Zanim zaczniesz wręczać klucze do swojego domu jako gospodarz na Airbnb, VRBO, HomeAway lub innej stronie z udostępnianiem domów, upewnij się, że wiesz, jak zgłaszać i płacić podatek dochodowy. Znajomość szczegółów jest ważna, ponieważ musisz oddzielić przestrzeń domową do celów służbowych i osobistych oraz określić dni, w których wynajmujesz.
W tym artykule znajdziesz przegląd podatków Airbnb, w tym, kiedy dochód gospodarza podlega opodatkowaniu, jak odliczać wydatki i jak zgłaszać federalny podatek dochodowy.
Kluczowe dania na wynos
- Gospodarze Airbnb składają zeznania podatkowe zgodnie z Załącznikiem E lub Załącznikiem C, w zależności od tego, czy świadczą istotne usługi na rzecz gości.
- Jeśli korzystasz z domu osobiście, musisz oddzielić wydatki osobiste od wydatków na wynajem.
- Aby obliczyć odliczenia podatkowe, musisz określić, jaka część Twojego domu jest przeznaczona na wynajem i przez ile dni w roku jest wykorzystywana do tego wynajmu.
- Jeśli przyjmujesz gości Airbnb tylko przez kilka dni w roku, nie musisz zgłaszać dochodów, ale nie możesz odliczać wydatków.
Jak ustalić, czy Twój dochód z Airbnb podlega opodatkowaniu
Twój dochód z Airbnb nie podlega opodatkowaniu, jeśli wynajmujesz część domu tylko na kilka dni w roku. Dni wynajmu to dni, w których ktoś płaci godziwą wartość rynkową za dom lub pokój. Reguła IRS mówi, że nie musisz płacić podatków od dochodów uzyskiwanych z wynajmu, jeśli:
- Dom wynajmujesz nie dłużej niż 14 dni w roku.
- Sam korzystasz z domu przez 14 dni lub więcej w ciągu roku lub co najmniej 10% wszystkich dni, w których wynajmujesz go innym.
Zasada 14 dni obowiązuje również wtedy, gdy wynajmujesz tylko pokój lub część domu. Jeśli masz gości Airbnb tylko przez kilka dni w roku, nie musisz płacić podatku dochodowego od otrzymanych pieniędzy, ale nie możesz też odliczyć żadnych wydatków jako gospodarz.
Wynajem wszystkiego vs. Część Twojego domu
Twoja sytuacja podatkowa różni się w zależności od tego, czy osobiście korzystasz z całości, czy z części domu w ciągu roku.
Jeśli nie mieszkasz w domu, możesz odpisać wszystkie wydatki związane z nieruchomością, ale tylko za dni, w których wynajmujesz ją po godziwej wartości rynkowej.
Jeśli wynajmujesz tylko część nieruchomości lub osobiście korzystasz z jakiejkolwiek części nieruchomości, możesz odpisać tylko część używaną do wynajmu i tylko za dni, w których ją wynajmujesz.
Odliczanie kosztów wynajmu
Aby odliczyć wydatki jako gospodarz Airbnb, zacznij od podzielenia wydatków na dwie kategorie: wydatki bezpośrednie i wydatki pośrednie.
Możesz odliczyć wszystkie wydatki bezpośrednio związane z hostingiem Airbnb, takie jak opłaty uiszczane na rzecz Airbnb, reklamy lub lokalne licencje i opłaty.
Możesz odliczyć wydatki na dom, ale tylko za część domu wykorzystywaną do hostingu Airbnb. Koszty pośrednie obejmują media i internet oraz amortyzację. Na przykład, jeśli wynajmujesz pokój, musisz obliczyć powierzchnię pokoju jako procent powierzchni domu i odjąć tylko tę część kosztów.
Niektóre wydatki mogą być bezpośrednie lub pośrednie. Na przykład, jeśli masz usługę sprzątania tylko pokoju, który wynajmujesz, jest to bezpośredni wydatek. Jeśli wynajmujesz usługę sprzątania całego domu, w tym pokoju używanego przez gości Airbnb, jest to wydatek pośredni i musisz obliczyć procent wykorzystany na wynajem.
