Dit stapsgewijze, real-life onderhandelingsproces beschrijft de ervaring van een koper die met een bank te maken heeft voor de aankoop van een executiewoning. De bank kocht de lening in een pakket dat los stond van de oorspronkelijke kredietverstrekker – of in ieder geval van degene die de lening had aangehouden toen het faillissement zich voordeed.
De onderhandelingen duurden iets meer dan anderhalve week, en de bank leek opzettelijk voorbij te gaan aan de problemen van het huis dat ze probeerden te ontruimen. Maar uiteindelijk zegevierde de koper omdat hij niet opgaf en alle factoren in overweging nam.
De feiten over de afscherming
De waarde van het huis lag in betere tijden tussen de $ 225.000 en $ 300.000. De oorspronkelijke catalogusprijs van de bank was $ 179.000. De bod van de koper werd ongeveer zes maanden later gemaakt toen het huis op $ 119.900 stond.
Het huis had een nieuw septisch systeem nodig op een perceel dat te klein was voor een uitloogveld in een gebied met zeer strenge milieuwetten. Het proces om het verschil voor opslagtanks te ontvangen, zou naar verwachting 30 tot 45 dagen duren, met een resultaat dat niet gegarandeerd was.
De bank was heel duidelijk dat ze nee zou doen voorstellingen over de toestand, en het zou niet betalen voor eventuele reparaties.
Het bod van de koper
De koper ontving een aantal initiële ramingen voor het septische werk voordat hij het eerste bod uitbracht. Er lagen op dat moment geen andere aanbiedingen op tafel, al werd de woning wel een beetje getoond. Het leek in een verrassend goede staat te verkeren en er moest een verwarming worden toegevoegd voor onmiddellijke bewoning als de septische put in orde was.
De koper bood $ 108.000 met een korting van 20%, afhankelijk van de toekenning van de septische variantie en de verkoper die $ 10.000 betaalde voor de septische installatie vóór sluiting. De kredietverstrekker van de koper eiste dat.
Het huis was een koopje voor de volledige vraagprijs, ook al moest de septic na sluiting worden vervangen op kosten van de koper. Maar de koper had niet voldoende contant geld om dat te doen, dus moest het door de verkoper worden gedaan, of op zijn minst in de prijs worden gefinancierd.
Punten van geschil
De bank gebruikte alleen tegenbodformulieren, waarbij elk onderhandelingsitem in elk formulier werd herhaald. De formulieren leken door de computer te zijn gegenereerd.
De bank wilde een sluitingsdatum te vroeg om te garanderen dat het verschil op tijd kon worden goedgekeurd en dat de septische installatie vóór sluiting kon worden geïnstalleerd. Het eiste $ 100 per dag van de koper als hij die datum zou overschrijden "buiten de schuld van de verkoper."
In het eerste tegenbod van de bank stond dat zij niet voor een onderzoek zou betalen, maar de koper $ 1.500 zou crediteren voor de sluitingskosten. Er werd niet aangeboden om iets te betalen voor de septische installatie. De teller stond op de volledige catalogusprijs van $ 119.900.
De onderhandelingen
De onderhandelingen concentreerden zich rond de verkoopprijs, de septische kosten, de onderzoek-/sluitingskosten en de schadevergoedingsclausule van $ 100 per dag met de korte periode tot sluiting. Elke teller van de koper vroeg om meer en om eventuele schadevergoeding te schrappen als de koper deze items niet op tijd kon voltooien vanwege vertragingen bij de provincie.
De uitkomst
Uiteindelijk kostte het wat creativiteit om de deal rond te krijgen, maar het is gelukt. De koper deed een definitief tegenbod en de bank kwam terug met een OK erop.
De verkoopprijs zou $ 120.500 bedragen, hoewel de koper de bank tijdens het proces helemaal tot $ 112.000 had gekregen. De verkoper zou vooraf een vergoeding van $ 1.500 betalen om het septische variantieproces te voltooien, evenals $ 10.000 voor een nieuw septisch systeem en $ 500 voor de sluitingskosten van de koper. En de sluitingsdatum werd verlengd.
Hoe is dat gebeurt?
De koper kreeg de bank zover om de deal te aanvaarden en $ 12.000 uit te betalen door de laatste teller te sturen, waarbij de verkoopprijs werd verhoogd van $ 112.000, met bijna geen andere concessies.
Dat is een netto verkoopprijs van $108.500, maar de koper heeft geen ander contant geld nodig dan de 20% voor de aanbetaling en andere sluitingskosten. Het was een geweldige deal voor de koper, die een huis zou sluiten dat instapklaar was en $ 50.000 plus aan onmiddellijke overwaarde had.
Stop nooit
Het punt is om nooit op te geven bij een bank. Zolang ze met tegenaanbiedingen blijven komen, doe jij hetzelfde. Op een gegeven moment zul je een deal sluiten, en die kan beter zijn dan je ooit had verwacht.
