Сдача в аренду арендаторам с судимостью

Хотя окончательное решение о том, кого арендовать в сдаваемой в аренду недвижимости, принимают арендодатели, существуют определенные правила, которые необходимо соблюдать. В рамках процесса проверки арендодатели могут получить доступ к судимости заявителей, но они все равно должны следовать определенным правилам при использовании этой информации. Вот что нужно искать в судимости и что включать в политику судимости, чтобы избежать обвинений в дискриминации.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении имеет плюсы и минусы для арендодателей, когда дело касается заявителей с криминальным прошлым. Важно понимать, что хорошего в этом законе для арендодателей, а также что может затруднить управление сдаваемой в аренду недвижимостью.

Что следует учитывать

При проверке судимости потенциального арендатора необходимо учитывать множество факторов.

• Был ли человек осужден? Существует большая разница между арестом за преступление и осуждением за преступление. Арест ни в чем не делает человека виновным, поэтому арендодатель не должен отказывать потенциальному арендатору только на основании ареста.
• В чем заключалось преступление? Какое правонарушение на самом деле совершил заявитель? Каков был характер преступления? Если это неясно, обратитесь за разъяснениями к юристу или полицейскому.
• Насколько серьезным было преступление? Должен ли заявитель заплатить штраф или отбыть реальный срок тюремного заключения за совершенное правонарушение? Они украли рубашку из торгового центра или кого-то застрелили?
• Насколько недавно произошло преступление? Совершил ли заявитель преступление в прошлом году или оно произошло 20 лет назад?
• Сколько там правонарушений? Есть ли у заявителя одно уголовное деяние, которое следует рассмотреть, или у него длинный список правонарушений?
• Когда произошло правонарушение(я)? Если имеется несколько правонарушений, все ли они произошли примерно в один и тот же период или же правонарушения имели место в течение нескольких разных лет?
• Будут ли подвергаться риску другие арендаторы? Подвергает ли характер преступления, совершенного заявителем, опасности других жильцов? Некоторыми примерами могут быть торговля наркотиками, изнасилование, растление малолетних или нападение и избиение. Арендодатель несет ответственность за поддержание безопасной среды для арендаторов.
• Может ли правонарушение повлиять на способность заявителя платить арендную плату? Если у человека нет прошлой или текущей работы, вы имеете право отказать заявителю в аренде на основании неспособности платить арендную плату.
• Может ли данное правонарушение поставить под угрозу арендуемую вами недвижимость? Арендодатель несет ответственность за сохранность арендуемого имущества. Ставит ли судимость заявителя под угрозу сдаваемое в аренду имущество? Некоторыми примерами потенциальных рисков являются поджоги или вандализм.

Ограничения на отказ в приеме заявок

Широкая политика отказа в предоставлении жилья любому потенциальному арендатору с любым типом криминального прошлого будет считаться дискриминационной в соответствии с Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении. Арендодателям разрешено проводить политику, запрещающую предоставление жилья лицам с особым криминальным прошлым, что может поставить под угрозу безопасность других арендаторов или имущества. Изучая криминальную историю заявителя, домовладелец также должен учитывать тип правонарушения, тяжесть правонарушения и продолжительность времени с момента совершения правонарушения.

Правовая защита заявителей

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении не защищает конкретно лиц с уголовным прошлым от дискриминации в сфере жилищной деятельности. Скорее, Управление главного юрисконсульта HUD выпустило рекомендации относительно того, как арендодателям и другим лицам следует обращаться с лицами с уголовным прошлым, чтобы свести к минимуму вероятность быть обвиненными в дискриминационной практике.

Согласно закону, дискриминация по признаку цвета кожи, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, расы, религии и пола является незаконной. HUD считает, что отказ в сдаче жилья лицам с уголовным прошлым может привести к дискриминации меньшинств.

