Gdy inwestor w nieruchomości kupi wartość REIT w swoim portfelu inwestycyjnym, następuje etap przejściowy, zanim przyjrzy się poszczególnym REITom i ich wynikom. Ten krok polega na pełnym zrozumieniu różnic między dwoma głównymi typami REIT: REIT kapitałowymi i hipotecznymi.
Własne nieruchomości REIT
Equity REIT faktycznie kupują, utrzymują i zarządzają nieruchomościami komercyjnymi i wynajmowanymi. Chociaż w wielu przypadkach będą one finansować te nieruchomości, ich główny nacisk kładziony jest na zyski poprzez przejęcia i zarządzanie.
Kapitałowy REIT inwestuje we własność i zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi i na wynajem. Potencjalny zwrot z inwestycji zależy od kilku czynników:
- Zwiększenie wartości posiadanych nieruchomości;
- Inflacja podnosi czynsze, a kredyty hipoteczne pozostają stabilne;
- Ogólnie rzecz biorąc, rozsądne wypłaty dywidendy, rosnące z biegiem czasu; Lub
- Zyski poprzez zakup i sprzedaż nieruchomości w krótkim terminie.
Hipoteczne REITy Własne instrumenty dłużne
Hipoteczne REITy nie nabywają, nie posiadają nieruchomości ani nie zarządzają nimi. Inwestują w kredyty hipoteczne na nieruchomościach. Choć posiadają nieruchomości stanowiące zabezpieczenie kredytów, w które inwestują, hipoteczny REIT nie ma pozycji właścicielskiej w samej nieruchomości.
Dlaczego ta zasadnicza różnica ma kluczowe znaczenie dla inwestora REIT? Charakter tych dwóch sprawia, że ich charakterystyka ryzyka i wydajności jest zupełnie inna. Twoja tolerancja na ryzyko i cele inwestycyjne określą, który z tych typów REIT będzie odpowiedni dla Twojego portfela. Choć działają odmiennie, wielu inwestorów nie wydaje się ich wybieranych łącznie. W większości przypadków wydaje się, że jest to decyzja typu „albo-albo”.
Choć hipoteczne REIT-y mogą generować znaczne zyski, czasami w krótkich ramach czasowych, niosą ze sobą znaczne dodatkowe ryzyko. Ponieważ posiadają jedynie instrumenty dłużne, a nie majątek, nie mogą uczestniczyć w wycenie nieruchomości stanowiących zabezpieczenie. Ich wartość jest również dość wrażliwa na wahania stóp procentowych. Nie jest to duży czynnik w przypadku REIT-ów kapitałowych, ponieważ zazwyczaj są one finansowane kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu. Ponieważ w przypadku REIT-ów hipotecznych wpływ stóp procentowych jest tak ważny, ich ceny są zwykle bardziej zmienne niż ceny instrumentów kapitałowych. Wartość posiadanych nieruchomości jest bardziej stabilna i przewidywalna niż hipoteki w hipotecznym REIT-ie.
Więcej o REIT-ach
REIT przypominają bardziej inwestowanie na giełdzie, a zwłaszcza w funduszach inwestycyjnych. Kupujesz akcje i jesteś inwestorem całkowicie pasywnym. Polegasz na profesjonalnych menedżerach przy kupnie i sprzedaży nieruchomości lub not hipotecznych oraz zarządzaniu portfelem w celu uzyskania zysków. Możesz sprawdzić swoje zasoby w dowolnym momencie, śledzić wyniki i kupić więcej akcji lub sprzedać je, kiedy tylko chcesz.
Z punktu widzenia kupna i sprzedaży REIT są znacznie bardziej płynne niż faktyczne udziały w nieruchomościach. Możesz sprzedawać akcje lub powiększać swoje udziały za pomocą rozmowy telefonicznej lub online. Posiadanie nieruchomości to znacznie dłuższy proces sprzedaży i dużo droższy niż prowizja za sprzedaż akcji REIT. Z tego powodu REIT mogą być preferowane, jeśli nie chcesz angażować się w długoterminową inwestycję, która mogłaby kosztować tysiące dolarów w postaci kosztów zamknięcia i prowizji.
Kiedy już zdecydujesz się na inwestycję w REIT, pozostaje Ci tylko zdecydować się na kapitał własny, kredyt hipoteczny lub jedno i drugie. Ogólnie rzecz biorąc, hipoteczne REIT są uważane za bardziej przeznaczone do obrotu w krótszej perspektywie niż długoterminowe strategie utrzymywania kapitału własnego REIT. Jako inwestor dokładnie zapoznaj się z charakterystyką obu funduszy, zanim wybierzesz REIT, w który chcesz zainwestować.
