Nekilnojamasis turtas investuojant gali būti skirtas trumpalaikiam pelnui arba ilgalaikiam nuomos pinigų srautui. Daugelis žmonių norėtų būti nekilnojamojo turto investuotojais, tačiau jiems trūksta grynųjų pinigų įmokoms. Jie mano, kad perkant ir laikant, arba perkant ir vartymas, yra vieninteliai būdai užsidirbti pinigų.
Ne taip. Galite pradėti nuo kelių šimtų vizitinių kortelių kainos. Jūsų noras ir kai kurie kojų darbai per trumpą laiką gali virsti pinigais kišenėje.
Investavimo be grynųjų pinigų strategijos
Televizijoje, spaudoje ir internete guru skelbia ir moko daugybę investavimo metodų. Galite daug ko pasimokyti iš nekilnojamojo turto investicijų svetainės, bet būkite atsargūs mokėdami už brangius kursus ar patarimus.
Vis tiek jūs turite panaudoti tas žinias, išeiti ir įgyvendinti tai, ką išmokote, nesvarbu, kiek instruktorius jus žino ir moko.
Keletas būdų gali padėti užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto nepradėjus daug pinigų ar net iš viso.
Paukščių šunys vs. Ilgalaikė nuoma
Turite suprasti, kas yra šie investuotojai, kad galėtumėte iš tikrųjų įvertinti jų vertę. Daugelis žmonių mano, kad paukščių šuo yra „plekštukas“, žmogus, kuris perka namus, juos sutvarko, tada greitai parduoda, kad gautų pelno, ir tai iš esmės teisinga.
Paukščių šunys yra šiek tiek panašus į a didmenininkas, o norint pradėti nereikia pinigų, užtenka vizitinių kortelių ir pastangų. Investuojant į nekilnojamąjį turtą paprastas žmogus, neturintis daug pinigų, gali tapti verslu.
Tada yra ilgalaikis investuotojas, kuris perka namus kaip nuomojamų objektų, realizuojant pinigų srautus ir brangimą laikui bėgant. Bet kuri iš šių nekilnojamojo turto investavimo strategijų gali būti labai pelninga. Tai, ką pasirinksite, priklauso nuo jūsų tikslų, temperamento ir rizikos tolerancijos.
Paukščių šunėjimo menas
Daugelis jūsų tikslinių investuotojų sieks dar vieno sėkmingo verslo ir šiek tiek pinigų, kuriuos norės investuoti į nekilnojamąjį turtą. Verslui valdyti reikia daug laiko, todėl jie pasikliauja tradiciniais ištekliais, pvz., nekilnojamojo turto agentais, kad padėtų rasti investicinio turto sandorius.
Paprastai jie sumokės daugiau nei turėtų už šiuos sandorius, nes agentai dirba iš darbo Kelių sąrašų paslauga (MLS) inventorius. Kainodara nėra daug lankstesnė, ypač atsižvelgiant į agentų komisinius.
Daugelis šių investuotojų perka kelis nekilnojamojo turto objektus. Kaip manote, kaip jie reaguos, jei jiems pasakysite, kad galite sudaryti jiems 10–40 % mažesnę kainą nei šiuo metu moka?
Kuo mažiau šie investuotojai mokės už būstą, tuo geresnė bus jų investicijų grąža (IG) iš grynųjų pinigų srautų ir tuo greičiau jie turės nuosavą kapitalą. Jie nori paukščių šuo, kad atneštų jiems pasiūlymų.
Dirbdami, tyrinėdami ir tirdami galite rasti namų savininkų, kuriems reikia parduoti, bet dar negalėjo to padaryti, arba būsto savininkų, turinčių sunkumų dėl hipotekos arba gresiančių turto areštų.
