Zmodyfikowana dzierżawa netto jest kompromisem pomiędzy dzierżawą brutto i potrójną dzierżawą netto. Właściciel i najemca zazwyczaj ustalają podział wydatków na utrzymanie, natomiast najemca zgadza się płacić podatki i ubezpieczenie. W zmodyfikowanej umowie najmu netto prawdopodobnie negocjowane będą również media.
Ten rodzaj leasingu może być stosowany w obiektach przemysłowych, handlowych lub biurowych dla wielu najemców. Opór najemców wobec stawek potrójnego netto, szczególnie w starszych nieruchomościach, powoduje, że modyfikacja czynszu netto staje się coraz popularniejsza. Pozwala na kompromis w podziale kosztów eksploatacji i utrzymania budynku.
Warunki zmodyfikowanej umowy najmu netto są tak zróżnicowane, jak rodzaje działalności związanej z budynkami i najemcami. Elastyczność tego rodzaju leasingu sprawia, że dla łatwiejszego porozumienia pomiędzy najemcą a wynajmującym. Wiele umów najmu zostało zawartych ze względu na kreatywne zmodyfikowane warunki najmu netto.
Dlaczego zmodyfikowany leasing netto jest popularny?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, zastanówmy się nad wieloma różnymi zastosowaniami komercyjnej powierzchni najmu. Biznes wymaga zysku, aby nadal istnieć (w przeciwieństwie do rządu). Właściciel firmy poświęca dużo czasu i wysiłku na analizę swoich przychodów i wydatków, a także cen produktów lub usług, aby zarządzać niezbędnym zyskiem.
- Sklep odzieżowy: Ten właściciel firmy niepokoi się o oświetlenie i wyświetlacze, a oświetlenie jest głównym konsumentem energii elektrycznej. Być może właściciel będzie chciał negocjować z firmą media. Chociaż odzież ma charakter sezonowy, asortyment jest po prostu dostosowywany do pory roku. Zatem ten właściciel firmy może chcieć wynegocjować umowę najmu o stałej kwocie co miesiąc, ale partycypować w kosztach napraw, ponieważ w sklepie odzieżowym nie ma zbyt wielu przeszkód, aby dokonać napraw.
- Sklepy spożywcze lub restauracje: W przypadku dużej liczby urządzeń chłodniczych, zwłaszcza lodówek wbudowanych, media będą prawdopodobnie przedmiotem negocjacji pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą. Naprawy również znajdą się na tej liście negocjacyjnej, ponieważ najemca może chcieć dzielić się wydatkami, aby uzyskać pewną kontrolę. Udział w kosztach umożliwi najemcy zaplanowanie konserwacji zapobiegawczej, aby uniknąć strat żywności w przypadku awarii urządzeń chłodniczych.
- Lekka produkcja lub montaż: Często sprzęt w tych firmach należy do firmy, a nie do właściciela, więc naprawy i konserwacja spadają na najemcę. Jednakże, w zależności od zużycia energii elektrycznej lub gazu przez sprzęt, mogą wystąpić pewne negocjacje dotyczące mediów.
- Rozważania dotyczące ryzyka użytkowania: Załóżmy, że budynek był w przeszłości wykorzystywany jako magazyn, a nowy najemca będzie zajmował się lekką produkcją lub montażem komponentów. Jeśli zmieni to profil ryzyka ubezpieczeniowego obiektu, ubezpieczenie wzrośnie, a wynajmujący prawdopodobnie będzie chciał się tym zająć w drodze wynegocjowanej zmodyfikowanej umowy najmu netto.
- Zmiana podziału na strefy użytkowania: Skorzystajmy ponownie z poprzedniego przykładu. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zmiany planu zagospodarowania przestrzennego lub rezygnacji. Po uzyskaniu zgody stawka podatku od nieruchomości dla obiektu ulega zmianie. Jeśli wzrośnie (zwykle wraz z podatkami), właściciel prawdopodobnie będzie szukał ulgi.
- Sporadyczne zajmowanie lub użytkowanie: Najemca wynajmuje magazyn/biurowiec, ale nie będzie tam przebywał przez większość czasu. Ma to być obiekt magazynowy bez ogrzewania i innych znaczących mediów pod nieobecność najemcy. W ich najlepszym interesie może leżeć negocjowanie i opłacanie mediów w zamian za niższy czynsz.
To kilka przykładów, a istnieje wiele innych rodzajów przedsiębiorstw, które mogłyby skorzystać na zmodyfikowanym leasingu netto. Zarówno właściciel, jak i najemca prowadzą działalność gospodarczą w celu osiągnięcia zysku. Dobry najemca jest cenny, podobnie jak odpowiedzialny właściciel. Czasami wynajmujący będzie chciał wydłużyć okres najmu i może w zamian pójść na ustępstwa w innych obszarach najmu. Biznes to seria negocjacji z klientami, dostawcami, właścicielami i najemcami.
