Pași practici pentru a câștiga bani răsturnând o casă

Investiția în imobiliare poate fi o modalitate excelentă de a câștiga bani. Un tip de investiție imobiliară de luat în considerare este răsturnarea unei case. Obținerea succesului folosind această metodă este de obicei o combinație de îndemânare, analiză amănunțită și cercetare, deși câțiva obțin succesul printr-un noroc prost.

Indiferent de tipul de proprietate pe care îl alegeți, există mai multe aspecte pozitive și negative pe care trebuie să le luați în considerare atunci când vă pregătiți pentru prima ta casă de succes.

Ce înseamnă să răsturnești o casă?

Schimbarea unei case înseamnă că cumpărați o casă cu intenția de a o vinde, de obicei rapid, pentru un profit. Nu este o strategie de cumpărare și păstrare pe termen lung. A vinde proprietatea pentru mai mult decât ați cumpărat-o nu înseamnă neapărat că veți obține un profit.

De exemplu, cumperi o casă cu 200.000 de dolari și faci renovari în valoare de 50.000 de dolari. Dacă vinzi casa cu 240.000 USD, adică mai mult decât ai cumpărat-o, vei pierde de fapt bani atunci când luați în considerare costurile de renovare, precum și costurile suplimentare pentru deținerea proprietății și vânzarea proprietate.

Ce tip de proprietate poate fi inversat?

Cel mai comun tip de proprietate care este inversat este o casă unifamilială. Cu toate acestea, aproape orice tip de imobil poate fi inversat pentru profit. Aceasta include:

• Case multifamiliale: Oportunitățile de schimbare includ renovarea unităților existente sau adăugarea de unități suplimentare pentru a face proprietatea mai valoroasă pentru potențialii cumpărători.
• Proprietate cu utilizare mixtă: Acest lucru ar putea implica renovări sau completări efectuate la spațiul comercial, spațiul rezidențial sau ambele.
• Proprietate comercială: Renovarea spațiului pentru a se potrivi unei nevoi specifice, cum ar fi restaurant, salon sau magazin general.
• Teren: parcurgerea procesului de zonare pentru a-l obține aprobarea pentru o anumită utilizare, cum ar fi rezidențial sau comercial. Obținerea aprobărilor de zonare poate fi un proces îndelungat, în funcție de cât de rapid și ușor este de lucrat departamentul de construcții din oraș.

Cheia 1: Cumpărați la prețul corect

Îți faci banii din achiziție. Nu contează cât de bine renovezi casa în cele din urmă dacă bagi prea mulți bani de la bun început, va fi cu atât mai greu să faci profit.

Determinați valoarea după reparație (ARV)

Încercați să determinați cât de mult vă puteți permite să cumpărați proprietatea pentru a obține un profit. Prin urmare, trebuie să lucrați înapoi.

Primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să determinați valoarea după reparație a proprietății. Aceasta este ceea ce credeți că va valora casa după ce veți finaliza toate renovările la proprietate.

Va trebui să vă uitați la prețurile recent vândute pentru proprietăți comparabile din zonă. Deși analiza comparabilelor nu este o știință exactă, aceasta vă va ajuta să vă oferiți o imagine a valorii casei. Dacă casa dvs. este un Colonial cu patru paturi și două băi, veți dori să vă uitați la Coloniale de dimensiuni similare care s-au vândut în ultimul an. Va trebui să faceți ajustări pentru anumiți factori, cum ar fi:

• metru pătrat: Două case pot avea același număr de paturi și băi, dar una ar putea fi cu 1.000 de metri pătrați mai mare.
• Calitatea renovarilor:Uită-te la materialele folosite în renovare. Acesta este ceea ce caută cumpărătorul actual?
• Locație: Unele zone ale orașului vor fi mai bune decât altele: cartier școlar mai bun, stradă mai liniștită.
• Mărimea lotului: Loturile mai mari vor fi mai valoroase.
• Facilități: Casa are aer condiționat centralizat, piscină interioară, subsol finisat sau master suite?

Odată ce te-ai uitat la proprietățile comparabile, ar trebui să poți veni cu o gamă a valorii casei după ce ai terminat renovarea. Aceasta este valoarea după reparație.

Scădeți-vă costurile

Pentru a cumpăra proprietatea la prețul corect, trebuie să determinați câți bani credeți că veți cheltui pe casă.

