Jako właściciel nieruchomości musisz upewnić się, że masz wyraźny tytuł własności do nieruchomości. Jednym ze sposobów na to jest złożenie „polubownego pozwu” w sądzie przeciwko każdemu, co do którego masz powody sądzić, że może próbować dochodzić prawa własności do nieruchomości. Poznaj podstawy cichej akcji tytułowej.
Powody, dla których właściciel może złożyć pozew o cichy tytuł własności
Istnieją pewne sytuacje, które mogą prowadzić do pytań o to, kto ma prawo do tytułu własności. Obejmują one:
- Niepewne granice własności: Może być niejasne, gdzie przebiegają dokładne granice własności. Może to być spowodowane niekompletnym badaniem, brakiem badania nieruchomości lub sporem z sąsiadami.
- służebność na nieruchomości: Na nieruchomości może znajdować się służebność, na przykład wspólny podjazd, co może powodować kwestionowanie własności nieruchomości.
- Spłaty starego kredytu hipotecznego: Poprzedni właściciel może twierdzić, że stary kredyt hipoteczny został spłacony, ale może nie mieć żadnego fizycznego zapisu ani dowodu spłaty.
- Roszczenia posiadaczy zastawów: Mogą istnieć roszczenia innych zastawników na nieruchomości, takie jak zastaw miasta z tytułu niezapłaconych podatków, które nie mają dokumentacji wykazującej, że zostały zwolnione.
- Spadkobiercy ubiegający się o prawo własności do nieruchomości: Jeśli właściciel domu umiera, jego własność jest często sprzedawana w ramach tak zwanej sprzedaży nieruchomości. Opiera się to na przekonaniu, że wszyscy spadkobiercy majątku, którzy zostali wymienieni we właścicielach, zgodzą się na sprzedaż majątku. Jeśli nie jesteś w stanie potwierdzić, że wszyscy spadkobiercy zrzekli się własności nieruchomości, pozew o cichy tytuł może być sposobem na ustalenie czystego tytułu i wyłącznego roszczenia do nieruchomości.
- Błędy w akcie: W akcie mogą być błędy pisarskie, które należy rozwiązać
Wyczyść tytuł
Wyraźny tytuł własności jest niezbędny, gdy próbujesz uzyskać finansowanie na nieruchomość lub gdy próbujesz sprzedać nieruchomość innemu nabywcy. Jest to dowód na to, że jesteś właścicielem nieruchomości i że nikt inny nie może rościć sobie prawa własności ani prawa do nieruchomości.
Cicha akcja tytułowa
Cicha akcja tytułowa to pozew, który jest prowadzony w celu ustalenia czystego tytułu i własności nieruchomości. Jeśli nie masz czystego tytułu, napotkasz problemy podczas próby sprzedaży nieruchomości lub uzyskania finansowania na nieruchomość. Celem tego pozwu jest uspokojenie każdego, kto może w przyszłości próbować zakwestionować prawo własności do nieruchomości, oraz usunięcie wszelkich problemów, które mogłyby zaciemnić tytuł.
Ten rodzaj procesu sądowego jest zwykle przeprowadzany w celu wyjaśnienia konkretnych znanych problemów związanych z tytułem. W związku z tym w pozwie należy wymienić konkretnych oskarżonych, takich jak dawni zastawnicy lub byli właściciele i ich spadkobiercy.
Kto może złożyć pozew o cichy tytuł
To zależy od stanu. Każdy stan ma określone przepisy dotyczące tego, kto może złożyć pozew o cichy tytuł. Niektóre stany zezwalają tylko pożyczkodawcy, który posiada hipotekę, na złożenie tego rodzaju pozwu. W innych stanach każdy, kto jest zainteresowany zakupem nieruchomości, może złożyć ten pozew. Inne stany wymagają od obecnego właściciela nieruchomości złożenia pozwu o cichy tytuł.
Strony w cichej akcji tytułowej
- Powód: Osoba lub grupa, która próbuje ustanowić własność nieruchomości.
- Oskarżeni: Każdy, kto zdaniem powoda może ubiegać się o prawo własności do nieruchomości.
Składanie cichej akcji tytułowej
Nie musi istnieć aktywny spór, aby wnieść powództwo o cichy tytuł. Jest często postrzegany jako pozew zapobiegawczy, którego celem jest ustalenie wyraźnego właściciela nieruchomości i zapobieżenie próbom przejęcia własności przez kogokolwiek innego w przyszłości.
Powód musi wnieść cichy powództwo do sądu. Oskarżeni zostaną powiadomieni i otrzymają czas na ustosunkowanie się do skargi. Zgodnie z prawem stanowym pozwani będą mieli określoną liczbę dni na udzielenie odpowiedzi na skargę. Jeżeli pozwani nie odpowiedzą lub nie zakwestionują własności, powodowi zostanie przyznany wyraźny tytuł.
Jeśli pozwani zakwestionują własność, sprawa trafi do sądu. Ustalenie, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, może być długą batalią.
Koszt
Złożenie tego typu pozwu może kosztować powoda od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów, w zależności od kosztów sądowych, możliwości kontaktu z oskarżonymi i adwokata opłaty.
