Nekilnojamojo turto investuotojui labai svarbu atlikti investicijų analizę prieš pradėdamas ar pradėdamas naują projektą. Sėkmingas nuomojamo namo investuotojas gali turėti dešimtis namų savo portfelyje. Įvairūs veiksniai lemia finansinę sėkmę investuojant į nekilnojamąjį turtą. Būtina juos visus apsvarstyti. Teisingas pirkimas gali lemti dviženklę grąžą ir tvirtą pinigų srautą daugelį metų. Arba, jei neatliksite reikiamo kruopštumo, galite tapti beverčio investicinio turto savininku.
Grynosios veiklos pajamos
Bet kokia investicijų analizė prasideda nuo grynųjų veiklos pajamų (NOI) supratimo. Ši vertė yra visos pajamos, kurias generuoja jūsų turtas, atėmus visas jo patiriamas išlaidas. Tokios išlaidos apima išlaidas, kurias mokate turtui išlaikyti. Tiesiog iš visų pajamų atimkite visas išlaidas, kad gautumėte NOI. Norėdami nustatyti mėnesinį NOI, gautą skaičių padalydami iš 12.
Tačiau yra vienas laimikis. Į visas jūsų išlaidas neįeina paskolos išlaidos.
Pinigų srautas
Pinigų srautas yra tai, kas lieka, kai papildomai koreguojate šias paskolos išlaidas, paprastai hipoteką. Jums lieka grynųjų pinigų srautas, kai iš NOI atimate skolos aptarnavimą. Tai jūsų pelnas.
Kuo daugiau skolinsitės, tuo mažesni pinigų srautai bus. Jūsų NOI bus lygus jūsų pinigų srautui, jei sumokėsite grynaisiais už turtą.
Grynųjų pinigų srautas, be abejo, yra daugelio įvesties funkcija, ir bet kuri iš jų gali pakeisti ir sugadinti arba pagerinti situaciją. Kai kurias sąnaudas įtakoja rinka ir ekonomika. Nuomojamo turto paklausa gali sumažėti per naktį, kai pagrindinis vietinis darbdavys užsidaro arba persikelia. Federalinis rezervų bankas gali padidinti vienos nakties palūkanų normas, padidindamas skolinimosi išlaidas ir paveikti bendrą nekilnojamojo turto rinką. Dėl šio pakeitimo naujo nekilnojamojo turto pirkimo išlaidos gali padidėti ir sumažinti pinigų srautą.
Negalite kontroliuoti tokių dalykų, bet, tikiuosi, galite išvengti tokių situacijų, deramai išnagrinėję vietinių darbdavių sveikatą ir planus. Sekite ekonomikos naujienas ir planuokite palūkanų normų pokyčius. Tikriausiai esate geros būklės, jei jūsų nekilnojamasis turtas yra pelningas su ilgalaike nuomos sutartimi, kuri neseniai buvo atnaujinta.
Nusidėvėjimo koeficientas
Žinoma, Vidaus pajamų tarnyba (IRS) norės procento nuo visų šių nuomos pajamų. Tačiau investicijos į nekilnojamąjį turtą taip pat siūlo nemažai mokesčių lengvatų. Vienas snapas yra turto nusidėvėjimo atskaitymas, kuris yra vertingas turto analizės komponentas.
Nusidėvėjimas netgi sumažina apmokestinamąjį pelną iš kitų investicijų tiems, kurie turi didelių mokesčių kategorijų. Savo likusius nuostolius dažnai galite panaudoti kitoms investicijų pajamoms, kai turto išlaikymo ir nuomos išlaidos kartu su nusidėvėjimu viršija jūsų apmokestinamąjį pelną.
Iš tikrųjų tai nėra grynųjų pinigų praradimas, nes nusidėvėjimas nekyla iš jūsų kišenės. Tai apskaičiuotas skaičius, mokesčių tikslais laikomas sąnaudomis. Vis tiek galite turėti teigiamą mėnesinį pinigų srautą, o mokesčių tikslais parodysite veiklos nuostolį.
Turto mokesčiai
Turite mokėti nekilnojamojo turto mokesčius, jei jūsų verslui priklauso nuomos turtas, tačiau šiuos mokesčius galite atskaityti pajamų mokesčio tikslais. Įmonės moka nekilnojamojo turto mokestį nuo nustatytos savo nekilnojamojo turto vertės taip pat, kaip asmenys moka nekilnojamojo turto mokestį nuo nustatytos savo būsto vertės.
Metų mokestis paskirstomas tarp buvusių ir naujų savininkų, kai nekilnojamasis turtas parduodamas mokestiniais metais. Šis procentinis padalijimas pagrįstas tuo, kiek metų jums priklausė nuosavybė, palyginti su tuo, kiek laiko turėjo ankstesni savininkai.
Nuomotojo draudimas
Nuomotojo draudimas padės padengti pastato ir funkcijų vertę panašiai kaip standartinis namų savininkų turto draudimas. Polisas padengs nuomininkų padarytą žalą ir nuostolius dėl audrų. Jei jūsų turtas yra didelės rizikos zonoje ir yra paveiktas potvynių, žemės drebėjimų ir gaisrų, būtinai pasirūpinkite atitinkamu draudimu, kad padengtumėte savo investicijas.
Jei po įvykio patiriate nuostolių, galite kreiptis į Smulkaus verslo administracijos (SBA) pagalbos nelaimių atveju programą dėl paskolos, kuri padės atitaisyti žalą.
1031 Mokesčių atidėtas keitimas
Galite parduoti turtą su pelnu ir perkelti pajamas į kitą nekilnojamąjį turtą nemokėdami kapitalo prieaugio mokesčio, tačiau taikomos kai kurios labai griežtos taisyklės. Pagal Vidaus pajamų kodekso 26 antraštinės dalies 1031 skirsnį:
„Joks pelnas ar nuostolis nepripažįstamas keičiant turtą, skirtą gamybiniam naudojimui prekyboje ar versle arba investicijoms, jei turtas keičiamas tik į panašaus pobūdžio turtą, kuris turi būti naudojamas produktyviam naudojimui prekyboje ar versle arba investicija“.
„Panašaus pobūdžio“ turtas reiškia kitą nekilnojamąjį turtą ar turtą. Tačiau tam nebūtinai reikia keisti žemę į žemę arba biurą į biurą.
Nedaug investicinio turto klasių ir strategijų galima palyginti su nekilnojamojo turto nuoma. Žmonėms reikia vietos gyventi, o turėti būstą yra įmanomas ar trokštamas ne kiekvienas.
Balansas neteikia mokesčių, investicinių ar finansinių paslaugų ir konsultacijų. Informacija pateikiama neatsižvelgiant į bet kurio konkretaus investuotojo investavimo tikslus, rizikos toleranciją ar finansines aplinkybes ir gali būti tinkama ne visiems investuotojams. Ankstesni rezultatai nerodo būsimų rezultatų. Investavimas yra susijęs su rizika, įskaitant galimą pagrindinės sumos praradimą.
