Właściciele nie chcą mieć do czynienia z wakatami w swoich wynajmowanych lokalach, ale czasami lepiej jest zobaczyć, jak obecny najemca się wyprowadza, niż przedłużać umowę najmu. Najemcy, którzy płacą poniżej czynszu rynkowego, ci, którzy często narzekają lub ci, którzy powodują nadmierne zużycie czynszu, to przykłady najemców, z którymi właściciel może chcieć się pożegnać. Oto pięć zagrożeń związanych z długoterminowymi najemcami w Twojej nieruchomości.
1. Trudni najemcy
Są najemcy, którzy w rzeczywistości nie łamią żadnych warunków umowy najmu, ale prawie chciałbyś, abyś mógł ich wyrzucić ze swojej nieruchomości. Za każdym razem, gdy zbliża się termin odnowienia najmu, masz nadzieję, że zobaczysz zawiadomienie od najemcy, że się wyprowadza.
Są to najemcy, którzy nieustannie narzekają i żądają, abyś porzucił wszystko, co robisz, aby rozwiązać ich pilny problem. Ich pilne problemy są zwykle drobnymi problemami lub nie istnieją. Ci najemcy również wdają się w kłótnie z innymi lokatorami w nieruchomości.
Samopomocowe eksmisje są nielegalne. Tak długo, jak najemca płaci czynsz i przestrzega warunków najmu, będziesz musiał sobie z nim radzić, dopóki nie zdecydują się na przeprowadzkę.
2. Limity podwyżek czynszu
W większości stanów możesz podnieść czynsz najemcy tylko po odnowieniu najmu. Najemca, który mieszka w Twojej nieruchomości od wielu lat, może płacić za mieszkanie mniej niż obecny czynsz rynkowy. Jeśli najemca jest dobrym najemcą, który zawsze płaci czynsz na czas i nigdy nie narzeka, możesz zaakceptować niższy czynsz z obawy, że podwyżka czynszu spowoduje przeprowadzkę najemcy.
Aby podnieść czynsz najemcy, musisz również upewnić się, że przestrzegasz przepisów prawa najemcy obowiązującego w Twoim stanie. Zwykle będziesz musiał powiadomić najemcę na piśmie, zanim będziesz mógł podnieść czynsz. Możesz również wysłać to powiadomienie tylko w określonych godzinach, na przykład 30 dni przed planowanym odnowieniem najmu.
3. Odłóż konserwację urządzenia
Kolejnym minusem, który pojawia się, gdy najemca pozostaje w wynajmowanej nieruchomości, jest trudność w ocenie stanu wynajmowanego lokalu. Kiedy lokator się wyprowadza, musisz przekazać mieszkanie następnemu lokatorowi. Sporządzasz listę uszkodzeń, w razie potrzeby wymieniasz elementy i naprawiasz wszelkie uszkodzenia urządzenia.
Kiedy najemca pozostaje w wynajmowanym lokalu, zwłaszcza przez kilka lat, jeśli najemca nie narzeka na jakiś problem, nie będziesz świadomy problemu, dopóki nie stanie się on czymś większym. Drobne problemy, takie jak brak kilku gontów dachowych, które można było łatwo naprawić, zamienią się w duże problemy, takie jak rzeczywisty przeciek dachu.
4. Najemca odrzucony z innego mieszkania
Najemca może odnowić umowę najmu z powodu aktualnego problemu, o którym możesz jeszcze nie wiedzieć. Ten problem łatwo pojawiłby się, gdyby nowy właściciel przeprowadził podstawową kontrolę najemcy. Może to być utrata pracy, spadek zdolności kredytowej, a nawet wyrok skazujący.
Ponieważ właściciele zazwyczaj nie sprawdzają aktualnych najemców po odnowieniu najmu, będziesz zupełnie nieświadomy tego, że ten najemca może stać się problemem w najbliższej przyszłości. Nawet jeśli zawsze płacili czynsz na czas, z powodu utraty pracy lub rachunków medycznych, które wpędziły ich w długi, mogą wkrótce zacząć płacić czynsz z opóźnieniem, a potem wcale. Nie tylko nie będziesz już pobierać czynszu, ale będziesz musiał przejść przez długi proces eksmisji, aby je wydostać.
Nawet jeśli nie zamierzasz przechodzić przez cały proces sprawdzania za każdym razem, gdy najemca odnawia umowę najmu, dobrym pomysłem jest przynajmniej ponowne uruchomienie kredytu. Następnie możesz porównać ten raport kredytowy z raportem, który otrzymałeś, gdy najemca wprowadził się po raz pierwszy. Będziesz chciał zobaczyć, czy ich ocena kredytowa wyraźnie spadła lub czy nagle mają dużą kwotę długu.
5. Niech reguły się ślizgają
Kiedy masz długoterminowego najemcę, czujesz się z nim bardziej komfortowo i możesz zacząć pozwalać, by zasady się ślizgały. Na przykład mogłeś naliczyć opłatę za spóźnienie na początku najmu, ale niedawno zacząłeś z niej rezygnować. Gdy raz nagiąłeś zasady, trudno będzie je wyegzekwować w przyszłości.
Jeśli nie będziesz przestrzegać prawa, jeśli w przyszłości będziesz miał jakiekolwiek problemy z najemcą, prawdopodobnie przegrasz każdą sprawę przeciwko najemcy w sądzie. Może to być trudne, ale musisz utrzymywać profesjonalne relacje wynajmujący-najemca ze wszystkimi najemcami, niezależnie od tego, jak długo wynajmują od ciebie.