• Costuri de închidere la cumpărare: Aceasta include asigurarea titlului, inspecțiile la domiciliu, onorariile avocaților, sondaje, comisioane bancare, taxe de înregistrare: act și ipotecă.
• Cheltuieli de construcție: Autorizații de la oraș, costuri materiale, costul forței de muncă.
• Costuri de detinere: Plăți de asigurări, taxe, plata oricăror împrumuturi, eventuale costuri de utilități.
• Costuri de închidere la vânzare: Onorariile avocatului, eventual taxa de transfer imobiliar, comision agent imobiliar, taxe de înregistrare: act și ipotecă, taxe de inspecție locală: posibil Certificat de ocupare (CO), dacă orașul o cere, credite de cumpărător: inspectorul de locuință al cumpărătorului va găsi lucruri greșite cu proprietatea, astfel încât cumpărătorul vă va solicita probabil un credit pentru a le remedia. lucruri.

Care este motivul dvs. de profit?

Probabil că nu treceți prin toată munca și riscați să întoarceți o casă pentru a câștiga 5.000 de dolari. Prin urmare, trebuie să vă determinați obiectivul ideal de profit din flip. Când totul va fi spus și gata, ai vrea să câștigi 20.000 de dolari? $50,000? $100,000? A ști cât vrei să câștigi te va ajuta să stabilești prețul la care îți poți permite să cumperi locuința.

De asemenea, ar trebui să știți că este posibil să trebuiască să plătiți un impozit pe câștigurile de capital pentru orice profit pe care îl obțineți. În funcție de categoria dvs. de venit, este posibil să nu plătiți nimic sau poate fi necesar să plătiți până la 20% din profitul dvs. unchiului Sam. Este posibil să puteți amâna acest cost făcând un schimb 1031.

Determinați prețul ideal de achiziție

Acum că ați determinat o valoare după reparație pentru proprietate, costurile aproximative asociate cu renovarea proprietate și câți bani doriți să faceți, puteți determina suma maximă pe care sunteți dispus să o plătiți pentru proprietate.

Valoarea după reparație

- Minus costuri.

- Minus motivația pentru profit.

= Prețul ideal de achiziție.

Acesta este punctul în care îți faci oferta și speri că va fi acceptată. Ați trecut prin multă muncă pentru a ajunge la acest număr, așa că nu vă lăsați influențați de agenții imobiliari care vă spun că dacă creșteți prețul ofertei, proprietatea este a dvs. Fiecare dolar în plus pe care îl plătiți pentru proprietate este un dolar de profit potențial pe care îl pierdeți. Amintiți-vă, sunteți banii tăi la achiziție.

Cheia 2: Ieșiți repede

Scopul inversării imobiliarelor este de a obține un profit și de a realiza acest profit cât mai repede posibil. Orice investitor bun știe că piața imobiliară se poate întoarce la un ban. Orice număr de factori poate scădea dramatic valoarea proprietății tale. Aceasta include:

• Creșterea ratelor dobânzii: Când ratele dobânzilor sunt mari, oamenii nu își pot permite să cheltuiască atât de mult pe o casă. Le scade puterea de cumpărare, deoarece plata ipotecară lunară va fi mai mare. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, prețurile caselor vor scădea pentru a se ajusta pentru această scădere a puterii de cumpărare.
• Schimbarea sezonului: Sezonul cumpărăturilor de locuințe atinge apogeul în lunile de vară, când copiii sunt plecați de la școală. Familiile vor să se mute înainte de începerea noului an școlar. Dacă nu reușiți să aveți flip-ul pe piață pentru goana de primăvară/vară devreme, puteți ajunge să vă costați mulți bani.
• Creșteri ale inventarului: Un alt factor care poate afecta valoarea casei tale este inventarul în exces din zonă. Unul dintre motivele pentru care s-ar putea întâmpla acest lucru ar fi dacă o companie mare din oraș se închide, iar oamenii încep să-și pună casele pe piață pentru a se putea muta. Există doar atât de mulți cumpărători pentru o casă de fermă cu 3 dormitoare și 2 băi în valoare de 250.000 USD. Dacă există cinci pe piață, poate fi necesar să reduceți prețul pentru a-l vinde rapid.
• Executări silite sau vânzări în scurtă în zonă: Din păcate, nu-ți poți controla vecinii. Vânzările în scurt și executările silite în zonă vor reduce valoarea casei tale.
• Dezastru natural: De asemenea, nu o poți controla pe Mama Natură. Uraganele, tornadele și incendiile de vegetație pot devasta zonele, lăsând prețurile caselor la fel de prabusite.
• Evaluări inferioare la școală: Dacă ratingul sistemului școlar scade, cartierul va deveni mai puțin dorit de potențialii cumpărători.
• Economie lenta: Când economia se prăbușește, la fel și prețurile caselor. Mai puțini oameni sunt capabili să cumpere case, iar cei care o fac caută să cheltuiască mai puțin.
• Probleme de mediu/Linii electrice: Nivelurile ridicate de radon sau alte substanțe chimice în sol, liniile electrice care sunt construite în curtea din spate sau o conductă care trece prin oraș va îngreuna să vă vindeți casa pentru un dolar de top.

