Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je spravovaná správne, dostane sa do trosiek. Našťastie existuje niekoľko rôznych spôsobov, ako spravovať majetok tak, aby vyhovoval potrebám každého prenajímateľa. Môžete byť úplne v rukách, alebo sa môžete rozhodnúť všetko outsourcovať. Tu sú tri stratégie správy, ktoré by mal zvážiť každý potenciálny prenajímateľ, ktoré udržia vašu nehnuteľnosť v prevádzke a budú generovať príjmy.
3 Stratégie správy nehnuteľností na prenájom
Predtým, ako si budete môcť vybrať správnu stratégiu pre vás, musíte pochopiť všetky rôzne oblasti prenajímanej nehnuteľnosti, ktoré je potrebné spravovať. Manažérske povinnosti prenajímateľa možno rozdeliť do troch častí:
- Riadenie nájomníkov
- Riadenie údržby nehnuteľností a inšpekcií
- Správa financií
1. Riadenie nájomníkov
Toto je časť správy nájomných nehnuteľností, ktorá je najbezprostrednejšia a najzrejmejšia. Byť úspešným prenajímateľom však zahŕňa oveľa viac, než len vyberať nájomné. Musíte zvládnuť:
-
Kolekcia prenájmu: Nastavenie termínov splatnosti. Vyberanie nájomného každý týždeň alebo mesiac. Stanovenie poplatkov z omeškania a dodatočných lehôt. Riešenie nezaplateného nájomného.
- Nájomné zmluvy: Overenie, že nájomná zmluva zahŕňa všetky právne podmienky požadované zákonom o nájomcovi vášho prenajímateľa. Uistite sa, že prenájom je aktuálny s najnovšou verziou zákona. Riadenie dátumu začiatku a konca prenájmu všetkých nájomcov.
- Preverenie nájomníkov: Inzercia voľného miesta. Nastavenie schôdzok. Overovanie informácií o aplikáciách. Môžete tiež určiť, či sa niektorí nájomníci hodia.
- Nasťahovať sa: Podpisovanie nájomných zmlúv. Prechádzanie pravidiel, požiadaviek a nariadení. Vyberá sa kaucia a prvé mesačné nájomné. Prechádzanie a zisťovanie aktuálneho stavu nájomnej jednotky.
- Odsťahovať sa: Overenie, že doba prenájmu sa skutočne skončila. Kontrola stavu prenajatej jednotky, či nie je poškodená. Začiatok procesu hľadania nového nájomníka bytu.
- Sťažnosti nájomníkov: Podanie sťažností. Nastavenie herného plánu na vyriešenie problému.
- Požiadavky na opravu: Rýchla reakcia na požiadavky. Uprednostňovanie dôležitosti opravy. Opravu si môžete urobiť sami alebo si na to niekoho najať.
- Vysťahovanie nájomníkov: Odoslanie zákonom požadovaných upozornení nájomcovi pred vysťahovaním. Podanie návrhu na vysťahovanie na súd. Pripravte si dôkazy, ktoré podporujú dôvod na vysťahovanie.
2. Riadenie údržby nehnuteľností a inšpekcií
Druhou hlavnou časťou správy nájomnej nehnuteľnosti je samotná nehnuteľnosť. Fyzická štruktúra musí byť zachovaná pre zdravie a bezpečnosť nájomníkov. Vaša poisťovňa môže tiež vyžadovať, aby niektoré časti konštrukcie, ako napríklad strecha, spĺňali určité normy, alebo odmietne nehnuteľnosť poistiť.
- Údržba: Kosenie trávy. Zbieranie listov. Odhŕňanie snehu. Vynášanie odpadkov. Udržiavanie všetkých spoločných priestorov v čistote. Zabezpečiť, aby nájomníci mali nepretržitý prístup k tečúcej vode a v zime k vykurovaniu. Oprava netesností strechy, klampiarskych netesností, prasknutých dlaždíc, uvoľnených zábradlí, chybných zámkov dverí alebo okien.
