Zákony o kontrole nájomného sa značne líšia v závislosti od jednotlivých štátov alebo mesta, kde sa nehnuteľnosť na prenájom nachádza. Napríklad New York a San Francisco sú obe veľké mestá a obe majú zákony o regulácii nájomného, ale tieto zákony sú veľmi odlišné. Preto si musíte overiť miestne zákony v presnom meste, kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť na prenájom, aby ste určili pravidlá, ktoré platia. Vo všeobecnosti, kontrola nájomného:
Nastavuje strop zvýšenia nájomného
Väčšina zákonov o regulácii nájomného stanovuje limit, koľko môžete zvýšenie nájomného do kedy im skončí nájom obnovy. Táto suma zvyčajne vychádza z merania špecifického pre danú oblasť, ako sú miestne životné náklady alebo inflácia. V New Yorku sú byty, ktoré sú obmedzené zvýšením nájomného, známe ako nájomné stabilizované byty, nie byty s regulovaným nájomným.
Možnosť nastaviť limit na prenájom
V New Yorku zákony o kontrole nájomného stanovujú limit, koľko si môžete účtovať za prenájom. Nemôžete si napríklad účtovať viac ako 700 USD mesačne za jednoizbový byt s riadeným nájomným.
Iné nariadenia
Zákony by mohli diktovať, ako často môže prenajímateľ zvýšiť nájomné. Okrem toho môže existovať len niekoľko dôvodov, prečo môže prenajímateľ vysťahovať nájomcu s regulovaným nájomným, napríklad neplatenie alebo značné poškodenie prenajímaného majetku.
Má každý štát kontrolu nájomného?
Je viac štátov, ktoré reguláciu nájomného neumožňujú, ako štátov, ktoré to umožňujú. Dokonca aj v mnohých štátoch, ktoré umožňujú reguláciu nájomného, zákony o regulácii nájomného existujú iba v niektorých mestách v rámci štátu.
New Jersey a District of Columbia majú reguláciu nájomného v celom štáte alebo okrese. New York a Kalifornia majú v niektorých mestách zavedené zákony o regulácii nájomného. New York City a San Francisco sú dve z najznámejších oblastí s reguláciou nájomného. Niektoré štáty, ako napríklad Alabama a Arizona, majú v skutočnosti zákony, ktoré zakazujú akékoľvek regulácie nájomného v štáte.
Ochrana nájomníkov
Teóriou regulácie nájomného je umožniť určitým nájomníkom bývať v oblasti, kde by inak mohli byť cenovo zvýhodnení. Napríklad senior, ktorý posledných päťdesiat rokov býva v byte, by bol nútený presťahovať sa keby neexistovali zákony o regulácii nájomného, pretože oblasť, v ktorej žije, sa stala veľmi žiaducou a drahé. Kvôli regulácii nájomného môže nájomca očakávať malé, stabilné zvýšenie nájomného a jedného dňa nebude zasiahnutý oznámením, že sa jeho nájomné zvyšuje o 1 000 USD.
Vplyv regulácie nájomného na prenajímateľov
Kontrola nájmu negatívne ovplyvňuje prenajímateľov, pretože prenajímatelia prenajímajú jednotky nájomcom za oveľa nižšiu cenu, ako je súčasná trhová hodnota jednotky. Okrem toho, že za jednotku inkasujú oveľa menej peňazí, nájomca s regulovaným nájomným môže prenajímateľa dokonca stáť peniaze.
Prenajímateľ je stále zodpovedný za zaplatenie všetkých nákladov spojených s držbou jednotky, ktoré sú všetky v súčasných aktuálnych trhových cenách. Prenajímateľ je zodpovedný za vykonávanie opráv na bytovej jednotke nájomcu. V niektorých prípadoch sú zodpovední za platby za energie, ako aj za všetky ostatné výdavky, ako sú hypotéky, dane a platby za poistenie.
Možnosti prenajímateľa, keď sa nájomníci odsťahujú
Vo väčšine prípadov, keď sa nájomník s riadeným nájomným odsťahuje z jednotky, jednotka sa dereguluje. Prenajímateľ si potom môže účtovať za jednotku bezplatné trhové nájomné. Z tohto pravidla existujú výnimky. V New Yorku, ak sa nájomca s kontrolovaným nájomným odsťahuje a budova má šesť alebo viac jednotiek, jednotka prechádza z kontrolovaného nájomného na stabilizovanú.
Vysoké nájomné a vysoký príjem
Niektoré zákony o regulácii nájomného umožňujú dereguláciu bytu, keď dosiahne určité mesačné nájomné. V New Yorku je táto suma 2 700 dolárov mesačne.
Niektoré zákony o regulácii nájomného umožňujú dereguláciu bytu, ak nájomca dosahuje viac ako určitý príjem počas dvoch po sebe nasledujúcich rokov. Napríklad, ak nájomca zarába 200 000 dolárov ročne, súd môže rozhodnúť, že nájomca si môže dovoliť platiť spravodlivé trhové nájomné a už nemusí bývať v jednotke s kontrolovaným nájomným.
Výkup prenajímateľa
Prenajímateľ sa môže pokúsiť ponúknuť nájomcovi určitú sumu peňazí, aby odišiel. Objavili sa príbehy o prenajímateľoch, ktorí ponúkli nájomníkom desaťtisíce dolárov na vysťahovanie sa z bytu.
Vysťahovanie
Mnohí majitelia sa snažia vytlačiť nájomníkov s regulovaným nájomným tým, že ich vysťahujú. Existujú legitímne dôvody na vysťahovanie, ako napríklad neplatenie alebo obchodovanie s drogami. Mnoho prenajímateľov však voči nájomcom robí falošné nároky, aby sa ich pokúsili vynútiť. Prenajímatelia v New Yorku nemajú povolené vysťahovať invalidných nájomníkov alebo nájomníkov, ktorí majú 62 rokov alebo viac pokiaľ im nemôžu poskytnúť porovnateľnú jednotku na bývanie za rovnakú alebo nižšiu cenu a dať im možnosť presťahovať sa štipendium.
Vysťahovanie kvôli demolácii
V určitých prípadoch môže prenajímateľ prinútiť nájomcu s regulovaným nájomným, aby sa presťahoval, tým, že požiada o vysťahovanie na účely demolácie. Myšlienka je taká, že nehnuteľnosť bude rozsiahla rekonštrukcia, v podstate zbúraná a prestavaná. Zdá sa, že neexistujú žiadne zákony, ktoré by kontrolovali, či prenajímateľ dodrží túto demoláciu.
Využitie ako primárne bydlisko
Niektoré zákony o regulácii nájomného umožňujú prenajímateľovi získať späť jednotku s kontrolovaným nájmom, ak bude prenajímateľ túto jednotku používať ako svoje primárne bydlisko počas nasledujúcich piatich rokov.