Zgłaszanie dochodu z najmu w zeznaniu podatkowym
Musisz zgłaszać i płacić podatki od swoich dochodów jako gospodarza. Formularz używany do zgłaszania przychodów i wydatków Airbnb zależy od tego, czy oferujesz znaczne usługi dla wygody swoich gości, takie jak regularne sprzątanie, zmiana pościeli lub podawanie śniadań.
Jeśli nie świadczysz znaczących usług, uważa się, że prowadzisz działalność związaną z wynajmem nieruchomości, a dochody i wydatki zgłaszasz w Wykazie E — Dodatkowy dochód i strata.
Jeśli świadczysz swoim gościom istotne usługi, takie jak śniadanie czy świeża pościel każdego dnia, wszystko się zmienia. Nie jesteś już uważany za właściciela; teraz prowadzisz działalność usługową.
Stanie się firmą usługową oznacza:
- Cały Twój dochód podlega opodatkowaniu (brak zasady 14 dni)
- Musisz teraz zapłacić podatek od samozatrudnienia (Social Security/Medicare) od tego dochodu
- Składasz zeznanie podatkowe firmy zgodnie z harmonogramem C.
Granica między dochodami z wynajmu a dochodami z samozatrudnienia jest często trudna do zauważenia. Przed złożeniem zeznania podatkowego Airbnb skonsultuj się ze swoim doradcą podatkowym, aby potwierdzić swoją klasyfikację podatkową jako wynajmujący lub właściciel firmy.
Limity dochodów przy odliczaniu kosztów wynajmu
Kolejną zmianą w rozróżnieniu między gospodarzami Airbnb jako właścicielami lub prowadzącymi działalność usługową są straty podatkowe.
Wynajmowanie nieruchomości jest uważane za działalność pasywną, nawet jeśli aktywnie uczestniczysz w biznesie. W takim przypadku możesz odliczyć wydatki tylko do wysokości swoich dochodów; innymi słowy, nie możesz ponieść straty.
Z drugiej strony, jeśli prowadzisz Airbnb jako firmę usługową, oznacza to, że możesz przyjąć wszystkie straty bez ograniczeń.
Jeśli Twoje straty za dany rok podatkowy są ograniczone, możesz przenieść nadwyżkę straty, aby zrekompensować dochód w przyszłych latach podatkowych.
Często zadawane pytania (FAQ)
Co mogę odpisać jako gospodarz Airbnb?
Możesz odpisać wszystkie wydatki związane z byciem gospodarzem Airbnb, takie jak opłaty na rzecz Airbnb, koszty reklamy oraz opłaty prawne i profesjonalne. Możesz również odliczyć wydatki na użytkowanie swojego domu, ale tylko za dni, w których wynajmowałeś swój dom i tylko za tę część domu, która została wynajęta po godziwej wartości rynkowej. Przykładami wspólnych wydatków biznesowych i osobistych są sprzątanie i konserwacja, media, ubezpieczenie domu i podatki od nieruchomości
Czy gospodarze Airbnb są uważani za samozatrudnionych?
Ktoś jest uważany za samozatrudnionego, jeśli prowadzi własną działalność gospodarczą. Gospodarza Airbnb można uznać za samozatrudnionego, jeśli oferuje znaczące usługi i prowadzi działalność dla zysku. Jeśli właściciel firmy jest samozatrudniony, może odliczyć pełną kwotę odliczeń, aby ponieść stratę, ale podlega również podatkowi od samozatrudnienia na ubezpieczenie społeczne i Medicare.
Czy Airbnb prześle mi jakieś formularze dotyczące moich podatków?
Airbnb jest zobowiązane do przesłania Ci rocznego zeznania podatkowego w dniu Formularz IRS 1099-K jeśli spełniasz następujące kryteria:
- Jesteś obywatelem USA, cudzoziemcem będącym rezydentem USA lub działasz jako podmiot amerykański
- Twoje płatności brutto za rok wyniosły ponad 20 000 USD
- Miałeś ponad 200 transakcji w ciągu roku
Możesz również otrzymać 1099-K, jeśli od Twoich płatności potrącono podatki lub jeśli prowadzisz działalność w stanie Massachusetts lub Vermont.
Formularz 1099-K podaje łączną kwotę płatności za rok, miesiąc po miesiącu, oraz potrącony federalny podatek dochodowy.
