Kiedy właściciel mieszka w wynajmowanej nieruchomości, jest znany jako właściciel zajmowany przez właściciela. Często właściciele nie mieszkają w swoich wynajmowanych nieruchomościach. Gdy właściciel jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości, ale mieszka w znacznej odległości od wynajmowanego lokalu, zwykle poza lokalnym obszarem gospodarczym wynajmowanej nieruchomości, są często określani jako nieobecni gospodarz. Czasami właściciel główne miejsce zamieszkania nie jest nawet w tym samym stanie co wynajmowana nieruchomość.
Nieobecni właściciele nie są właścicielami, którzy przychodzą do swojej nieruchomości raz w tygodniu. Ci właściciele to ci, których prawie nigdy nie widziano. Mogą pojawiać się co kilka miesięcy lub wcale. Jest to wspólne dla właścicieli z kwatery wakacyjne, właścicieli będących właścicielami dużych kompleksów wielorodzinnych lub właścicieli nieruchomości komercyjnych na właścicieli nieobecnych.
Korzyści z bycia nieobecnym właścicielem
Istnieją pewne zalety lub lokalizacja z dala od wynajmowanych nieruchomości. Obejmują one:
- Odliczenia podatkowe za podróże związane z wynajmem- W zależności od tego, jak daleko mieszkasz od wynajmowanej nieruchomości, podróż do nieruchomości może być kosztowna. Właścicielom wolno jednak odliczać wydatki związane z podróżami służbowymi od swoich podatków, co może pomóc złagodzić ciężar.
- Zróżnicuj portfolio wynajmu- Nie wkładaj wszystkich jajek do jednego koszyka. Nawet jeśli Twoja firma zajmuje się nieruchomościami, istnieją sposoby na dywersyfikację działalności, takie jak inwestowanie w różne lokalizacje. Gorący rynek wynajmu pomoże zrównoważyć inną nieruchomość do wynajęcia, na której rynek wynajmu jest powolny.
- Zatrudnij zarządcę nieruchomości do codziennych obowiązków- Możesz zatrudnić kogoś innego do zarządzania codziennymi operacjami w wynajmowanej nieruchomości. Musisz dokładnie sprawdzić każdego potencjalnego zarządcę nieruchomości, aby upewnić się, że wybierzesz właściwego.
Ryzyko związane z byciem nieobecnym właścicielem
Istnieje wiele problemów, które mogą pojawić się, gdy nie monitorujesz często wynajmowanej nieruchomości.
-
Pomiń potencjalne problemy z konserwacją- Jednym z największych zagrożeń związanych z byciem nieobecnym właścicielem jest niewywiązywanie się z wymaganych obowiązków konserwacyjnych w wynajmowanej nieruchomości. Obejmuje to wykrywanie potencjalnych problemów, zanim staną się poważnymi problemami, takimi jak:
- Przecieki dachowe
- Kwestie hydrauliczne
- Śmieci lub inne śmieci wewnątrz lub na zewnątrz wynajmowanej nieruchomości
- Przewieszające się drzewa lub problemy ze szkodnikami
- Nadążanie za rutynowymi żądaniami konserwacji i napraw
- Zaniedbaj konserwację nieruchomości- Nieruchomość może zacząć wykazywać oznaki zaniedbania. Trawa może nie zostać skoszona, liście nie zostaną zgrabione, a śnieg nigdy nie zostanie odgarnięty. Połamane ogrodzenia, niszczejąca bocznica, rozpadające się werandy i brakujące okiennice to inne oczywiste oznaki zaniedbania.
