Jednou z najobávanejších situácií pre prenajímateľa je riešenie situácie s nájomcom, ktorý sa po ukončení nájmu odmietne vysťahovať z prenajímanej nehnuteľnosti. Existujú právne kroky, ktoré môžete podniknúť, aby ste týchto nájomníkov dostali von. Zistite, čo je nezákonné zadržiavanie a proces, ako dostať nájomcu z prenájmu.
Čo je nezákonné zadržiavanie?
Nezákonné zadržiavanie sa týka jednotlivca, ktorý zostáva vo vlastníctve majetku, keď naň nemá zákonné právo. Bežne sa vyskytuje, keď nájomca naďalej býva v prenajatej jednotke po vypršaní alebo ukončení nájomnej zmluvy. Títo nájomníci sú si vedomí toho, že nemajú žiadne zákonné právo tam bývať, ale odmietajú opustiť prenajímanú nehnuteľnosť aj po doručení výzvy na vypratanie.
Bežné dôvody, prečo prenajímateľ podá nezákonné zadržanie
Existujú určité situácie, keď sa nájomca s väčšou pravdepodobnosťou pokúsi zostať v nájomnej jednotke po ukončení nájmu. Tie obsahujú:
- Nájomca neplatil nájomné.
- Nájomca sa zapojil do nezákonných obchodov v prenajatej nehnuteľnosti.
- Nájomca porušil inú podstatnú klauzulu o prenájme – ako napríklad mať domáceho maznáčika alebo vyhrážať sa či obťažovať iných nájomníkov v nehnuteľnosti.
Proces nezákonného zadržiavania
Každý štát má špecifické pravidlá, ktoré musíte dodržiavať pri vysťahovaní nájomníka z prenajatej nehnuteľnosti. Ak nedodržiavate pravidlá svojho štátu správne, možno budete musieť začať proces vysťahovania od nuly. Nasledujú všeobecné kroky, ktoré musíte podniknúť, aby ste vyhnali nájomníka, ktorý odmieta opustiť vašu prenajatú nehnuteľnosť.
Krok 1: Nájomca zostáva vo vlastníctve nájomnej jednotky
Nájomca porušil svoju nájomnú zmluvu a na základe zákonov vášho štátu ste nájomcovi poslali príslušné upozornenie, aby sa vzdal správania. Možno ste napríklad poslali nájomcovi oznámenie o zaplatení nájomného alebo výpovedi. Nájomca nezaplatil nájomné, ktoré dlhuje, a napriek tomu stále býva vo vašej prenajatej nehnuteľnosti.
Krok 2: Prenajímateľ podá sťažnosť na súde
Nájomca stále býva vo vašej prenajatej nehnuteľnosti a chcete, aby odišiel. Potom musíte ísť na súd a podať formálnu sťažnosť na nezákonného zadržaného, aby ste nájomcu dostali von. Budete musieť vyplniť papiere a možno budete musieť zaplatiť malý poplatok.
Krok 3: Nájomca obsluhovaný nezákonným zadržiavačom
Nájomcovi bude doručené oznámenie o nezákonnom zadržaní.
Krok 4: Odpoveď nájomcu
Nájomca bude mať zvyčajne päť dní na to, aby odpovedal nezákonnému zadržanému, keď dostane oznámenie. Nájomca môže zvyčajne reagovať jedným z troch spôsobov:
- Nájomník sa sťahuje: Toto je odpoveď, v ktorú prenajímateľ dúfa. Nájomca si uvedomuje, že prenajímateľ to myslí vážne a vysťahuje sa skôr, ako budú podniknuté ďalšie právne kroky.
- Nájomca súťaží s nezákonným zadržiavaním: Nájomca môže na nezákonného zadržaného reagovať vyhlásením, že má oprávnený dôvod na pobyt v nehnuteľnosti. Napríklad nájomca mohol zadržať nájomné, pretože prenajímateľ odmietol napraviť závažné porušenie ochrany zdravia alebo bezpečnosti v nehnuteľnosti. Nie všetky štáty však nájomcovi z tohto dôvodu umožnia zadržať nájomné. Ak nájomca namieta proti nezákonnému zadržiavaniu, kópia odpovede nájomcu sa dostane prenajímateľovi a súdu a súdne pojednávanie sa zvyčajne naplánuje do 30 dní.
- Nájomca neodpovedá: Neschopnosť nájomníka reagovať na nezákonného zadržaného je zvyčajne automatickým rozhodnutím v prospech prenajímateľa. Prenajímateľ sa možno bude musieť dostaviť na súd, aby dostal Rozsudok, alebo môže byť schopný vyplniť papiere na vydanie rozsudku pre zmeškanie.
Krok 5: Skúška
Niektoré štáty vyžadujú súdne vystúpenie po tom, čo prenajímateľ podá nezákonné zadržiavanie. Ak sa nájomca na toto pojednávanie nedostaví, sudca automaticky rozhodne v prospech prenajímateľa. V opačnom prípade sudca vypočuje prenajímateľa aj nájomcu a na základe predložených skutočností vydá rozsudok.
Krok 6: Je vydaný rozsudok
Prenajímateľ musí preukázať, že mal s nájomcom uzavretú právne záväznú nájomnú zmluvu, ktorú nájomca porušil. Prenajímateľ musí preukázať, že doručil nájomcovi riadne výzvy na vypratanie nehnuteľnosti a že nájomca odmietol napraviť svoje správanie alebo odísť. Na základe týchto dvoch faktorov má prenajímateľ právo znovu získať nájomnú jednotku.
Ak sudca vydal rozsudok v prospech prenajímateľa, či už prenasledovaním alebo zmeškaním, vydá sa exekučný titul, aby prenajímateľ znovu získal vlastníctvo prenajatej nehnuteľnosti.
Krok 7: Exekučný príkaz
Prenajímateľovi bolo povolené vysťahovanie proti nájomcovi. Za vykonanie tohto príkazu bude zodpovedný šerif alebo Marshall. Prenajímateľ bude musieť zvyčajne zaplatiť poplatok, aby šerif alebo maršál doručili predvolanie nájomcovi.
Marshall pôjde do prenajímanej nehnuteľnosti a na dvere nájomcu vyvesí oznam, že nájomca musí opustiť prenajatú nehnuteľnosť do určitého počtu dní, zvyčajne dvoch až piatich dní, v závislosti od štátu zákona. Po uplynutí tohto časového okna sa Marshall vráti do prenajatej nehnuteľnosti a ak nájomca neopustí nehnuteľnosť, Marshall násilne odstráni nájomcu z nehnuteľnosti. Prenajímateľ môže tam a tam vymeniť zámky a znovu získať prenajatú nehnuteľnosť.
