų, nepriklausančių asocijuotajam brokeriui ar reikalavimus atitinkančiam brokeriui žinių ar patirties ir kad asocijuotas brokeris arba kvalifikuotas brokeris pasiūlys klientui ar klientui kreiptis į ekspertus dėl šių klausimų. reikalai;
F. Raginimas apskaito visus pinigus arba brokerio gautas turtas;
G. Rašytinis atskleidimas savo klientui ar klientui ir kitiems tarpininkams, dalyvaujantiems sandoryje bet koks galimas interesų konfliktas, kurį tarpininkas patiria sandoryje, įskaitant, bet neapsiribojant į:
- Bet kokie rašytiniai tarpininkavimo santykiai, kuriuos brokeris sieja su kitomis sandorio šalimis arba;
- Bet kokius materialius verslo, asmeninio ar šeimos interesus ar santykius, kuriuos tarpininkas turi sandoryje;
- Kitos tarpininkavimo santykių galimybės Naujojoje Meksikoje;
H. Raštu atskleisti bet kokius neigiamus reikšmingus faktus, kuriuos asocijuotas brokeris arba kvalifikuotas brokeris faktiškai žino apie turtą ar sandorį, arba apie sandorio šalių finansines galimybes užbaigti sandorį sandoris; neigiami reikšmingi faktai, kuriuos reikia atskleisti, neapima jokios informacijos, kuriai taikomi federaliniai teisingo būsto įstatymai arba Naujosios Meksikos žmogaus teisių įstatymas;
aš. Bet kokios konfidencialios informacijos, gautos per bet kokius ankstesnius atstovavimo santykius, palaikymas, nebent atskleidimas atliekamas su buvusio kliento sutikimu arba to reikalaujama pagal įstatymus;
J. Jei nėra raštu įgaliota kitaip, asocijuotas brokeris arba kvalifikuotas brokeris negali atskleisti savo klientui ar klientui sandorį, kurį pardavėjas klientas arba klientas anksčiau nurodė, kad sutiks su mažesne pardavimo kaina nei prašoma arba nurodyta a nuosavybė; kad jų pirkėjas klientas arba klientas anksčiau nurodė mokėsiąs didesnę kainą nei nurodyta rašytiniame pasiūlyme; savo kliento ar kliento motyvaciją parduoti ar pirkti turtą; kad jų pardavėjas klientas arba klientas arba jų pirkėjas klientas ar klientas sutiks su kitokiomis finansavimo sąlygomis nei siūlomos; arba bet kokia kita informacija, kurios asocijuotojo brokerio arba reikalavimus atitinkančio brokerio klientas ar klientas raštu paprašė, kad būtų konfidenciali, nebent ją atskleisti reikalauja įstatymai.
Tai pašalina visus mano klientų rūpesčius.
