Veel vastgoedbeleggers zijn betrokken bij meerdere eigendommen en gebruiken hefboomwerking bij hun aankopen. Bij het bepalen van de levensvatbaarheid van een belegging wordt onder meer het verwachte rendement op het eigen vermogen in het eerste jaar gehanteerd.
Als twee eigendommen vergelijkbaar zijn, kan het vastgoed dat het beste eerstejaarsrendement oplevert, de betere kortetermijninvestering zijn. Om dit te weten te komen, moet u de Cash Flow After Taxes (CFAT) bepalen. Voor dit voorbeeld gaan we uit van een CFAT van $ 11.000. Het geld dat is geïnvesteerd in de verwerving van het onroerend goed, bijvoorbeeld als aanbetaling, vertegenwoordigt het volgende deel van de vergelijking. Laten we zeggen dat de koper $ 170.000 heeft neergelegd. Vervolgens moeten we de CFAT delen door het geïnvesteerde geld om het rendement op het eigen vermogen te berekenen:
$11.000 / $170.000 = 0,065 of 6,5%
U kunt een financiële calculator voor onroerend goed gebruiken om de wiskunde voor deze en andere berekeningen te controleren bij het kopen van een onroerend goed.
Investeren in huurwoningen is een geweldig hulpmiddel om rijkdom op te bouwen. De investeerder in huurwoningen wil in de eerste plaats twee dingen: 1) maandelijkse positieve cashflow, en 2) waarde- en aandelengroei.
Huurwoningtrends
De vraag naar huurwoningen is gegroeid, evenals de huurprijzen, en in 2018 waren meer mensen in de VS huurders dan huiseigenaren. De verwachting is dat die trend zich zal voortzetten. Millennials, de meest waarschijnlijke starters op de woningmarkt, stellen de start van een gezin en het kopen van een eigen huis uit omdat ze betalen nog steeds recordniveaus aan schulden voor studieleningen af nadat ze in een recessie terecht zijn gekomen die hun schulden tot stilstand heeft gebracht inkomsten.
De grootste uitdaging is nu het vinden van koopjes, vooral als je op zoek bent naar huurklare woningen. Naarmate de vraag naar huur toeneemt, is het mogelijk om de huren te verhogen, wat resulteert in een betere cashflow.
Cashflow en voordelen
Investeren in onroerend goed heeft een aantal voordelen die niet beschikbaar zijn voor beleggers op de aandelenmarkt of in obligaties. Hypotheekrente, belastingen en verzekeringen zijn aftrekbaar van de huurinkomsten. Ook aftrekbaar zijn bedrijfskosten zoals reparaties, onderhoud, afvalinzameling, water en riolering, beheerskosten, belastingen, verzekeringen en meer.
De Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), die van kracht werd voor het belastingjaar 2018, legt beperkingen op aan de aftrekbare rente voor huiseigenaren. Deze wijzigingen hebben echter geen gevolgen voor huurvastgoed, tenzij het koopwoningen betreft. Er is nog steeds een jaarlijkse afschrijving voor afschrijvingen berekend over 27,5 jaar. Bovendien staat de TCJA maximaal tweemaal de Sectie 179-aftrek toe in het eerste jaar, als deze inhoudingen geen nettoverlies op de investering veroorzaken. De 1031 Tax Deferred Exchange kan worden gebruikt om vermogenswinstbelastingen naar voren te schuiven als de regels worden gevolgd voor het verkopen van een onroerend goed met winst en het doorrollen van het geld naar een ander onroerend goed.
Aflossing van aandelen en schulden
De geschiedenis heeft bewezen dat de kans groot is dat de waarde van een onroerend goed op de lange termijn zal stijgen. Terwijl u uw hypotheek afbetaalt, bouwt u ook eigen vermogen op. Dat betekent dat wanneer u besluit dat het tijd is om te verkopen, er ook daarvoor een beloning moet zijn.
