Ako platiť hostiteľské dane Airbnb

Predtým, ako začnete rozdávať kľúče od svojho domova ako hostiteľ na Airbnb, VRBO, HomeAway alebo inej stránke na zdieľanie domov, uistite sa, že viete, ako nahlásiť a zaplatiť dane z príjmu. Je dôležité poznať podrobnosti, pretože musíte oddeliť obchodné a osobné využitie vášho domáceho priestoru a určiť dni používané na prenájom.

Tento článok vám poskytne prehľad daní Airbnb vrátane toho, kedy je váš príjem hostiteľa zdaniteľný, ako si uplatniť zrážky z nákladov a ako nahlásiť federálne dane z príjmu.

Ako zistiť, či je váš príjem z Airbnb zdaniteľný

Váš príjem z Airbnb nie je zdaniteľný, ak prenajímate časť svojho domu len na pár dní v roku. Dni prenájmu sú dni, keď niekto zaplatí za dom alebo izbu primeranú trhovú hodnotu. Pravidlo IRS hovorí, že nemusíte platiť dane z príjmu z prenájmu, ak:

• Svoj dom si prenajímate najviac na 14 dní v roku.
• Dom sami využívate 14 a viac dní počas roka, alebo aspoň 10 % z celkového počtu dní, kedy ho prenajímate iným.

Pravidlo 14 dní platí aj vtedy, ak si len prenajímate izbu alebo časť domu. Ak máte hostí Airbnb len pár dní v roku, nemusíte platiť daň z príjmu z peňazí, ktoré dostanete, ale tiež si nemôžete odpočítať žiadne výdavky ako hostiteľ.

Prenájom všetko vs. Časť vášho domova

Vaša daňová situácia je rôzna v závislosti od toho, či počas roka osobne využívate celý dom alebo jeho časť.

Ak v dome nebývate, môžete si odpísať všetky výdavky na nehnuteľnosť, ale len na dni, kedy si ju prenajmete za primeranú trhovú hodnotu.

Ak prenajímate len časť nehnuteľnosti alebo akúkoľvek časť nehnuteľnosti osobne využívate, môžete odpísať len časť, ktorá sa používa na prenájmy a len na dni, kedy si ju prenajmete.

Odpočítanie nákladov na prenájom

Ak chcete odpočítať výdavky ako hostiteľ Airbnb, začnite rozdelením svojich výdavkov do dvoch kategórií: priame výdavky a nepriame výdavky.

Môžete si odpočítať všetky výdavky priamo súvisiace s vašim Airbnb hostingom, ako sú poplatky zaplatené Airbnb, reklama alebo miestne licencie a poplatky.

Môžete si odpočítať výdavky na domácnosť, ale iba za tú časť vášho domova, ktorá sa používa na váš hosting Airbnb. Nepriame náklady zahŕňajú energie a internet a odpisy. Napríklad, ak si prenajímate izbu, musíte vypočítať priestor izby ako percento z vášho domáceho priestoru a odpočítať len túto časť vašich nákladov.

Vykazovanie príjmu z prenájmu v daňovom priznaní

Musíte nahlásiť a zaplatiť dane zo svojho príjmu ako hostiteľ. Formulár, ktorý používate na nahlásenie príjmov a výdavkov Airbnb, závisí od toho, či ponúkate podstatné služby pre pohodlie vašich hostí, ako je pravidelné upratovanie, výmena bielizne alebo podávanie raňajok.

Ak nevykonávate podstatné služby, považujete sa za podnikajúceho v oblasti prenájmu nehnuteľností a príjmy a výdavky vykazujete v tabuľke E – Dodatočné príjmy a straty.

Ak svojim hosťom poskytujete rozsiahle služby, ako sú raňajky alebo čerstvá bielizeň každý deň, všetko sa zmení. Už sa nepovažujete za prenajímateľa; teraz prevádzkujete službu.

Stať sa podnikom v oblasti služieb znamená:

• Všetky vaše príjmy podliehajú zdaneniu (žiadne 14-dňové pravidlo)
• Teraz musíte z tohto príjmu platiť daň zo samostatnej zárobkovej činnosti (sociálne poistenie/zdravotná starostlivosť).
• Svoje podnikateľské daňové priznanie podávate podľa prílohy C.
  

Hranicu medzi príjmom z prenájmu a príjmom zo samostatnej zárobkovej činnosti je často ťažké vidieť. Pred zadaním daní Airbnb sa poraďte so svojím daňovým odborníkom, aby ste potvrdili svoju daňovú klasifikáciu ako prenajímateľ alebo vlastník firmy.

Limity príjmu pri odpočítaní nákladov na prenájom

Ďalším zvratom v rozlišovaní medzi hostiteľmi Airbnb ako prenajímateľmi alebo podnikaním v oblasti služieb sú daňové straty.

Prenájom nehnuteľnosti sa považuje za pasívnu činnosť aj vtedy, ak sa aktívne zúčastňujete podnikania. V tomto prípade si možno budete môcť odpočítať výdavky len do výšky vašich príjmov; inými slovami, nemôžete mať stratu.

Na druhej strane, ak prevádzkujete svoje Airbnb ako službu, znamená to, že môžete znášať všetky straty bez obmedzení.

Často kladené otázky (FAQ)

Čo môžem ako hostiteľ Airbnb odpísať?

Môžete odpísať všetky svoje výdavky súvisiace s tým, že ste hostiteľom Airbnb, ako sú poplatky Airbnb, náklady na reklamu a právne a profesionálne poplatky. Môžete si tiež odpočítať náklady na používanie vášho domova, ale len za dni, keď ste si svoj dom prenajali, a len za tú časť vášho domu, ktorá bola prenajatá za primeranú trhovú hodnotu. Príkladmi spoločných obchodných a osobných výdavkov sú upratovanie a údržba, služby, poistenie vášho domu a dane z nehnuteľností

Sú hostitelia Airbnb považovaní za samostatne zárobkovo činné osoby?

Niekto sa považuje za samostatne zárobkovo činnú osobu, ak podniká pre seba. Hostiteľ Airbnb môže byť považovaný za samostatne zárobkovo činnú osobu, ak ponúka podstatné služby a prevádzkuje firmu za účelom zisku. Ak je majiteľ firmy samostatne zárobkovo činná osoba, môže si vziať celú sumu zrážok, aby utrpel stratu, ale tiež podlieha dani zo samostatnej zárobkovej činnosti pre sociálne zabezpečenie a zdravotnú starostlivosť.

Pošle mi Airbnb nejaké formuláre pre moje dane?

Airbnb je povinný vám zasielať ročné daňové hlásenie o Formulár IRS 1099-K ak spĺňate nasledujúce kritériá:

• Ste občanom USA, cudzincom s trvalým pobytom v USA alebo pôsobíte ako subjekt v USA
• Vaše hrubé platby za rok presiahli 20 000 USD
• Za rok ste mali viac ako 200 transakcií

Môžete tiež dostať 1099-K, ak vám boli z platieb zrazené dane alebo ak pôsobíte v Massachusetts alebo Vermonte.

Formulár 1099-K uvádza celkovú sumu platieb za rok, mesiac po mesiaci a akúkoľvek zrazenú federálnu daň z príjmu.