Ieškokite tokių namų nekilnojamojo turto agentai neįtraukiami į sąrašą. Tiesą sakant, kai kurie paukščių šunys turi nekilnojamojo turto agentus, kurie juos maitina, kai nelaimės ištiktas namo savininkas negali parduoti. Paukštis šuo teikia investuotojui pelningas investicijas, o mokesčiai gali siekti nuo 2 000 iki 10 000 USD už vieną sandorį, kai pardavimas uždaromas.
Užduotys: profesionalai...
Kitas būdas užsidirbti pinigų investuojant į nekilnojamąjį turtą nenaudojant savo pinigų yra užduočių atlikimas. Tai nėra sudėtingas procesas, tačiau tam reikia, kad pirkėjas būtų suderintas prieš užsirašote pirkimo sutartyje.
Jūs iš tikrųjų sudarysite savo sandorį su pardavėju ir parašykite a pirkimo sutartis. Sutartyje bus nurodyta, kad pirkėjas yra „Jūsų vardas ir (arba) priskiriami asmenys“. Ši formuluotė leidžia jums priskirti sutartį kam nors kitam, savo pirkėjui.
Jums nereikia pardavėjo sutikimo. Paprastai tai turi būti grynųjų pinigų pirkėjas, tačiau taip paprastai būna, kai sudarote tokius sandorius. Pardavėjas bus tiesiog apie tai informuotas tavo pirkėjas dabar jų pirkėjui ir kad sandoris vyks įprastai pagal pirkimo sutarties sąlygas.
...Ir minusai
Turėsite sumokėti pardavėjui rimtą pinigų įmoką. Šie pinigai pervedami į pagrindinę įmonę, kuri tvarko uždarymą, ir dienos pabaigoje arba jei sandoris dėl kokių nors priežasčių turėtų būti nukreiptas į pietus, pinigai jums nebus grąžinti. Pinigai bus pervesti jūsų pirkėjui uždarymo metu.
Norėsite, kad indėlis būtų kuo mažesnis, nes visada yra tam tikra rizika, kad sandoris galiausiai nebus užbaigtas.
Daugeliu atvejų jums nesumokama tol, kol sandoris neužbaigtas, nors galbūt galėsite sumokėti mokesčius laikas, kai perleidžiate sutartį savo investuotojams, jei su jais nuolat dirbate juos.
Žinoma, jūs taip pat galite tai gauti rimti pinigai iš anksto prieš uždarydami namus, jei esate gerai suderinti su tam tikrais pirkėjais ir galite jiems apibūdinti sandorį bei gauti žodinį įsipareigojimą.
Uždarymai vienas po kito
2007 m. prasidėjusi būsto ir hipotekos sumaištis sukėlė daug pokyčių skolinimo ir nekilnojamojo turto sandorių versle. Titulinės įmonės anksčiau buvo pasirengusios sudaryti dvigubą sandorį ir finansuoti vieną sandorį iš kito sandorio pajamomis, tačiau 2019 m. tai retai pasitaiko.
Tačiau yra būdas didmeninei prekybai ir nekilnojamojo turto apvertimui, uždarant vienas kitą, nenaudojant savo pinigų. Pirmas reikalavimas yra tai, kad turite sudaryti pelningą didmeninės prekybos sandorį. Turite turėti pirmąjį turtą, įsigytą už tinkamą kainą, ir pasiruošusį investuotoją, kuris jį iš jūsų nupirks su maloniu pelnu.
Pelno turi pakakti padengti mokestį, kurio reikės, kad galėtumėte panaudoti kitų žmonių pinigus, kad užbaigtumėte pirmąjį sandorį, kad galėtumėte uždaryti antrąjį pardavimą savo investuotojui. Mokestis paprastai yra mažiausiai 2500 USD ir gali būti pagrįstas paskolos sumos procentine dalimi.
Sandorio finansavimas – tai labai trumpalaikės paskolos gavimo procesas vienam sandoriui finansuoti, o tolesnis turto pardavimo uždarymas tą pačią dieną arba bent per 24 valandas. Sandorio skolintojas paskirs lėšas, kurių reikia pirmajam sandoriui su įmone sudaryti.