-
Miss potencjalnych problemów z najemcami- Kolejną ważną kwestią jest zarządzanie najemcami na odległość. Kiedy nie będziesz miał na to wpływu, będziesz musiał polegać wyłącznie na zarządcy nieruchomości lub mieć nadzieję, że Twoi najemcy nie łamią zasad najmu. Łatwo przeoczyć wczesne sygnały ostrzegawcze dotyczące problematycznych najemców, takie jak:
- Uszkodzenie mienia
- Opóźnione płatności czynszu
- Handel narkotykami
- Inne nadużycia wynajmowanej nieruchomości
- Nieświadomy trendów w sąsiedztwie- Kiedy nie jesteś aktywnie zaangażowany w wynajem nieruchomości, możesz nie być świadomy tego, co dzieje się na otaczającym Cię rynku wynajmu. Okolica może zmierzać ku upadkowi z powodu wzrostu przestępczości, pustych nieruchomości lub zamykania firm. Z powodu tego braku zaangażowania możesz nie być w stanie sprzedać swojej nieruchomości, zanim wartość nieruchomości i czynszu nie ulegnie zmianie.
- Nie można głosować w wyborach lokalnych- Kolejną wadą bycia nieobecnym właścicielem jest brak możliwości głosowania w wyborach lokalnych. Będziesz odpowiedzialny za przestrzeganie zasad obowiązujących w mieście, ale nie będziesz miał absolutnie żadnego wpływu na decydowanie o prawach.
- Podatne na włamania i Dzicy lokatorzy- Dotyczy to zwłaszcza domów wakacyjnych, które mogą być puste przez część roku. Twoja nieruchomość będzie narażona na wejście osób do domu, spowodowanie szkód i potencjalne zamieszkanie w nieruchomości bez Twojej wiedzy. Zainstalowanie systemu bezpieczeństwa jest jednym ze sposobów zmniejszenia tych szans.
Nieobecni właściciele mają dokładnie takie same obowiązki jak każdy inny właściciel. Muszą przestrzegać prawa najemcy-właściciela obowiązującego w stanie, w którym znajduje się wynajmowana przez nich nieruchomość. Przykładowe obowiązki właściciela obejmują:
- Upewnienie się, że nieruchomość jest zgodna ze wszystkimi przepisami budowlanymi i przepisami bezpieczeństwa
- Niezwłoczne reagowanie na naruszenia BHP
- Szybkie reagowanie na prośby o naprawę
- Zapewnienie dostępu do narzędzi
- Utrzymanie części wspólnych
- Zapewnienie odpowiednich pojemników na śmieci
- Odpowiednie powiadomienie przed wejściem do lokalu najemcy- Zwykle od 24 do 48 godzin.
- Zwrot kaucji zgodnie z prawem stanowym
Prawa lokatorów
Najemcy mają wiele praw, które są chronione przez prawo wynajmującego-najemcę, są to między innymi:
- Nieruchomość zgodna z określonymi normami dotyczącymi zdrowia i warunków mieszkaniowych
- Dostęp do mediów, w tym bieżącej wody
- Prawa do pobierania, przechowywania i zwrotu ich kaucji
- Tylko zgodne z prawem potrącenia z ich depozytu zabezpieczającego
- Cicha przyjemność z wynajmu jednostki
- Wolność od zagrożeń, takich jak pleśń, azbest i farba ołowiana
- Wolność od inwazji szkodników lub gryzoni
Środki zaradcze dla najemców dla nieobecnych właścicieli
Jeśli wynajmujący łamie jakiekolwiek zasady najmu, najemca powinien najpierw pisemnie powiadomić o tym najemcę. Jeśli wynajmujący nie zareaguje na problem w odpowiednim czasie, ramy czasowe będą się różnić w zależności od prawa stanowego, najemca ma prawo złożyć skargę przeciwko wynajmującemu.
Inspektor może przybyć do nieruchomości, a jeśli zostanie wykryty problem, może ukarać właściciela za naruszenie przepisów BHP. Właściciel może być zobowiązany do zapłacenia grzywny i będzie miał określoną liczbę dni na naprawienie naruszenia. Właściciel może być zmuszony do pójścia do sądu, aby zapłacić grzywnę, walczyć z naruszeniem lub stawić się w sądzie za nierozwiązanie problemu.