Cheia 3: Echipa cu care lucrezi te poate face sau te poate distruge

Flipurile de proprietate de succes se fac rapid și la prețul corect. Angajarea unui antreprenor, designer sau agent imobiliar greșit poate transforma rapid un flip într-un flop. În mod ideal, veți avea o echipă de persoane de încredere la locul lor înainte de a închide proprietatea, astfel încât să nu pierdeți timpul.

Designeri

Dacă intenționați să angajați un designer pentru renovarea dvs., trebuie să vă asigurați că acesta este familiarizat cu zona. Ultimul lucru pe care vrei să-l faci este să te îmbunătățești în exces. Nu toate casele au nevoie de marmură Calcutta și podele din lemn de esență tare brazilian. Puteți face bani grozavi cu un plan grozav și un design curat. Bucătăriile și băile vând case, dar majoritatea cumpărătorilor nu vor ști diferența dintre un robinet de 400 USD și unul de 40 USD.

Cunoașterea pieței va ajuta, de asemenea, să determinați ce fel de cumpărător caută în acest domeniu. Zona atrage o mulțime de cei singuri, proaspăt căsătoriți, familii tinere cu copii mici, familii înființate sau cuibăriți goali? Acest lucru va ajuta la determinarea celei mai bune abordări pentru renovare. Ar trebui să adaugi un alt dormitor? Concentrați-vă pe o cameră de familie pentru copii? O suită principală va fi principala atracție?

Antreprenori

Aceasta include electricieni, instalatori, sider, acoperișuri, antreprenori HVAC, vopsitori, pavele și oricine altcineva de care ați putea avea nevoie. Doriți să obțineți mai multe oferte, astfel încât să obțineți cel mai bun preț, dar doriți și să verificați acreditările, deoarece cel mai bun preț nu este întotdeauna cea mai bună calitate a lucrării. S-ar putea să credeți că ați primit un preț grozav la început, dar veți ajunge să cheltuiți mai mult timp și bani încercând să remediați munca defectuoasă a unui antreprenor.

Asigurați-vă că antreprenorul înțelege autorizațiile necesare care trebuie luate cu orașul pentru renovările care urmează să fie făcute. Cât durează orașul să proceseze autorizațiile? Există probleme de zonare care trebuie aprobate? Problemele cu permisele cu orașul pot menține locuri de muncă luni de zile și pot diminua rapid orice potențial profit.

Contractorii sunt, de asemenea, cunoscuți pentru că „subestimează” cât va dura un loc de muncă. Asigurați-vă că aveți un termen limită stabilit cu antreprenorul pentru ca lucrarea să fie finalizată. De asemenea, ar trebui să includeți un fond de urgență în bugetul dumneavoastră pentru aceste lucrări care nu sunt finalizate la timp.

Agenții imobiliari

Veți vinde cu un agent imobiliar sau veți încerca să vindeți singur proprietatea? Dacă vindeți cu un agent imobiliar, nu uitați să luați în considerare comisionul la vânzare.

Atunci când alegeți un agent imobiliar, trebuie să vă asigurați că acesta cunoaște piața pe care încercați să vindeți casa. Chiar dacă ați lucrat cu agentul imobiliar în trecut, este posibil să nu fie cel mai potrivit pentru acea piață.

În plus, mulți agenți imobiliari sunt pur și simplu interesați să facă o vânzare rapidă și să nu vândă neapărat casa pentru un dolar de top. Asigurați-vă că ați făcut propriile cercetări și că vă simțiți confortabil cu numărul pe care agentul imobiliar crede că îl puteți obține pentru casă. Vrei o vânzare rapidă, dar nici nu vrei să lași prea mulți bani pe masă.