Galite pereiti prie antrojo sandorio, kai baigiasi pirmasis sandoris, paprastai suplanuotas iškart po jo. To sandorio baigiamojoje ataskaitoje bus nurodytas mokėjimas sandorio skolintojui už sumą, kurią jis paskolino pagal pirmąjį sandorį, pridėjus mokestį. Jūs gaunate balansą ir savo pelną.
Nuomos parinktys
Pagrindiniai nuomos pasirinkimo strategijos komponentai yra nuoma su mėnesiniais mokėjimais ir galimybė įsigyti turtą nuomos laikotarpio pabaigoje.
Pavyzdžiui, norite turėti namą kaip nuomojamą nuosavybę, bet neturite pakankamai pinigų pradiniam įnašui. Jūs netgi galite turėti kredito problemų, dėl kurių skolinimasis būtų per brangus. Taigi jūs surandate labai motyvuotą namų savininką, kuris negalėjo parduoti per rinkodarą su banditų ženklais, laikraščių ir „Craigslist“ skelbimais ar tiesiog „iš lūpų į lūpas“ nukreiptais patarimais.
Nuomos varianto pavyzdys
Dabartinėje rinkoje namas gali būti vertas 200 000 USD. Hipotekos likutis yra 150 000 USD, o namų savininkų mokėjimai yra 1 100 USD per mėnesį su mokesčiais ir draudimu. Vienas sutuoktinis buvo atleistas iš darbo, o kitas susirado geresnį darbą, todėl jiems reikia greitai persikelti.
Siūlykite išsinuomoti savo namus trejiems metams su nuomos mokėjimais, lygiais jų namo mokėjimams – 1100 USD per mėnesį. Sumokėkite jiems 1500 USD kaip negrąžinamą nuomos pasirinkimo mokėjimą mainais už teisę, bet ne įsipareigojimą, įsigyti namą nuomos pabaigoje už 160 000 USD.
Naudokite rinkodaros ar kitus metodus, kad surastumėte namo nuomininką, kuris būtų pasirengęs mokėti 1 200 USD per mėnesį už jo nuomą. Nuomininkas pasirašys mažiausiai a vienerių metų nuoma. Mokesčiai ir draudimas liks tokie, kokie yra trejų metų nuomos laikotarpiu, o savininkų hipotekos įmokoje esantis depozitas pasirūpins tais daiktais.
Štai kaip viskas veikia:
- Jūsų grynieji pinigai: 1 100 USD x 3 už pirmojo ir paskutinio mėnesio nuomos mokėjimus ir užstatas yra 3 300 USD, plius 1 500 USD už nuomos pasirinkimo mokėjimą. Bendra jūsų grynųjų pinigų suma yra 4800 USD.
- Grynieji pinigai: 1 200 USD x 3 pirmas, paskutinis ir užstatas = 3 600 USD.
Tai yra blogiausias scenarijus iliustravimo tikslais. Jūs neturite 1200 USD. Bet Jei derėjotės su pardavėju ir atidėjote užstatą arba visiškai jo atsisakėte, tai gautų 300 USD pelną. Lygiai taip pat sulaužytumėte, net jei rastumėte nuomininką, norintį atsikosėti 1600 USD per mėnesį.
Viskas gali priklausyti nuo jūsų derybinių įgūdžių.
Idėja yra kontroliuoti šį namą ir užrakinti pelningą pirkinį už per mažą kainą, tuo tarpu neišleidžiant per daug pinigų. Turtas jau yra vertas daugiau nei mokėtina kaina ir greičiausiai jis padidės per trejų metų nuomos laikotarpį. Tai gali būti didelė jūsų investicijų grąža.
Sumuštinių nuoma
Sumuštinių nuoma yra tai, ką rodo pavadinimas: dvi nuomos galimybės, kurių viduryje jūs, investuotojas.