- Inšpekcie: Budete musieť riešiť kontroly z mesta a dokonca aj od veriteľa a poisťovne. Mestské inšpekcie majú zabezpečiť, aby váš majetok dodržiaval určité zdravotné a bezpečnostné predpisy. Veriteľ a poisťovňa skontrolujú nehnuteľnosť, aby sa uistili, že nehnuteľnosť stojí za sumu, na ktorú požičiava, alebo na sumu, na ktorú ju poisťuje.
3. Správa financií
Tretia časť manažmentu, s ktorou sa budete musieť vyrovnať pri vlastníctve nehnuteľnosti na prenájom, sú financie. Musíte pochopiť, koľko peňazí každý mesiac prichádza a koľko peňazí odchádza.
- Platby nájomného: Koľko inkasujete na nájomnom každý mesiac.
- Splátka hypotéky: Čo platíte každý mesiac na hypotéke.
- poistenie: Koľko zaplatíte za poistenie nehnuteľnosti.
- Dane: Aké sú vaše ročné dane z nehnuteľnosti.
- Pomôcky: Ak nájomníci nie sú zodpovední za platby za energie, koľko sú účty za vodu, plyn a elektrinu mesačne za nehnuteľnosť.
- Poplatky/pokuty: Poplatky, ktoré možno budete musieť zaplatiť za inšpekciu nehnuteľnosti alebo súdne trovy. Neočakávané pokuty za problémy s údržbou nehnuteľnosti.
3 Stratégie riadenia prenájmu
Teraz, keď rozumiete rôznym oblastiam prenajímaných nehnuteľností, ktoré je potrebné spravovať, môžete určiť, ako chcete tieto oblasti spravovať. Existujú tri hlavné prístupy:
- Urob si sám manažment
- Polovica si to urobte sami/polovica outsourcing
- Úplne outsourcovať správu
1. Urob si sám manažment
V tomto prístupe k riadeniu ste zodpovední za všetko, a preto, DIY. Vy ste ten, kto vyberá nájomné, odhŕňa sneh a podáva dane.
Pros
- Celková kontrola: Ako vlastník nehnuteľnosti na prenájom ste vlastníkom firmy. Keď to všetko robíte sami, viete, čo sa deje vo všetkých častiach vášho podnikania.
- Rýchlo si uvedomte problémy: Keďže máte ruky vo všetkých častiach riadenia, môžete okamžite vidieť, keď sa vyskytne problém. Bohužiaľ, pretože máte na starosti všetky veci vo svojom majetku, stále sa vám môže stať, že tento problém nebudete vedieť vyriešiť hneď.
Zápory
- Nedostatok vedomostí: Nie je možné byť odborníkom na všetko. Ak by ste si najali účtovníka, aby podal daňové priznanie, namiesto toho, aby ste to urobili sami, účtovník mohol zachytiť niekoľko zrážok, o ktorých ste nevedeli. Ak ste si najali právnika, aby pripravil vašu nájomnú zmluvu, namiesto prípravy vašej vlastnej nájomnej zmluvy, právnik mohol zahrnúť určité zákony o prenajímateľoch, ktoré ste prehliadli. Ak ste si na inštaláciu strechy na svojom pozemku najali profesionála, namiesto toho, aby ste si ju namontovali sami, možno ste nemuseli riešiť zatekanie strechy.
- ohromujúce: Byť všetkým pre všetkých ľudí sa môže stať príliš veľa. Keďže za všetko preberáte zodpovednosť, môžete byť náchylnejší robiť chyby.
Najlepšie pre
- Prenajímatelia s malým počtom nájomných jednotiek.
- Prenajímatelia, ktorí predtým vlastnili podniky.
- Prenajímatelia s predchádzajúcimi skúsenosťami s riadením prenájmov.
- Prenajímatelia, ktorí chcú mať kontrolu.
