Na rozdiel od veľkoobchodu s potravinami majú nehnuteľnosti nízku réžiu a vysoký zisk.
Veľkoobchod s nehnuteľnosťami v článkoch a knihách má dobré aj zlé pokrytie. Najprv sa pozrime na všeobecnú definíciu: Veľkoobchod s nehnuteľnosťami zaujíma pozíciu medzi predávajúcim a kupujúcim a profituje z okamžitého ďalšieho predaja nehnuteľnosti bez významnej rekonštrukcie alebo času vlastníctva.
To je moja definícia, ale zapadá do môjho pohľadu vzhľadom na moju rozsiahlu prácu spisovateľa na voľnej nohe ako duchovného spisovateľa "guru" investovania do nehnuteľností. Dalo by sa to nazvať „preklápaním“, ale zdá sa, že veľkoobchodný predaj trochu pridáva profesionalita. Na rozdiel od iných veľkoobchodníkov v rôznych priemyselných odvetviach ide o podnikanie s veľmi nízkou réžiou a vysokou ziskovou maržou. Nemáte:
- prenájom a údržba skladových priestorov.
- kancelárske priestory na správu a predaj.
- zamestnancov na správu zásob.
- kamióny na prepravu zásob.
- poistenie pokrývajúce všetky vyššie uvedené.
- nutnosť nakupovať od výrobcov vo veľkom pred predajom.
Tieto režijné náklady sú značné a väčšina veľkoobchodníkov má zisky vo veľmi nízkych jednociferných číslach. Na druhej strane veľkoobchod s nehnuteľnosťami:
- môžu pracovať zo svojho kuchynského stola.
- nemusí nič skladovať.
- nepotrebuje zamestnancov ani ich poistenie ani zariadenia.
- môže ovládať veľké aktívum s relatívne malým množstvom peňazí z vrecka.
Kto je váš zákazník vo veľkoobchode s nehnuteľnosťami?
Predtým, ako začnete skúmať nehnuteľnosť na kúpu alebo kontrolu, potrebujete čakajúcich kupcov. Hovorí sa tomu budovanie zoznamu kupujúcich a je to kľúčové pre váš úspech. Vašimi primárnymi zákazníkmi sú iní investori, buď kupci nehnuteľností na prenájom, alebo investori fix & flip. Môžete predávať v maloobchode spotrebiteľom, ale je to riskantnejšie a nákladnejšie z dôvodu nákladov na marketing a provízie.
Musíte zostaviť zoznam kupujúcich prostredníctvom budovania vzťahov s inými investormi. Môžete sa pripojiť k klubom realitných investícií a stretnúť sa s nimi. Môžete im inzerovať prostredníctvom inzerátov na predaj nehnuteľností v novinách a Craigslist. V zásade sa musíte stretnúť s čo najväčším počtom investorov do nehnuteľností a musíte viesť databázu alebo súbor s minimom týchto informácií o každom z nich:
- ich záujmové štvrte.
- ich primárny záujem; budú opravovať a prevracať alebo kupujú nehnuteľnosti na prenájom?
- ich cenové rozpätie a ciele zisku; inými slovami, koľko budú platiť za dom?
Nechoďte von a nehľadajte nehnuteľnosti ani neprevádzkujte marketing, kým na svojom zozname kupujúcich nemáte aspoň niekoľko aktívnych investorov. Nebudete sa chcieť zaviazať k nehnuteľnosti bez primeranej vyhliadky na jej rýchly predaj.
Aké sú vaše zdroje nehnuteľností na veľkoobchodný predaj nehnuteľností?
Keď už máte kupujúcich na svojom zozname, je čas ísť von a nájsť nehnuteľnosti, ktoré vám ako veľkoobchodníkovi prinesú zisk. Môžu to byť:
- exekúcie.
- majiteľ obsadil predexekúcie.
- vlastníka obsadené núdzovými predajcami.
- opustené predexekúcie.
- vláda vydražila exekúcie.
Exekúcie sa dajú ľahko nájsť prostredníctvom webových stránok o exekúciách a iných zdrojov, ktoré zverejňujú zoznamy nehnuteľností na exekúcie. Nehnuteľnosti obývané vlastníkmi si zvyčajne vyžadujú marketing. Medzi metódy veľkoobchodného marketingu s nehnuteľnosťami patria:
- zbojnícke znamenia.
- novinové inzeráty.
- Craigslist reklamy.
- webová stránka veľkoobchodu.
- blogovanie veľkoobchodných investorov.
- marketing sociálnych stránok.
- vzťahy s realitnými maklérmi a hypotekárnymi maklérmi.
Keď nájdete nehnuteľnosť, ktorá by mohla byť vhodná pre niektorého z vašich kupujúcich, nasleduje sčítanie čísel a due diligence. Budete musieť byť veľmi opatrní, aby ste pokryli všetky svoje náklady, ako aj veľmi blízku predstavu o tom, aké náklady bude mať váš kupujúci, najmä v prípade fix & flip deal. Inými slovami, musíte prísť s tým, akú hodnotu má nehnuteľnosť na súčasnom trhu, a potom odpočítať tieto položky, aby ste zistili, koľko za ňu môžete zaplatiť:
- zľavu na hodnotu, ktorú kupujúci bude chcieť.
- nájomné, ktoré sa môže účtovať, ak je váš kupujúci investor do nehnuteľností na prenájom.
- náklady na rehabilitáciu, ak je vaším kupujúcim fix & flip investor.
- vaše náklady na dosiahnutie záverečného stola.
- váš želaný zisk.
Ak skontrolujete všetky čísla a uvidíte, že túto nehnuteľnosť možno rýchlo znovu predať jednému z kupujúcich na vašom zozname, je čas uzavrieť zmluvu o jej kúpe alebo uzamknúť kontrolu jedným z dvoch spôsobov:
- Zmluva o postúpení - Podpíšete zmluvu s predajcom, ktorá vám umožní „postúpiť“ vaše nákupné práva a povinnosti inému (v konečnom dôsledku vášmu kupujúcemu). Budete potrebovať nejaké seriózne peniaze, ale pri tejto metóde nebudete potrebovať žiadne ďalšie financovanie. Idete ku kupujúcemu a vykonáte postúpenie svojich práv za cenu, ktorá zahŕňa váš zisk. Váš kupujúci prevezme a vezme ho na zatvorenie.
- Zmluvu o kúpe - V skutočnosti podpíšete zmluvu o kúpe nehnuteľnosti. To si bude vyžadovať dve zatvorenia, jedno pre váš nákup a druhé hneď potom, aby váš kupujúci od vás nakúpil. Budete potrebovať seriózne peniaze a budete potrebovať transakčné financovanie na zaplatenie domu a výber ich poplatku a úhrady od druhého uzavretia.
Toto je samozrejme prehľad procesu, ale záujemcom o veľkoobchod s nehnuteľnosťami by to malo pomôcť využiť ďalšie odkazy a dozvedieť sa viac.
