În domeniul imobiliar, brokerii vor crea adesea o evaluare neoficială a prețului de piață al unei proprietăți pe baza expertizei lor, cunoscută sub numele de opinie de preț de broker (BPO). BPO-urile se pot baza fie pe exteriorul — drumul — sau pe interiorul structurii. Acest document trebuie completat de un agent, broker sau evaluator autorizat.
Părți ale interiorului BPO
Putem începe prin a afirma că toate cerințele a drive-by BPO ar fi, de asemenea, parte a unui BPO intern. Cu toate acestea, un BPO interior ar putea cere să verificați lucruri precum suprafața pătrată și numărul de camere, mai degrabă decât să le estimați. Desigur, va exista o cerință pentru fotografii ale camerelor interioare ale casei. Adesea, creditorul va solicita și fotografii cu orice daune semnificative sau reparații necesare.
Reprezentantul creditorului comandă BPO de la un broker imobiliar local, stabilește o așteptare de timp pentru livrarea acestuia și impune formulare specifice și cerințe de fotografie. Sunt foarte specifice și nu vor plăti pentru BPO decât dacă formularele și fotografiile îndeplinesc cerințele. BPO-ul intern nu este ordonat decât dacă creditorul este sigur în mod rezonabil că împrumutatul nu mai ocupă proprietatea sau a dat o permisiune specifică. O întâlnire ostilă nu este scopul nimănui. Chiar și așa, un agent imobiliar ar trebui să verifice dacă proprietarul și-a dat permisiunea și îi așteaptă sau a abandonat locuința.
Contact cu proprietarul sau un chiriaș
Cu excepția cazului în care casa este neocupată, un BPO intern va implica probabil contactul cu proprietarul casei sau cu un chiriaș. Dacă BPO este în scopuri de refinanțare, probabil că aceasta nu va fi o problemă sau o problemă. Cu toate acestea, dacă există o situație de pre-execuție silită, trebuie avută grijă în situațiile de contact personal. Diferiți creditori și companii de atenuare a pierderilor vor avea politici diferite în acest sens. Evident, cea mai bună situație ar fi că ești așteptat și tratat cu curtoazie.
Verificarea dimensiunii proprietății
După cum am spus, cu siguranță veți face toate sarcinile implicate într-un BPO drive-by, dar veți avea și alte sarcini. Vi se poate cere să determinați sau să verificați suprafața proprietății. Acestea pot fi măsurători ale camerelor sau spațiilor individuale sau ale suprafețelor pătrate.
Există proceduri cu care agenti imobiliari sunt familiare să măsoare încăperile. În mod normal, aceasta ar fi pe baza unei evaluări anterioare și nu este obligatorie, dar uneori creditorul dorește să se asigure că nu au fost făcute modificări interioare semnificative. Profesioniștii pot folosi benzi de măsură și instrumente de măsurare cu laser.
Este posibil ca împrumutatul să fi adăugat metru pătrat care ar putea face casa mai valoroasă. Creditorul va dori să știe și acest lucru.
Conditii Interioare
Inspecția condițiilor caracteristicilor interioare poate fi cel mai important element. Uneori, atunci când un împrumutat știe că va fi executat silit, poate să elibereze locuința și să rupă accesorii și lucruri pe care le poate vinde sau duce la o altă proprietate.
Fotografiile individuale ale daunelor interioare vor fi documentate cu fotografii și vor ajuta la estimarea reparației. Uneori, agentului i se va cere să aducă oameni de reparații pentru estimări pentru a remedia daunele.
În unele cazuri, inspecția interioară și raportul de opinie pot include o estimare pentru curățare sau eliminarea gunoiului sau costul pentru îndepărtarea obiectelor personale și a gunoiului și curățarea proprietății.
Comparabile
Ajustări mai amănunțite ale valorii pot deveni disponibile în comparabile. Dacă agentului i se cere să furnizeze vânzări de proprietăți comparabile în documentele lor, ar face acest lucru și pot fi întrebați despre ajustările pe care le-a făcut la prețurile de vânzare. Adesea un CMA formal complet, Analiza comparativă a pieței, este necesar, dar trebuie făcute ajustări pentru daune sau cerințe semnificative de reparații.
Interval de plată și servicii suplimentare
Desigur, în BPO-urile interne, este nevoie de mai multă muncă, astfel încât compensația este mai mare. Compania care face comandă poate necesita alte servicii, așa că este greu să estimați cât ați fi plătit. Cu toate acestea, intervalul de plată pentru BPO-urile interne este frecvent între 100 USD și 175 USD. Serviciile suplimentare care ar putea fi necesare, frecvent plătite anticipat de către broker, sunt:
- Re-cheie încuietori.
- Iernare.
- Îndepărtarea gunoiului.
- Îngrijirea gazonului și îndepărtarea zăpezii.
- Reparații daune.
- Asigurați proprietatea.
- Imbarcarea in proprietate.
În general, clienții BPO vor cere ca brokerul imobiliar să plătească aceste cheltuieli din buzunar. Rambursarea poate dura frecvent între 30 și 60 de zile. Când executările silite sunt la un volum mare, foarte mulți profesioniști imobiliari generează venituri excelente de la BPO. Brokerul ar trebui să aibă bune practici de facturare și urmărire pentru a se menține rentabilitatea.
O pistă interioară pentru a obține listarea
Adesea, profesioniștilor imobiliari nu le place să facă BPO, dar le fac pentru a avea calea interioară pentru a obține listarea de la creditor după executare silita. Acest lucru pune cu siguranță o presiune suplimentară asupra profesioniștilor imobiliari pentru a face un BPO precis. Dacă ulterior primesc listarea și recomandă un preț de listare foarte diferit, acesta poate fi negativ pentru relația lor cu creditorul.