2. Polovičný rob si sám/polovičný outsourcing
V tomto prístupe k správe nehnuteľností na prenájom riadite oblasti, v ktorých si myslíte, že máte odborné znalosti a potom outsourcujte oblasti, v ktorých sa necítite dobre alebo jednoducho nemáte chuť spravovať.
- Zadávať právne záležitosti
Môžete sa napríklad rozhodnúť pre outsourcing akýchkoľvek záležitostí spojených so správou prenájmu, ktoré zahŕňajú právne záležitosti. Môžete sa cítiť skvele pri spravovaní financií nehnuteľnosti, každodennej údržbe a sťažnostiach nájomníkov, ale pokiaľ ide o právne otázky, je to veľmi nepríjemné. V takom prípade by ste si mohli najať právnika na riešenie akýchkoľvek právnych problémov, ktoré sa vyskytnú. To by mohlo zahŕňať vypracovanie vašej nájomnej zmluvy tak, aby bola v súlade so všetkými zákonmi o prenajímateľoch vášho štátu a riešenie všetkých vysťahovaní nájomníkov.
- Outsourcing problémov údržby
V tomto scenári by ste si najali údržbára alebo stavebného dozorcu, aby sa zaoberal všetkými problémami údržby, ale všetky ostatné povinnosti týkajúce sa správy by ste riešili sami.
Pros
- Uvoľňuje čas: Ak nerobíte všetko, budete mať viac času, bodka. Ako tento čas využijete, je len na vás. Môžete si vážiť viac času so svojou rodinou alebo môžete tento čas využiť na hľadanie ďalších investičných príležitostí.
- Majte odborníkov: Vzdávate sa kontroly pre ostatných, ktorí, dúfajme, vedia v určitej oblasti viac ako vy.
Zápory
- Spoliehanie sa na druhých: Dôverujete tomu, že títo ľudia vedia, čo robia, a že myslia na vaše najlepšie záujmy.
Najlepšie pre
- Prenajímatelia s rastúcim počtom nájomných jednotiek.
- Priemerný prenajímateľ.
3. Úplne outsourcovať správu
V tejto stratégii správy vlastníte nehnuteľnosť, ale netúžite byť praktickým manažérom. Cítite, že vaša sila je vo výbere nehnuteľnosti, nie v riadení každodenných operácií. Zamestnáte správcu nehnuteľností alebo správcovskú spoločnosť. Spoločnosti spravujúce nehnuteľnosti dokážu zvládnuť všetko vrátane preverovania nájomníkov, nasťahovania nájomníkov, vyberania nájomného, údržby a opráv, vysťahovania nájomníkov a vysťahovania nájomníkov.
Pros
- Oslobodenie od každodenných bolestí hlavy: Nebudete musieť telefonovať o druhej v noci, že sused od vedľa púšťa hudbu príliš nahlas. Budete zodpovední za úplné minimum, ale rozhodnutia, za ktoré zodpovedáte, budú zvyčajne najdôležitejšie rozhodnutia, ako napríklad udelenie súhlasu na začatie vysťahovania nájomníka.
Zápory
- Nákladné: Správcovia nehnuteľností budú stáť desaťtisíce dolárov ročne. Čím viac nájomných jednotiek vlastníte, tým viac to bude stáť.
- Nesprávne riadenie môže zničiť vaše podnikanie: Vkladáte svoje podnikanie a tým aj živobytie do rúk niekoho iného. Bude veľmi ťažké nájsť niekoho, komu na vašom úspechu a neúspechu záleží rovnako ako vám. Musíte sa uistiť, že dôkladne preveríte všetkých potenciálnych manažérov a budete mať jasnú stratégiu odchodu, ak sa veci zhoršia.
Najlepšie pre
- Prenajímatelia, ktorí bývajú ďaleko od svojich prenájmov.
- Prenajímatelia s veľkým počtom nehnuteľností na prenájom.
- Investori do nehnuteľností s diverzifikovanými investíciami.
