Dla inwestora na rynku nieruchomości niezwykle istotne jest przeprowadzenie analizy inwestycji przed przystąpieniem do nowego projektu lub jego rozpoczęciem. Sukces inwestor w wynajmie domu może mieć w swoim portfolio dziesiątki domów. Do sukcesu finansowego w inwestowaniu w nieruchomości prowadzi różne czynniki. Należy rozważyć je wszystkie. Właściwy zakup może skutkować dwucyfrowymi zwrotami i solidnym przepływem gotówki przez lata. Alternatywnie, jeśli nie przeprowadzisz niezbędnej analizy due diligence, możesz stać się właścicielem bezwartościowej nieruchomości inwestycyjnej.
Przychód operacyjny netto
Każda analiza inwestycyjna rozpoczyna się od zrozumienia dochodu operacyjnego netto (NOI). Wartość ta stanowi całkowity dochód, jaki generuje Twoja nieruchomość, pomniejszony o wszelkie ponoszone przez nią wydatki. Do wydatków tych zaliczają się koszty utrzymania nieruchomości. Po prostu odejmij całkowite wydatki od całkowitego dochodu, aby otrzymać NOI. Aby określić miesięczny NOI, dzieląc wynikową liczbę przez 12.
Jest jednak jeden haczyk. Twoje całkowite wydatki nie obejmują koszty kredytu.
Przepływ środków pieniężnych
Twoje przepływy pieniężne to to, co pozostanie po dokonaniu dodatkowej korekty kosztów kredytu, zazwyczaj kredytu hipotecznego. Po odjęciu obsługi zadłużenia od NOI pozostajesz z przepływem środków pieniężnych. To jest Twój zysk.
Im więcej pożyczysz, tym mniejszy będzie przepływ środków pieniężnych. Twój NOI będzie równy przepływowi środków pieniężnych, jeśli zapłacisz gotówką za nieruchomość.
Przepływ środków pieniężnych jest wprawdzie funkcją bardzo wielu czynników wejściowych, a każdy z nich może zmienić i zaszkodzić – lub poprawić – sytuację. Na niektóre nakłady ma wpływ rynek i gospodarka. Popyt na nieruchomości na wynajem może gwałtownie spaść z dnia na dzień, gdy główny lokalny pracodawca zamknie lub przeniesie się. Rezerwa Federalna może podnieść jednodniowe stopy procentowe, podnosząc koszty pożyczek i wpływając na cały rynek nieruchomości. Zmiana ta może zwiększyć koszt zakupu nowych nieruchomości i zmniejszyć przepływ środków pieniężnych.
Nie możesz kontrolować takich rzeczy, ale miejmy nadzieję, że możesz uniknąć takich sytuacji, dokładając należytej staranności w zakresie zdrowia i planów lokalnych pracodawców. Bądź na bieżąco z wiadomościami gospodarczymi i planuj zmiany stóp procentowych. Prawdopodobnie jesteś w dobrej kondycji, jeśli Twoje nieruchomości są rentowne i mają długą umowę najmu, która została niedawno odnowiona.
Współczynnik amortyzacji
Oczywiście Urząd Skarbowy (IRS) będzie chciał procentu od całego dochodu z wynajmu. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się jednak również z pewnymi ulgami podatkowymi. Jednym z nich jest odliczenie amortyzacji nieruchomości, które jest cennym elementem analizy nieruchomości.
Amortyzacja nawet zmniejsza podlegające opodatkowaniu zyski z innych inwestycji w przypadku osób znajdujących się w wysokich przedziałach podatkowych. Często możesz wykorzystać pozostałe straty z innych dochodów z inwestycji, gdy koszty utrzymania i wynajmu nieruchomości plus amortyzacja przekraczają dochód podlegający opodatkowaniu.
W rzeczywistości nie jest to strata gotówkowa, ponieważ amortyzacja nie wypływa z Twojej kieszeni. Jest to liczba wyliczona, traktowana jako wydatek podatkowy. Nadal możesz mieć dodatni miesięczny przepływ środków pieniężnych, wykazując jednocześnie stratę operacyjną dla celów podatkowych.
Podatki od nieruchomości
Jeśli Twoja firma jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości, musisz płacić podatek od nieruchomości, ale możesz odliczyć te podatki dla celów podatku dochodowego. Firmy płacą podatek od nieruchomości od szacowanej wartości swoich nieruchomości w taki sam sposób, w jaki osoby fizyczne płacą podatek od nieruchomości od szacowanej wartości swoich domów.
Podatek za dany rok jest rozdzielany pomiędzy poprzednich i nowych właścicieli w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu roku podatkowego. Ten procentowy podział opiera się na tym, przez jaką część roku posiadałeś nieruchomość w porównaniu z tym, jak długo poprzedni właściciele posiadali tę nieruchomość.
Ubezpieczenie właściciela
Ubezpieczenie właściciela pomoże pokryć wartość budynku i działa podobnie jak standardowe ubezpieczenie nieruchomości właścicieli domów. Polisa obejmie szkody spowodowane przez najemców i straty spowodowane burzami. Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się na obszarze wysokiego ryzyka i jest narażona na powódź, trzęsienie ziemi i pożary, pamiętaj o uzyskaniu odpowiedniego ubezpieczenia pokrywającego całą inwestycję.
Jeśli po zdarzeniu popadniesz w straty, możesz zwrócić się do programu pomocy w przypadku klęsk żywiołowych Small Business Administration (SBA) o pożyczkę, która pomoże naprawić szkody.
1031 Wymiana podatku odroczonego
Możesz sprzedać nieruchomość z zyskiem i przeznaczyć dochód na inną nieruchomość bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych, obowiązują jednak pewne bardzo rygorystyczne zasady. Zgodnie z Kodeksem podatkowym, tytuł 26, sekcja 1031:
„Nie rozpoznaje się żadnych zysków ani strat z tytułu wymiany majątku posiadanego w celu produktywnego wykorzystania w handlu lub działalności gospodarczej lub w przypadku inwestycji własność jest wymieniana wyłącznie na własność tego samego rodzaju, która ma być trzymana w celu produktywnego wykorzystania w handlu lub przedsiębiorstwie lub do celów inwestycja."
Nieruchomość „podobnego rodzaju” oznacza inną nieruchomość lub nieruchomość. Niekoniecznie jednak wiąże się to z zamianą ziemi za ziemię lub biura za biuro.
Niewiele klas i strategii aktywów inwestycyjnych może się równać z nieruchomościami na wynajem. Ludzie potrzebują miejsca do życia, a posiadanie domu nie jest możliwe ani pożądane przez każdego.
Balance nie świadczy usług i porad podatkowych, inwestycyjnych ani finansowych. Informacje są prezentowane bez uwzględnienia celów inwestycyjnych, tolerancji ryzyka lub sytuacji finansowej konkretnego inwestora i mogą nie być odpowiednie dla wszystkich inwestorów. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie są wyznacznikiem przyszłych wyników. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem, w tym z możliwą utratą kapitału.
