Als u een vergelijkende marktanalyse (CMA) uitvoert, heeft dit waarschijnlijk een van de twee veelvoorkomende redenen. U wilt een verkoopprijs bepalen, of u wilt de marktwaarde controleren van een onroerend goed dat u of een klant overweegt te kopen. In beide gevallen moeten nauwkeurigheid en een redelijke huidige marktwaarde uit uw berekeningen voortvloeien.
CMA's zijn niet alleen voor makelaars. Ze bieden ook een nuttig hulpmiddel voor kopersmakelaars, waarmee ze hun klanten kunnen begeleiden naar realistische aanbiedingen op een bepaald onroerend goed.
De componenten van een CMA
Een CMA is een essentieel onderdeel van elke aanbieding of aanbieding van onroerend goed. Het biedt de meest nauwkeurige momentopname van de waarde en potentiële verkoopprijs van een onroerend goed, anders dan een taxatie. U vergelijkt het onroerend goed met anderen die daadwerkelijk zijn verkocht: hoe recenter, hoe beter.
Het vergelijken met andere aanbiedingsprijzen in plaats van met de werkelijke prijs kan hetzelfde zijn als het meten van de ene droom tegen de andere. Je kunt niet weten of die prijzen realistisch zijn en in de juiste marge liggen, of dat een chagrijnige eigenaar gewoon geen genoegen wil nemen met minder.
Het proces voor het maken van een CMA is vergelijkbaar met dat van een taxatie, maar deze laatste kan alleen worden uitgevoerd door een erkende vastgoedtaxateur. Huiseigenaren kunnen hun eigen CMA's uitvoeren om een vrij goed beeld te krijgen van wat hun huizen waard zijn.
Basisstappen
Ten eerste hebt u een onderwerpseigendom met kenmerken en kenmerken. Zoek nu de drie best vergelijkbare panden en noteer hun gegevens en verkoopprijzen.
Pas de verkoopprijzen aan voor verschillen tussen deze prijzen en het betreffende onroerend goed.
De marktwaarde van het betreffende onroerend goed wordt berekend op basis van aangepaste verkochte vergelijkbare prijzen.
Vergelijkbare eigenschappen selecteren
Een betrouwbare CMA is geen rocket science, maar vereist wel dat u uw vergelijkbare eigendommen zorgvuldig selecteert.
Ze moeten zo dicht mogelijk bij elkaar zijn, idealiter in dezelfde buurt. Het moeten actuele verkopen zijn, bij voorkeur van de afgelopen weken. Ze moeten kenmerken en kenmerken vertonen die zo dicht mogelijk bij die van uw onderwerpobject liggen.
Als u dit alles bereikt, resulteert dit doorgaans in een CMA waarop u kunt vertrouwen.
Gemeenschappelijke elementen die in alle CMA's moeten worden ingevoerd
Organiseer deze informatie in een spreadsheet:
- De adressen van het onderwerp en de vergelijkbare eigendommen verschijnen in de eerste rij.
- Voer informatie in over de eigendommen en hun kenmerken, inclusief de verkoopprijzen van de vergelijkbare eigendommen, in de volgende vier rijen.
- Wijs een rij toe aan de vierkante meters van elk huis.
- Voer aanpassingswaarden in voor de bouwjaren, perceelgrootte, slaapkamers, badkamers, garageruimtes, recente renovaties en uitzonderlijke uiterlijke kenmerken, zoals een zwembad. Deze staan in de laatste kolom.
- Alle rijen onder de rij 'Verkochte prijs' worden door het blad voor u berekend.
- De aangepaste vergelijkbare verkoopprijzen staan in de een na laatste rij, daaronder uitgesplitst in dollars per vierkante voet.
- De ‘onderwerpwaarde’ is de berekende marktwaarde van het betrokken onroerend goed, verkregen door vermenigvuldiging het gemiddelde van de aangepaste vierkante meters verkochte dollars per vierkante meter van het onderwerp eigendom.
Aanpassingen maken
Het grootste deel van wat u moet invullen, zijn harde gegevens over elk van de eigendommen. De enige plaats waar u waarschijnlijk moet interpreteren en subjectief moet worden, is in de laatste kolom voor aanpassingswaarden.
U wijst hier de waarde van elk van de artikelen toe voor uw vergelijkbare verkochte prijsaanpassingen. Met andere woorden: wat is een slaapkamer waard als onze samengestelde woning meer of minder slaapkamers heeft dan onze onderhavige woning?
Trek enkele dollars af van de verkoopprijs om deze naar beneden bij te stellen, zodat deze beter vergelijkbaar is met uw eigendom als deze meer heeft slaapkamers. Baden en garageplaatsen werken hetzelfde. Baden kunnen halve baden aangeven, waarbij de onderhavige woning 2,5 baden heeft.
U kunt voor elk van deze items geschatte waarden in dollars vinden op online sites over verbouwingen of door een plaatselijke taxateur te vragen welke waarden zij gebruiken.
Probeer de geschatte marktwaarde van een volledige hectare grond te berekenen voor een aanpassing van de kavelgrootte. Het vel gebruikt vierkante meters omdat de meeste percelen minder dan een hectare groot zijn. Maar gebruik in de laatste kolom de waarde van een volledige hectare.
Gebruik voor elke woning de vierkante meters van de kavel. Converteer het areaal naar vierkante voet met behulp van 43.560 vierkante voet per acre als één of meer groter is dan een acre.
Andere opties
Dit is bedoeld als een snelle en redelijk nauwkeurige CMA-berekening. U kunt ook een tweede doen met de momenteel vermelde eigendommen en hun catalogusprijzen. Dit kan u helpen bepalen of de markt verandert als de prijzen hoger of lager zijn, zodat u vervolgens kunt beoordelen hoe u de waarde van uw vastgoedmarkt kunt aanpassen.
Houd er rekening mee dat deze cijfers overeenkomen met die van anderen wil voor hun eigendommen. Ze zijn niet noodzakelijkerwijs wat kopers bereid zijn te betalen.
Dit blad werkt met drie eigenschappen. Je kunt niet slechts één of twee vergelijkbare eigenschappen gebruiken, omdat de berekeningen zullen bombarderen, maar je kunt wel toevoegen een of meer kolommen vlak voor de laatste als u goed bent met spreadsheets en meer wilt gebruiken comp. U kunt zelfs meerdere werkbladen maken met meer of minder vergelijkbare eigenschappen.