Jūs norėsite galimybę įsigyti turtą su nuolaida pasibaigus nuomos laikotarpiui, ir turėsite Raskite nuomininką, kuris nori įsigyti būstą, bet negali dėl kredito problemų ar pinigų trūkumo mokėjimas. Daugelis tokioje situacijoje atsidūrusių žmonių mielai perka su lizingu, kad turėtų laiko pagerinti savo kreditą ir kartu gauti pradinį įnašą.
Tai būtų panašu į nuomos variantą, tačiau jūs surandate žmogų, kuris nori išsinuomoti arba išsinuomoti, o ne įprastą nuomininką. Visi skaičiai būtų vienodi, tačiau pasibaigus trejų metų nuomos laikotarpiui būstas priklausytų nuomininkui / pirkėjui.
Nuomininkas / pirkėjas dabar ne tik sumoka pirmą, paskutinį ir užstatą iš anksto, bet ir sumoka negrąžinamą nuomos galimybę už teisę pirkti būstą pasibaigus nuomos sutarčiai. Nuomininkas / pirkėjas taip pat sutinka sumokėti 175 000 USD už namą.
Dabar jūsų pinigų srautas atrodo taip:
- Išeina tie patys 4800 USD.
- 1 200 USD x 3 yra lygus 3 600 USD, o 1 500 USD nuomos pasirinkimo mokėjimas iš nuomininko / pirkėjo atneša 5 100 USD.
Jūs uždirbsite 300 USD iš anksto, 100 USD per mėnesį likusius 34 mėnesius arba 3 400 USD ir 15 000 USD pelną parduodami namą brangiau, nei buvo sutarta įsigyti turtą. Jūsų bendrasis pelnas yra 18 700 USD, iš tikrųjų investavus nulį dolerių.
Kitas šios strategijos privalumas yra tai, kad nuomininkas/pirkėjas tikisi turėti būstą ir, logiškai mąstant, gali juo geriau pasirūpinti. Tiesą sakant, kai kurie investuotojai derasi dėl nuomos, pagal kurią nuomininkai privalo sumokėti pirmuosius 100 USD ar daugiau už bet kokį remontą.
Išlaidos yra minimalios, kai draudimas ir mokesčiai yra sumokami iš pradinės hipotekos įmokos.
Nuomos pasirinkimai ir sumuštinių nuoma yra strategijos, kurias dažnai naudoja nekilnojamojo turto investuotojai, norėdami įtraukti nekilnojamąjį turtą į savo portfelį ir sukurti mėnesinius pinigų srautus.
Kiti nuomos variantai
Investuodami turite turėti stogą virš galvos, todėl galite apsvarstyti galimybę derinti savo poreikius su galimybe užsidirbti pinigų ir išeiti į priekį. Tam taip pat reikės bent a mažai pinigų iš kišenės, bet ilgainiui galite išeiti gerokai į priekį.
Jei turite gerą kreditą ir jūs asmeniškai užimate vieną iš vienetų, galite įsigyti dvipusį butą pigiau nei 5 %. Išnuomokite kitą ir naudokite pajamas tam, kad sumokėtumėte dalį, jei ne visą būsto paskolos įmoką, kol galiausiai parduosite, geriausia, kad gautumėte pelną, kai turtas įvertins.
Kitas variantas – įsigyti individualų namą ir ten gyventi vienerius metus. VA ir USDA siūlo paskolas be pinigų, o FHA paskolą nuo 2018 m. galima gauti vos už 3,5 %, jei tai yra jūsų gyvenamoji vieta, bet jums nereikia ten gyventi amžinai.
Pasilikite kurį laiką, tada išsinuomokite už tiek, kad padengtumėte būsto paskolos mokėjimus. Tegul turtas įvertins, laikui bėgant sumokėkite savo hipoteką ir padidinkite nuosavybę bei grynąją vertę.