Афроамериканцев и выходцев из Латинской Америки арестовывают, осуждают и заключают в тюрьму гораздо чаще, чем население в целом. По данным Национальной ассоциации содействия прогрессу цветного населения (NAACP), Афроамериканцы и выходцы из Латинской Америки составляют примерно 30% населения США, но они составляют рядом с 60% всех заключенных в 2015 году (последний год, по которому имеются данные).

HUD считает, что политика арендодателей, ограничивающая арендаторов на основании криминального прошлого, непропорционально повлияет на группы меньшинств. Поэтому такая политика считается дискриминационной практикой.

HUD делит это на две категории: непреднамеренная дискриминация и преднамеренная дискриминация.

Непреднамеренная дискриминация

HUD использует трехэтапный процесс, чтобы определить, является ли политика арендодателя в отношении судимости дискриминационной и нарушает Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

1. Имеет ли эта политика дискриминационный эффект? Обвинители должны предоставить доказательства того, что политика отрицательно влияет на представителей определенной расы или национального происхождения больше, чем на другие группы. Для подтверждения этого следует использовать государственную или местную статистику, но если она недоступна, можно также использовать национальную статистику. Каждый случай уникален и для обоснования претензий должны использоваться конкретные факты, такие как записи арендаторов, местная криминальная статистика и данные переписи населения.
2. Необходима ли политика для достижения законных недискриминационных интересов? Арендодатели должны предоставить доказательства, подтверждающие, что их политика не является формой дискриминации и необходима по другой законной причине. Многие арендодатели заявляют, что такая политика необходима для защиты безопасности других арендаторов их собственности. Это вообще считается законным поводом отказать в сдаче квартиры арендатору с криминальным прошлым. Однако арендодатель должен указать конкретную причину того, почему конкретное криминальное прошлое арендатора угрожает безопасности имущества и арендаторов. Общее утверждение, что любой человек с криминальным прошлым более опасен, чем человек без криминального прошлого, неприемлемо. Политика должна быть конкретной и указывать, что арендодатель не будет сдавать в аренду лицам, имеющим уголовные судимости, которые могут поставить под угрозу безопасность арендаторов или имущества. Кроме того, арендодатели не могут отказать в аренде потенциальным арендаторам, которые были арестованы, но не осуждены. Наконец, арендодатели должны учитывать, как недавно произошло преступление. Будет сложнее оправдать отказ в сдаче жилья потенциальному арендатору, если преступление произошло 20 лет назад.
3. Есть ли менее дискриминационная альтернатива? Если арендодатель может доказать, что существует законная причина для введения политики в отношении судимости, обвинитель должен подчеркнуть менее дискриминационный подход. Это может включать в себя рассмотрение факторов, помимо криминального прошлого, таких как история условия аренды, возраст на момент совершения уголовного преступления или попытки заявителя реабилитироваться после правонарушения.

Преднамеренная дискриминация

Политика арендодателя является намеренно дискриминационной, если к арендаторам с одинаковым уголовным прошлым относятся по-разному. Если два потенциальных заявителя имеют схожее криминальное прошлое, но принадлежат к разным расам, и домовладелец делает исключения для одного заявителя, а не для другого, это может быть нарушением Федерального закона о справедливом жилищном праве. Действовать.

Потенциальные арендаторы должны предоставить доказательства того, что арендодатель подверг их дискриминации, поскольку они принадлежат к определенной демографической группе. Арендодатели должны предоставить доказательства, подтверждающие наличие какого-либо недискриминационного фактора, который заставил их исключить арендатора. Арендодатели по-прежнему могут использовать другие квалификационные стандарты, не считающиеся дискриминационными, например, способность арендатора своевременно платить арендную плату.

Преступления, связанные с наркотиками

Арендодатели не могут быть осуждены за непреднамеренную дискриминацию за отказ сдать аренду арендатору, который был осужден за незаконное производство или распространение контролируемых веществ. Однако отказ в жилье только представителям определенной расы, национального происхождения или другой группы на основании этого стандарта может рассматриваться как преднамеренная дискриминация.